文/乐居财经   严明会

  春分至，万物吐故纳新，蕴藏的城市活力已经复苏。鹏城深圳，一场围绕商业地产的思想盛宴正在进行。

  3月21日至23日，以“商业新变局，一起向未来”为主题的中国商业地产行业发展论坛(第十八届)2023年会在深圳蛇口举行，会议为期两天，700位商业精英聚首深圳，乐居财经作为首席合作财经媒体平台全程传播。

  行业大咖与业界精英齐聚，以新战略、新消费、新运营、新机遇为主题的高端论坛精彩纷呈。嘉宾分享聚焦行业热点，从企业出发提出了切实可行的商业新思路。

  2022年是充满挑战的一年，商业地产蛰伏保存实力，面对新商业变局，新一轮机遇如箭在弦。

  主持人及嘉宾致辞

  商务部市场运行专家、全联房地产商会商业地产工作委员会会长王永平：消费市场的复苏超乎想象

  商务部市场运行专家、全联房地产商会商业地产工作委员会会长王永平致辞时表示，由于疫情的原因，我们已经有两年没有举办年会了。第十八届年会前后延续了四次，去年10月份，我带大队人马进驻深圳会场，结果疫情突起，不仅会议延期，而且我们的人员回不了北京，花了将近一个月的时间，大家才全部返回北京。当时许多代表定了机票和酒店，我们的会刊都印了，物料也作废了，今天的年会，可以说是好事多磨。

  其实与疫情期间许多企业的情况相比，我们还真的算不了什么。当然，大家聚在一起，不是为了诉苦，疫情基本过去了，生活回归正常了，特别是去年疫情政策大幅调整之后，消费市场的复苏出乎我们的想象，市场信心明显提振，但三年的疫情还是改变了很多，外部环境变了，市场变了，消费者变了，所以我们的商业也要随之改变和创新。今年我们年会的主题定为“商业新变局  一起向未来”，就是希望大家向前看，要从变化中寻找机遇。

  红星美凯龙车建新：以住宅养商业综合体的模式难以为继

  红星美凯龙控股集团有限公司董事长车建新发表致辞表示，每年的商业地产年会，可以说是贯穿行业的一个风向标，长达三年的疫情，给商业地产行业带来了严重的影响，有不少企业扛不住了、躺平了，但我们的年会依然规模盛大，热闹不减。这一方面说明商业地产企业的抗压性还是不错的，企业的韧性还是不错的；同时，也表明我们协会带领的会员都是行业中的先进力量，面对困难与挑战，具有很强的应对性与创新能力。

  《艾问iAsk》创始人、全国三八红旗手艾诚主持商业地产年会：倡议贵在久久为功

  双语主持人、全国三八红旗手艾诚表示，各位都是勇士，面向2023，我们重新定义商业地产。但贵在久久为功，今天大会的主办方，我们的会长和他的团队，从2004年至今，坚持举办行业论坛，至今是第十八届了。

  “独行快，众行远”。所有的相见都是久别重逢，过去三年，我们历经坎坷，但我们坚持到了今天。商业地产发出郑重承诺：让城市更繁荣，让生活更美好，欢迎各位的到来！

  Part 1 新战略

  场景实验室吴声:以场景重构激活消费，重建用户信任

  著名新零售专家、场景实验室创始人吴声出席论坛并发表题为《数字消费2023:场景驱动的体验革命》的主题演讲。他谈到，毫无疑问，今天的品牌表现为场景资产。沉淀下来的，是一个又一个开发的小场景。如果说ChatGPT代表大模型时代的到来，那么更多的应用场景、小模型，将是我们赖以生存的增量。

  任泽平：2023年的经济肯定是好的，老天爷赏饭吃

  著名经济学家任泽平指出，今年一定是复苏之年，经济肯定是好的，老天爷赏饭吃，各行各业都要出来抢粮食。

  首先，线下活动全面放开；第二，房地产方面，越来越多的城市加入到放松限购、限贷、限价、限售的行列；第三，货币还是宽松的，不用管欧美怎么加息，中国是大国央行，货币政策肯定是“以我为主”，具有独立性；第四，对于企业家和民营经济信心的提振，保护市场经济，保护企业家精神，提振市场的信心。

