透视金科服务减值应收款的动因-乐居财经

透视金科服务减值应收款的动因

<{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}> 物业K线徐酒眠 13.0w阅读 2023-03-17 12:37

文/乐居财经严明会

又是一年三月，又是一度大考集中交卷时。

但比起往年的热闹，今年上市物企似乎不约而同地选择慢了下来。没有了一家接一家的业绩盈喜预告接力赛，除了积极抢跑的越秀服务，大部分目前对业绩披露的日期也还都三缄其口。

回望过去的2022年，房地产行业遭遇流动性危机，寒潮四起。行业整体承压触底，巨浪打到前端的房企，潮水也把下游的物企卷了进来。

地产行业高速狂飙的时代里，从地产分拆而来的物业股，吃尽了关联方的红利；部分公司更是凭借上市募来的资金豪爽并购、跑马圈地。

而当乐章戛然而止，如何处理野蛮生长时代所遗留下的商誉以及应收款、尤其是关联地产公司的应收款，以应对资本市场和投资者们的审视与审查，成为上市物企共同面临的考验。

3月3日，碧桂园服务率先发出盈利预警，公告显示公司“未经审核税前利润、期内净利润，及归属于公司股东的净利润将较2021年同期分别下降约34%-40%、45%-51%、51%-57%”。

对此，其管理层在公告里给出的解释为：1）疫情反覆产生额外成本；2）疫情封控导致部分业务难以正常开展；以及3）“由集团若干收并购公司带来的商誉及其他无形资产减值等因素导致”。

至此，昔日的物管并购王终究选择面对此前大规模并购所遗留下的阵痛。但值得留意的是，碧桂园服务并未将应收款减值作为其利润大幅下滑的原因之一，业界有人评论到：“碧桂园服务的问题不在于大股东占款”。

且不去探讨碧服务是否存在大股东占款问题，3月12日，融创服务发布盈利预警，预计会在2022年录得归母净亏损不超过5亿，主要由于“对关联方应收账款项计提的减值准备大幅增加大幅增加所致”。

值得留意的是，融创服务在22年半年报里就录得归母净亏损7.5亿，原因是对关联方的应收款计提了19.2亿的亏损拨备导致。

3月13日，过去一年里更换了大股东的金科服务也刊发了2022年盈利预警，预计会在2022年录得归母净亏损18-23亿, 而经营性净现金流入会介于约3.5-4.5亿之间。在公告里，公司对此次巨亏的也做出了详细解释：

“...本公司的关联方开发商客户与部分第三方客户也面临严重的流动性压力。因此，本公司对账面的其他应收款项、应收票据等资产均进行了严格的减值测试、并进行了较大额的减值...”

“本公司在2022年期间也严格控制了业务扩张的节奏，主动关停收缩了诸多毛利润较高、但是回款保障较差的非业主增值等业务”

“受地产及物业市场行情变化影响，公司于2022年对历史期间的并购商誉计提了减值”

话少事大，针针见血。此举落下，金科服务也选择了公开直面和处理关联方房企所导致一系列问题。

翻阅金科服务去年的半年报，可以看到关联方金科股份尚欠公司约14.7亿的非经营性其他应收款、以及约6.0亿的经营性应收款；此外还有约6.3亿的商誉。

其公告里虽然没有披露减值的具体金额，但从亏损值来看，本次减值的总量级估计是在20亿或甚至是25亿元以上，对关联方欠款（包括过往的非经营性欠款）估计是毫不留情地进行了大额减值。

虽说关联地产方“借用”部分物业公司的资金早已成为行业心照不宣的“惯例”，但截至目前，绝大部分上市物企依然对该事宜缄默其口。金科服务此次能选择勇于公开正视该问题的，想必也是需要下定巨大的决心。

“一方面，在股权结构上，金科服务在去年已经与金科地产之间实现控股权的顺利‘脱钩’，目前金科地产虽然仍是二股东，但其持有的金科服务股权也都被质押了出去，早晚会被拍卖处置。在这样的结构下，金科服务不用再像其他仍被关联方地产所控制的物企那样，有诸的多顾虑和束缚。而新晋大股东博裕作为一家专业的长线投资基金，肯定也会督促金科服务和过去做一个清晰的斩断”。

