文/乐居财经 邓鑫妮

  房地产市场的压力一部分转移到物业企业身上，物企的业绩指标不可避免地受到了影响，相比往年的情况，今年物企披露财报明显谨慎了许多。

  3月20日，融创服务（01516.HK）准时披露2022年度业绩，是较早一批提交成绩单的物业企业之一。

  从财报内容，可以看到融创服务改变的决心。去年的一项重点工作就是调整业务结构，减轻关联方带来的影响，这个调整在下半年的业绩中取得了不错的成果，其总体经营表现从阶段性承压逐渐向企稳向好过渡。

  而在整体收入上，融创服务以稳为主，规模外拓则坚持“量”、“质”并进。报告期内，融创服务实现收入约71.26亿元，毛利约16.04亿元。同时，其合约建筑面积达到3.93亿平方米，同比增长10%；在管建筑面积约为2.44亿平方米，同比增长13%。

  值得一提的是，2022年资本市场的态度给物管股浇了一盆冷水，行业市盈率和估值双双下跌。在这样的情况下，提振股东信心显得尤为重要。

  融创服务采取了最直接的方式——分红，2022年融创服务每股派息13.7分，总额4.19亿元，按归属于公司拥有人的核心净利润计算，分红比例约为55%，如果按2022年业绩公告前一个交易日的收盘价计算，股息率约为5.1%。

  优化业务，高质外拓

  2022年，地产行业的波动始终牵动着物管的神经。除了资本层面的，业绩方面也有外溢影响。目前来看，物企普遍在往更为独立的方向发展，而这一次地产方的变动也为其调整业务结构提供了思路。

  “基于市场化原则对各项非业主增值服务业务进行调整。”

  融创服务给出的方案是，收缩非业主增值服务业务，从而降低对业绩的侵蚀。

  2022年，融创服务整体收入71.26亿元，其中物业管理服务实现收入约53.65亿元，同比增长18.2%；社区生活服务总收入5.6亿元，报告期内实现11%增长；商业运营管理虽然受到疫情和市场影响总收入1.48亿元，同比下降15.9%，不过其发展势头良好，2022年底管理开业项目21个，商业运营全年项目销售额仍维持在同期90%的水平。

  相比之下，非业主增值服务的业务表现出乏力。2022年收入10.5亿元，同比下降60.8%，其毛利率从2021年的约35.6%大幅降低至2022年末的6.2%。

  地产方的危机传导到物业企业，融创服务有了收缩非业主增值服务业务的打算。

  事实上，若是剔除非业主增值服务拉下的业绩，融创服务的其他业务仍呈现增长态势。

  报告期内，融创服务毛利约为16.04亿元，同比下降约35.6%；若不算非业主增值服务业务，包括物业管理服务、社区生活服务及商业运营管理服务等在内的核心业务的毛利同比基本持平；而在毛利结构中，核心业务的毛利占比提升至约95.9%

  融创服务在财报中指出，因在管面积增加及社区生活服务能力提升，年内非业主增值服务以外的其他业务收入合计较去年同期增长约16.3%，占本集团总收入的比重较去年同期增加约19.3个百分点至约85.3%。

  如今，融创服务合约面积达3.93亿平方米，来自第三方的合约面积占比约为39%。过去一年，融创服务市拓总量基本保持稳定，签约项目的单年合同额达10.8亿；核心城市更聚焦，持续深耕上海、杭州、北京、西安、重庆、天津等一二线战略重点城市；获取的外拓项目优质，在规模上多个项目单年合同额超千万，占比约32%，较2021年提升12个百分点。

  大方分红，派息4亿

  分红激励是上市企业提振信心的常用手段，财报发布期间，融创服务也向外界传递了自己的信心。

  2022年业绩披露，融创服务拿出了诚意十足的分红计划。截至2022年12月31日，融创服务宣派末期股息每股13.7分，合计约4.19亿元，约为公司拥有人核心净利润的55%，去年同期股息合计3.8亿元，同比增长约10%。

  而在流动资金和财务表现上，融创服务良好的现金流也为其派息提供了保障。

  截至2022年12月31日，融创服务银行存款和现金总额约为39.9亿元，较上一年减少也主要是因为年内支付年度股息、二级市场上回购股份、支付收购尾款及贸易应收款项等。

  而因为贸易应收款造成的现金流量净流出的情况，在2022年下半年已经有所改善。融创服务指出，相较2022年上半年，下半年本集团的关联方贸易应收款项原值减少，关联方业务的经营性现金流转正，实现了现金流的良性运转，年底账面可用资金充足，余额达47.1亿。

  此外，融创服务也一直保持着较好的资产流动性。报告期内，融创服务的流动资产净值约46.32亿元，流动比率约为2倍。

  从纸面数据来看，融创服务正在化解部分业务乏力带来的后续业绩波动。业绩分红增强信心，保持着良好的资产流动，与此同时积极“储粮”，保持稳定的业绩增长预期。

  报告期内，融创服务合约负债约为14.5亿元，较上一年略有上浮，期间合同负债与营收的比值为20%，这一数据反应的是物企的业绩潜力。

  据乐居财经《物业K线》统计，2021仅有7家物企合约负债超10亿元，2022年上半年合约负债超10亿元的也只有8家，期间融创服务均排在前列。