  华润万象生活喻霖康：看好中国高端商业市场 

  华润万象生活有限公司总裁喻霖康表示，随着防控措施的优化，稳增长、促消费等一系列措施的不断落实，扩大内需的意图也非常明确，前期影响消费的不利因素正在好转。我们坚信，中国消费规模扩大的态势不会改变，在多重因素的共振下，中国的消费市场具备持续发展的动能，为中国消费企业的进一步成长提供广阔的天地。也正是依托这样充满机遇的消费市场，我们的商业发展充满了丰富的遐想和可能性。

  波司登高德康：经营品牌就是经营消费者的感觉

  全联纺织服装业商会理事长、波司登国际控股有限公司董事局主席兼总裁高德康表示，经营品牌，就是经营消费者的感觉。唯有创造用户价值的品牌才能获得可持续增长。品牌要历久弥新，不仅在于深厚的历史底蕴，更需要持续的创新，要跟着社会的进步，以及消费者价值理念的变化而创新升级。

  华贸集团郑坚：潜心钻研商业创新升级，2.0新作带入华东地区

  华贸集团总裁助理郑坚表示，华贸潜心十年，旨在将北京华贸中心成功运营的经验和能力带入华东，在苏州、南京及上海三地打造华贸2.0升级之作。作为高端服务业运营平台，通过华贸团队的规划、资源整合和强大的执行力，为投身繁华都市的向往美好生活方式的人群打造“入则静谧，出则繁华”的生活方式。

  顾云昌：房地产腾飞需“龙凤呈祥”

  著名房地产专家、全国房地产商会联盟主席顾云昌谈到，回顾过去之变，最深切的感受是房地产市场变了。什么是房地产市场？供求关系的总和。

  他认为，中国的房地产市场分为两大块，一个是住宅产业的市场，一个是非住宅产业市场，当然包括我们的商业地产、园区地产、工业地产、养老地产等。只有龙凤呈祥，龙凤呈祥既可以拉动消费，又可以拉动投资，是国民经济的重要支柱产业。

  水皮：消费看地产，投资看股市

  著名财经评论家水皮表示，经营模式必须产生改变。首先，商业地产是刚性需求，这个是毋庸置疑的。同时，前面我们一开始就讲到，现在已经进入了存量时代，存量分化很严重，所以存量的重组是一个方向，当然这个业态也必须做调整。轻资产模式的竞争会越来越强。品牌影响度之下的轻资产模式，这些资产和商业中心会向头部企业集中，产生一种轻资产的模式。

  印力丁力业：不卖商铺、不靠住宅，小城商业一样有机会

  印力商用置业有限公司董事长丁力业表示，坚信商业地产在中国一定是有机会的。我们进入这行的时候，就坚守一条，不卖商铺，不靠住宅，不搞开发，纯粹持有经营。这么多年过去了，相信很多购物中心是靠住宅反哺的，但我们没有，所以我觉得这个是能做的，因为我们还活着。

  平安不动产曾灿霞：优质的资产能穿越周期

  平安不动产有限公司首席运营官曾灿霞表示，商业地产是通过满足消费者的需求，最终去实现投资者的回报。回首这三年，疫情放大了商业地产的“二八法则”。市场回馈的，是那些真正专注于满足消费者，并不断提升自身运营质量和效率的玩家。真正能够穿越周期的还是优质资产——不仅仅是指地段或硬件，更重要的是优质健康的组合维持稳定的现金流预期。从这个意义上来讲，未来的资产定价也会更多回归到运营的基本面，这是一种健康的回归。

  凯德杨钦富：相信中国的商业地产行业未来一定会好

  凯德投资(中国)商业管理首席执行官杨钦富表示，对凯德来说，商场今年开了，显得很新，五年后、十年后、二十年后的场，怎么使它的体验感仍然是好的？从资管的角度看，一是每天的维护，二是资产提升的计划。这个商业逻辑中，我们是80%的理性+20%的理想。从资产计划的角度，是凯德的强项，我们可以把多年的场盘活。

  杨钦富谈到，因为我们看到了新加坡过去一年的复苏，现在不管是写字楼、商场还是园区，在新加坡基本上都到位了，是满租的状态，这只是一年的差距，所以我懂，我们中国的行业一定会好的。

