文/乐居财经 徐酒眠

  京城的地皮、国资委家世背景、客户群中站着金融巨头与监管机构，“含着金汤匙”的金融街物业（01502.HK）却热衷做只“铁公鸡”。囤着钱不花，其账上现金高于市值一直是被外界关注点之一。

  不过，再铁的公鸡也还是有拔毛的时候。3月21日晚间，金融街物业（01502.HK）刊发公告称，其拟收购置佳物业服务有限公司（简称“置佳物业”）70%股权，总代价最高为1.54亿港元。

  打动金融街物业掏腰包的置佳物业，是在中国香港注册成立的物业公司。因而紧随收购事项完成后，金融街物业的业务版图也将挺进香港物业管理服务市场。

  值得注意的是，早在2021年6月，金融街物业就公告透露，正其在磋商一个香港的标的公司部分股权。意向书发布了近三年，如今才终于等来了新的进展。

  对此，有业内分析人士表示，“一方面，还是金融街物业对收并购比较谨慎；另一方面，过去两三年的疫情反复与封控，都应该是影响收购推进的原因。”

  自2020年7月6日上市，金融街物业的经营一向保守和谨慎，尤其是对收并购。事实上，在透露磋商香港物业公司股权的同一天，金融街物业还宣布了另外两笔收购计划，既有第三方市场增厚资产，也有股东方的关联输送：

  以约1.3亿元的价格收购株洲宏达物业管理有限责任公司（简称“宏达物业”）65%股权，以及通过母公司金融街集团挪入北京市西城区卫生服务事业管理处管辖的北京永泰恒卫生服务中心（简称“永泰恒”）。

  不过，宏达物业的收购最后终止了。换而言之，金融街物业上市至今仅完成一笔收并购交易，即345.18万元收购永泰恒。

  曾有投资者透露，金融街物业认为，这几年有没有非常合适优质的标的公司不好说，就算有的话，规模很有可能和公司的规划不匹配。那么，置佳物业有何特别之处呢？

  13.75倍收购PE

  收购置佳物业，金融街物业开出的价格并不算低。

  公告显示，置佳物业于2000年9月11日根据香港法律注册成立，最终实控人为郑珮怡，持股占比100%。

  置佳物业主要在香港从事物业管理、保安服务、设施管理及工程顾问服务，在物业管理领域拥有逾20年经验。截至2022年9月30日，置佳物业拥有在管项目22个，在管单位超过6.34万个，包括商业及住宅物业。

  截至2022年12月31日，置佳物业的未经审核净资产约为7500万港元。2021年度、2021年度，置佳物业的税前利润为1942.7万港元、1754.3万港元；对应期里的税后利润为1640.8万港元、1552.5万港元。

  按照最近一年未经审核的税后利润计算，金融街物业1.54亿港元收购置佳物业70%股权的收购PE为13.75倍。而据乐居财经《物业K线》统计，2022年上市物企收并购的平均PE约为12.54倍。

  与此同时，3月22日收盘，金融街物业的总市值约为10.08亿，对应的市盈率(TTM)为6.77倍、市盈率(动)为6.94倍、市盈率(静)为5.99倍。

  对于收购代价，金融街物业将以上市所得得款项淨额拨付。

  上市时，金融街物业的募资净额约为6.48亿元。而截至2022年上半年，其只花去5080万元，还剩下约5.98亿元。其中收并购储备金余约3.76亿元。

  而截至2022年6月30日，金融街物业的现金及现金等价物约为13.62亿元、受限制银行存款7417.2万元。

  一直捂紧“钱袋子”的金融街物业，显然是并“不差钱”。

  四年业绩对赌

  金融街物业收购置佳物业70%股权，1.54亿港元尚只是暂定价格。

  根据公告，金融街物业将分两期支付代价，首期的80%（1.232亿港元），将在2022年度独立审计结果出具后；余下20%（0.308亿港元）将根据业绩承诺期限 内，累计实际营业收入与累计实际扣非(且扣税)后净利润，经有效审计确认后支付。

  具体来看，卖方向金融街物业承诺，置佳物业2022年-2025年四个年度，经审核营收分别约为1.28亿港元、1.43亿港元、1.65亿港元、1.89亿港元；同期，对应经审核扣非(且扣税)后净利润分别约为1519.22万港元、1558.00万港元、1948.44万港元、2220.40万港元。

  4年的累计实际营业收入与累计实际扣非(且扣税)后净利润分别约6.25亿港元、7246.04万港元。据此计算，置佳物业业绩承诺期的4年营收和净利润的复合增长率需要分别超过47.73%、46.15%。

  若业绩对赌未达成，卖方需要向金融街物业支付补偿款，额度计算方案有两种：

  而业绩对赌的押注，除了20%的收购款外，还有置佳物业余下30%股权及其衍生权利作担保。目前，卖方郑珮怡已根据另行订立的股份抵押契约，将这30%股权抵押予金融街服务。

  此外，倘若置佳物业在四年业绩承诺期内，超额完成对赌协议，金融街物业也承诺将向郑珮怡支付超额业绩奖励，额度为超过上述经审计扣非(且扣税)后淨利润累计额(即7246.04万港元)以上的部分的40%。