有业内分析人士表示，“另一方面，在业务基本面上，金科服务在多年以前，也早就转向以市场化第三方外拓为战略重心。所以说，无论是从股权结构还是业务层面来看，金科服务目前更像是一家和绿城服务一样的独立第三方物业管理公司。在大额减值之下，公司还能取得3.5亿-4.5亿的经营性现金流入，说明公司基本面还算稳健。”

“非典型”独立物企

2022年底，博裕成为金科服务大股东，持股占比34.63%；原始大股东金科地产集团退为第二大股东，持股占比约30.34%。而第三大股东持股7.74%，为公司管理层员工持股计划，受益人面向全体员工。

博裕与金科地产一进一退间，金科服务没有了股权控制上的关联上游地产公司，转而换队“非典型”独立第三方物企方向发展。

值得一提的是，在博裕集团对金科服务的要约收购的收尾阶段，金科服务董事长夏绍飞、总裁韩强，以及执行总裁罗传嵩，三人合计斥资562.25万港元，共增持43万股股份，占金科服务总股本的0.065%。

管理层自掏腰包、真金白银的增持，在整个地产和物管行业乌云密布，就算是刻意向市场表达态度、传递信心，也实属不易，毕竟就算是曾被认为是“优等生”的碧服和旭辉永升，也未能避免大股东和高管的大额减持。

也许是受管理层的信心所影响，知名的私募投资者梁宏和他希瓦资产也在去年出手加仓。去年11月，梁宏个人和其旗下希瓦资产耗资超5000万港元增持金科服务，增资后总持股比例升至6%。

包袱卸尽

2月中旬，44岁的闫凌阳履职金科服务财务总监。

对于上市物企来说，财务总监这个职位无疑非常关键而又微妙。

据悉，闫凌阳为博裕在成为第一大股东后，聘请到金科服务出任CFO的。闫凌阳的加入，除了赋能金科服务的日常财务经营；相信更重要的一点是，让金科服务的资金独立性和安全性，有了更多的保障。

从履历表来看，闫凌阳不仅工作经验丰富，而且积累的行业人脉资源也十分广泛。其曾就职于知名会计事务所安永、德勤，并一度做到了德勤合伙人的地位。

少了其他上市物企所面临的诸多束缚，又上任了新的财务总监，也让金科服务有底气成为行业里率先大幅减值关联方欠款的少数公司之一。

而面临此难题的上市物企，又何止是金科服务一家。除了资金实力雄厚的央国企开发商旗下的物业公司，大部分民营上市物企的关联开发商资金链极度承压，早已是行业里心照不宣的事实。而这些物企是否有勇气或能力戳破这层纸，我们尚需拭目以待。

而对于金科服务的未来，管理层在盈警公告里也做出了乐观的展望：

“虽然对于相关欠款已在2022年计提了合理减值，本公司依旧会积极沟通重点企业客户，力争妥善解决应付款问题。并且会通过包括但不限于资产抵债等方式，充分发挥本公司在重资产销售、租赁等业务上的专业优势，加速抵债资产的去化，尽最大努力将实际损失降至最低，带来更多现金回流。”

“2023年，我们将进一步夯实本集团的业务根基，追求有质量的在管面积和收益增长，强调有现金流的利润。并且继续基于我们行业领先的精细化管理能力和区域密度优势，积极外拓高质量的客户群，并为其提供全方位、一站式的高质量服务，也从而推动本集团各大业务板块的加速发展。2022年的当期利润虽受遗留问题负面影响，但本集团已尽最大努力妥善处理。我们坚信，基于我们清晰的经营策略，我们在2023年将重整旗鼓，以稳定健康的业绩回馈股东信任。”

大幅减值后的金科服务究竟发展前景如何，尚需时间带给我们答案。但可以相信的是，在市场化、独立化的道路上，金科服务这次是赶在了行业前头。