  WeWork全斌： 2023抓住复苏机会，助力企业高质量发展

  WeWork大中华区副总裁全斌表示，2023年，我们宏观上坚定看好。开放之后我们看到商业活动恢复非常迅速。接下来，我们会抓住复苏机会，积极开拓；同时也更加关注交易结构，寻找优质资产和优质企业会员，持续发挥我们良好的运营能力，帮助业主收入增长，助力企业取得高质量发展，形成业主、企业和WeWork的三赢局面。

  Part 2 新消费

  阳光媒体杨澜：空间即媒体，打造民族文化焕新场

  阳光媒体集团董事长杨澜发表题为《文化力激活消费新场景》的演讲，她表示，我们研发了一个可以和城市更新以及商业综合体完美结合的新的媒体产品，叫做MADVERSE。mad，就是疯魔的意思，这的确是不疯魔不成魔的时代，M是音乐的第一个字母，A是艺术的第一个字母，D是设计的第一个字母，Verse可以是空间的意思，就像元宇宙是Metaverse一样，这个数字艺术空间里不仅涵盖各种文化、艺术、内容的调性，这是一个极致的，有一点疯魔的时代，我们只能适应它的发展，甚至引领它的发展，而不可以拒绝它。

  名创优品叶国富：兴趣成就内容，内容成就流量，流量成就商业

  名创优品创始人兼首席执行官叶国富表示，要成为非常有竞争力的全球超级品牌，升级转型是唯一途径。而在打造超级品牌的路上，名创优品有三个转变——由渠道品牌升级为自建渠道的产品品牌；由零售公司升级为兴趣消费驱动的内容公司；将消费升级成热爱、顾客升级为用户。

  观夏Elvis：中国品牌要重塑线下空间文化体验

  观夏创始人Elvis表示，中国品牌必须要在中国自己的土地上做好自己的空间内容，做好自己的文化体验。观夏的线下空间，第一，真诚对待线下用户，保证用户有独特的品牌体验；第二，重视线下的产品体验；第三，线下内容的持续输出并触达用户。

  汇纳科技潘潇君：平台商业的核心价值在于网络链接

  汇纳科技股份有限公司联席总裁潘潇君表示，购物中心连接消费者和品牌商户的平台，但是购物中心的物理空间是有限的，门店不可能无限增长，也不可能容纳无限数量的消费者。 所以，提升购物中心平台价值的关键，不在于节点的增加，而是在于节点之间的链接深度。 也就是增强品牌商户和消费者的匹配程度，使得消费者愿意在更多的店铺内游逛消费。通过流量监测、流量分发等工具，以及环境感知、数据赋能等AI+大数据产品服务购物中心和品牌，推动流量运营精细化是我们需要持续去做的事情。

  长江商学院赵英明：零售业的核心价值在于传递信息、建立信任

  长江商学院客座教授、京东集团原副总裁赵英明表示，零售在整个社会的链条中，它的核心价值就是提高效率。其关键是传递信息、建立信任。通过这两个手段，可以推动供给端降低成本，可以提供需求端更好的体验。线上零售业强于成本能力，强于信息的传递，而线下零售业天然地强于体验，强于信任的建立。

  Part 3 新运营 

  主持人：张志刚柏利城资产管理合伙人

  奈尔宝陈彦丹：85%门店开在商场一楼，1/6面积给书店

  奈尔宝创始人、董事长陈彦丹分享道，奈尔宝第一个创新是她做母亲后的发现，因为孩子总会让母亲先喂吃饭，妈妈总是最后一个吃饭，所以她做了一个特别的设置——母亲可以安心的坐着就餐和朋友聊天吃饭，孩子在透明的爬道里和母亲有安全的距离，又能安全的游玩。小小的改变受到了很多中国家庭的喜欢。

  招商商管贾晋燕：2025年实现布局100个商业综合体 

  招商蛇口招商商管副总经理贾晋燕出席论坛。她介绍到，招商商管布局全国超过32个城市，持有商业项目60个。我们在集团的业务布局下提出了双百战略，2025年实现100亿持有物业的收入以及布局100个商业综合体，利润占比达到15-20%。

