编者按：随着一批重点宅地规划出炉，苏州新盘鏖战大幕将启。乐居新媒体苏州站推出《2023苏州必看盘》系列策划，多维度分析那些具有代表性的楼盘。专题 | 苏州必看盘系列2023

  乐居新媒体 任时建 发自苏州

  就在上周末，斜塘华发仁恒四季河滨率先取证，备案均价4.47万/㎡，比奥体曾经的“千人摇”颐和玲珑花园价格还要高出不少，这个开端也让大家对斜塘板块有了更多想象。

  据悉，斜塘三子基本都将在近期入市。其中，象屿&苏州恒泰联合打造的天悦东方，有消息称其是斜塘三子同期储客时第一个超700组意向客户预约的项目。今天就来具体看一看该盘。

  身处斜塘老镇  配套参差不齐

  天悦东方项目由象屿拿地，后联合苏州恒泰合作开发。该项目的获取也验证了象屿一直渴望进驻苏州核心区的想法。

  项目具体位于松涛街与淞江路交汇处斜塘老街南侧，所处位置为斜塘老镇区域，这也是该项目与斜塘另外两个新盘最大的区别。

  从位置分布来看，天悦东方位于以斜塘老街为核心的“斜塘西”，四季河滨和保利天珺则分布在全新开发的“斜塘东”。长远来看，斜塘东西两个板块的分化大概率是一定的。前面我们曾详细解读了斜塘板块现状，可点击>>湖东平替斜塘值得买吗？

  斜塘三子分布示意图

  踩盘过程中，同区域置业顾问在介绍三盘的差别时，天悦东方的区位也是被提及最多的，今天就来全方面看一看。

  天悦东方区位

  近日，天悦东方置业顾问发朋友圈展示了项目首次开盘的高层视角。从图片中可以看到，项目近距湖东核心居住区，国金中心、金鸡湖湖景，以及家门口的斜塘老街等繁华景象都尽收眼底。

  图源天悦东方置业顾问朋友圈

  斜塘老街有着七百多年历史，在经过全新规划改造后，成为苏州人及外地游客休闲游玩的著名景点。天悦东方紧邻斜塘老街，成为其一大卖点，业主入住后步行数步即可至老街游玩，十分方便。

  斜塘老街

  虽然近距湖东核心，但放眼天悦东方所处的斜塘老镇区域，现阶段只能用“复杂”来形容了。

  从配套来看，该板块内学校、医院、轨交、邻里中心一应俱全，配套本身已经非常成熟，而且其临近湖东和月亮湾2大核心板块，也能享受到他们的利好辐射，生活便利性较高。

  但与此同时，板块又是斜塘居住密度最高的区域。仅莲花新村8区就有近16000多户人家，常住人口+租户数万人，被当地中介称为“莲花帝国”。此外，联丰广场的东西两侧还有莲香新村、荷韵新村2个大型拆迁安置小区。

  天悦东方南侧一路之隔还伫立着苏州著名的烂尾楼——高扬国际广场，已经烂尾近9年，至今没有解决方案，烂尾楼旁边即区域新建的医院——星塘医院。项目主出入口就在这两座建筑对面，日常出行多少会有点受影响。

  高扬国际

  星塘医院

  当然，综合来看，这些外部配套对项目的影响其实也可以忽略不计，毕竟不去周边可以去湖东核心。但有一点可能是项目没办法逃掉的，那就是教育资源配套。

  从地图上可以看到，天悦东方距离最近的学校为斜塘学校。众所周知，该学校周边安置小区较多，受生源影响，学校在口碑上长期属于园区末梯队。而斜塘西目前已经开发的很成熟，土地资源有限，未来规划新学校的可能性不大，因此天悦东方划到斜塘学校施教区的可能性较大。（新房施教区以政府最终划分为准）

  相比之下，“斜塘东”板块新规划的九年制学校——斜塘河南地块学校已经开建，且传言施教区将覆盖至奥体中心附近新盘，据悉该校2024年就将投用，而周边都是4/5/6万/㎡+的新小区，生源方面应该是有一定保证的。（新房施教区以政府最终划分为准）

  “可以洋房，何必高层”

  尽管天悦东方在区位上会有一些明显的优缺点，但本站在踩盘过程中，也客观地了解到，项目的产品还是较为不错的，或许这也是其在蓄客期能表现这么抢眼的原因之一。

  项目总占地面积约4.8万㎡，建筑面积约11.3万㎡，容积率仅1.6，规划12栋楼，含10栋6-9层的洋房和2栋23-24层的高层，共计491户。划重点，洋房是全盘的重头戏。

  相比之下，斜塘另外两个纯新盘规划的均是17F高层住宅。不可否认的是，在目前市场上，洋房产品相比小高层、高层更能满足高端改善群体的需求，产品更低密，稀缺性更强，带来的高溢价也更明显。放在湖东这样的核心区位可能更甚。

  对于那些不考虑学区，且又比较喜欢斜塘古镇氛围的购房者来说，天悦东方不失为一个好选择。

  天悦东方洋房效果图

  主力户型方面，斜塘三子最小户型均在143㎡左右，户型整体偏改善。天悦东方约143㎡户型为高层户型，整体设计为4房2厅2卫。

  由于规划了洋房产品，因此，天悦东方有目前斜塘新盘面积段最大的户型，即建面约195㎡四房户型。重点来看一下两个洋房户型。

  165㎡为4房2厅2卫设计，入户玄关、主卧豪华套房、外卫干湿分离、南北双阳台等设计，居住舒适度较高。195㎡4房2厅3卫，则是165㎡户型的升级版，各个空间尺度都有所增大，双套房、大方厅、中西双厨，整体更为改善。

  最后是大家最为关注的价格。华发仁恒四季河滨以超越奥体新盘的价格，成为斜塘新的天花板，让业内外震惊。天悦东方主推洋房产品，整体更为低密，首开价格是否会刷新这个价格？斜塘洋房会更吃香吗？网友们可以结合三盘拿地价及产品综合观察，并做出自己的选择。