  光禹莱特王冬：沉浸式是手段，体验是目的

  光禹莱特ALight董事总经理teamLab无相艺术空间总经理王冬表示，公司所在的行业是线下消费领域非常细分的赛道，定义沉浸式艺术空间的打造，基于非常细分的赛道，在几年里主要围绕三年的疫情展开做了两个比较重磅的商业实践。

  太古汇黄瑛：倾听市场的需要，及时求变和生存

  太古汇（广州）发展有限公司总经理黄瑛在“新消费的创新力与生命力”的主题对话中表示，太古汇现在面对的是一群非常“挑剔”、非常年轻、学识非常广博的消费者，我们围绕他们做中心，创造出他们喜欢的东西，所以创新求变是太古汇的宗旨之一。

  B&C黄油与面包创始人张曼：企业深耕品牌的三个维度

  B&C黄油与面包联合创始人张曼出席新运营论坛并参与对话环节。她表示，品牌之所以能够得到消费者的喜爱，因为其做到满足客户的基础需求和情感需求，B&C黄油与面包品牌的定位是比较清晰和精准的，开设第一家门店之初定位要做法式轻奢的烘焙品牌。公司也是从三个维度深耕品牌。

  Part 4 新机遇 

  主持人：刘晓兰Huan Xin创始合伙人

  汪小菲：全新成本模式、销售渠道及产品催生新消费场景

  麻六记餐饮创始人、北京食通达科技发展有限公司董事长汪小菲表示，麻六记自开第一家店起，初衷就不是把它打造成一个传统的餐饮品牌，原因在于现在整个消费人群、产品，还有销售渠道，都发生了非常大的转变。90后慢慢进入到比较成熟的商业阶段，95后、00后成了麻六记的主要消费人群。

  哔哩哔哩卢雅君：天然喜欢、高频社交和陪伴式学习是Z世代特征

  新机遇论坛上，哔哩哔哩公共政策研究院院长卢雅君发表题为“Z世代青年新消费洞察”的演讲，卢雅君表示，一想到Z世代青年的新消费大家第一时间会想到B站，过去14年B站一直陪伴着每一代中国年轻人并且与之建立了深厚的情感链接。B站和每一代年轻人寻求最大的情感共鸣和认同感，所以年轻人对B站有非常信任和依赖，最终转化成强有力的消费能力和消费动力。

  博锐尚格窦强：实现“碳中和”离不开数字化

  博锐尚格科技股份有限公司执行总裁窦强博士表示，靠传统节能手段无法实现建筑“碳中和” ，实现“碳中和”需要尽可能多消纳可再生能源，“光储直柔”是消纳可再生能源的必经之路，数字化又是建筑实现柔性调节的唯一手段，因此要实现“碳中和”，必须要先实现建筑运行数字化。

  ABC CAMPING COUNTRY孙金旦：露营“热出圈”折射消费新趋势 

  ABC CAMPING COUNTRY创始人孙金旦表示，随着露营人群、自助游人群的出现，背后折射出消费者需求、生活方式发生变化。

  世纪金源商业管理集团李赟：商业地产行业“供给侧结构性改革”是行业的新挑战和新机遇

  世纪金源商管集团总裁李赟对于未来商业趋势有两个判断：一个是实体商业需要关注如何争取更多的“国民总时间”；另一个是实体商业提供的产品、服务和内容要能更好地满足消费者的“情绪价值”。这对商业地产行业来说，既是新挑战，也是新机遇。必须创新突破，做资源的整合，做角色的转变。国家近年来一直强调“供给侧的结构性改革“，消费行业其实也是一样的。整个行业如果想要把握新机遇，完成新挑战，就要从供给侧进行改革和创新，从而实现实体商业的新一轮增长。

  高灯科技董事长兼CEO高峡：发票数字化是新趋势

  高灯科技董事长兼CEO高峡表示，我们公司是以发票数字化起家的，发票数字化是新趋势。随着现代消费生活场景的多元化，从以往的现金和刷卡，发展为刷脸、再到现在的扫码等，都是新模式的迭代。但唯有一样核心东西不变——就是发票。我们判断再过两年我们国家就会像全世界大多数国家一样以个人为单位进行纳税，到时候各种信息的收集会实现数字化。高灯科技将继续秉承‘以用户为中心’的理念，不断优化产品和服务，与各位伙伴一起共建数字经济时代下的商业信任体系。”

  正佳集团谢萌：通过线下场景和体验重新连接用户

  正佳企业集团有限公司CEO谢萌表示，正佳广场早已转型升级为4A级旅游景区。目前，大部分人都被手机控制住了，出行时间、线下可分配的时间非常宝贵，基本上就是两个半小时。时间引导消费，谁掌握了这两个半小时，谁就掌握了财富。

  大悦城田维龙：商业地产要处理好分子与分母的关系

  大悦城商业管理中心总经理田维龙表示，商业地产的分母代表企业的核心定位与市场战略，分子代表产品与品牌影响；分母要做准、做精，分子要做强、做大，这样企业才能得到可持续增长和长远价值回报。当下如果用一个词来概括大悦城的战略，那就是聚焦，聚焦品牌、聚焦产品、聚焦资源，大悦城会在现有存量产品进行焕新与升级，在增量产品上会进行研发与创新。

  砂之船许军：经营是通过REITs实现证券化的前提

  砂之船集团总裁许军表示，砂之船REITs是亚洲第一家以奥特莱斯商业物业作为底层资产的REITs, 于2018年在新加坡证券交易所上市。从2018年到现在差不多5年时间，虽然经历了疫情，但是我们整体项目的销售、营收，利润都在稳步增长。

  恒太商业胡芳园：存量商业资产具有巨大市场机会

  恒太商业管理集团有限公司董事长兼总裁胡芳园表示，这三年市场的洗牌，把真正有价值、有能力，对市场有深刻理解的公司存活下来，我们有幸成为其中一个，穿越了这个周期。但市场比原来更难了。行业在发展过程中留下许多存量资产，这是一个巨大的市场机会。存量物业的解决难度是很大的，但我们公司有足够多产品模型来适配市场上的存量物业，也做了很多非常成功的案例。这几年商业市场也发生了明显的变化，消费者更注重精神和情绪消费，其中消费者的文化需求，很大程度上是城市骄傲感，我们在商业综合体里做这种在地文化的现代化表达，很好地来满足这种城市骄傲感。我们希望未来能为更多的商业物业提供更多的解决方案。

  中海商业张建华：让购物中心有更多价值提升的可能性

  中海商业发展有限公司副总经理张建华表示，我们是一个相对来说多业态的复合，有写字楼、酒店、长租公寓放在一起。中海商业的资产提升逻辑，我们通常理解的，单一的单纯的资产价值提升就是我们的线上线下的行活，包括硬件的改造、店铺的调改、品牌的升级和私域流量等，就是围绕现有空间的焕新，内容的升级，运营推广的精细等。这是大家经常做的，我们理解是做深。

  第二方面是围绕城市和项目的更新。做资产的重组和升级，比如旧项目的改造与重生，这方面中海在苏州竹辉饭店的改造上算是一个好的案例，把饱含在地记忆的竹辉饭店改造为大陆第一家金普顿酒店+街区商业的结合，升级了产品和服务，也成为姑苏新的时尚打卡地，这方面咱们的很多同行也做的很好，我们理解是做新。

  中海的优势就是写字楼+购物中心双核驱动，再加酒店，长租公寓和产业园物流园等形成生态围合。写字楼我们基本上是单一业权最多的，地段好，产品好，租户的质量也非常好，我们从生态的角度，放大地块价值和客群综合价值。比如我们北京上海成都写字楼下的环宇荟，就是写字楼和商业两个飞轮彼此赋能，我们理解是做宽。

  月星集团贾耀勇：文旅娱体展教购融合发展，焕发实体商业新活力

  月星集团副总裁兼环球港商业集团执行总裁贾耀勇表示，环球港根据后疫情时代的市场变化，推出购物中心嵌入主题游乐、线上与线下结合的“月星店小二”服务、打造世界港口小镇主题街区拉动夜间消费等一系列“文旅娱体展教购”融合发展策略进行产品迭代、优化升级，为实体商业的复苏与振兴贡献力量。