天恒置业:业绩滑落,高管“走马灯”

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  乐居财经 靳文雨 曾树佳 7.9w阅读 2023-03-17 11:28

  文/乐居财经 靳文雨 曾树佳

  一年一度的315,总能爆出许多惊雷。今年,除了消费领域的“重灾区”外,地产行业也并不平静。

  北京纪委监委官微“清风北京”发布消息显示,北京天恒置业集团有限公司原党委书记、董事长刘海涛,总经理杨威涉嫌严重违纪违法,目前正接受纪律审查和监察调查。

  去年9月,刘海涛已经从天恒置业退休,现任董事长为刘戍东。而杨威也是在那个时候,成为天恒总经理的,任职至今仅半年时间。

  近两年,天恒置业内部高管“走马灯”地换人,变动频繁。这家北京西城区国资委旗下的房企,无论是获取项目,还是公司增资、项目融资,都备受股东照拂。

  它曾自称“北京房企第一阵营”,涉足棚改、保障房开发,在京城联合品牌房企拿地,销售破百亿,一时风头较盛。

  但业绩的滑落,也来得很快,自2021年起,天恒的营收、利润出现了较大降幅,甚至由盈转亏,并承受着债务压力;与此同时,其自身的诉讼、被执行风险,也不断显现。

  眼下,越秀、建发、国贸、华发这些地方国资房企,拿地动作较多,都在攻城略地,但身处风暴中的天恒置业,却投资放缓,并不轻松。

  高管“走马灯”

  在天恒置业内部,高管被查的新闻,并非首次出现。去年1月,北京纪检监察网曾发布消息,天恒置业原副总经理、总会计师邹笑容涉嫌严重违法,接受监察调查。

  时间再往前推,三年多之前,北京市高级人民法院也曾公布过一份刑事裁定书,天恒置业原董事长、党委副书记、总经理侯九义,曾利用职务之便涉嫌受贿586.86万元被查,法院判处有期徒刑10年,并处罚金50万元。

  侯九义曾任党委副书记北京天恒置业集团董事长、总经理,于2017年1月被捕。

  最近几年,在天恒置业内部,高管的流动可谓频繁。

  乐居财经查阅获悉,仅在2019年及2020年两年间,就有孔友东、邹笑容、饶及人、王军、周建成等多名董事退出。

  去年9月,刘戌东走马上任,成为了公司的董事长;同时调任的还有王路明,他由董事变更为了董事及财务负责人;而此次被查的杨威,被任命为公司总经理。

  这家人事变动频仍、被推到聚光灯下的国企,原本由北京市西城区国资委100%控股。2021年7月,新增股东北京金融街资本运营集团有限公司(简称“金融街资本”),持股9.83%。同时,天恒置业的注册资本增至109.56亿元。

  次月,天恒置业再次增资至110.17亿元,西城国资委与金融街资本的持股比例也分别调整为89.67%、10.23%。

  金融街资本的实力并不一般,它成立于1992年,也由西城区国资委全资拥有,业务领域涉及资本运营、基金管理、股权投资、高新科技、现代教育、城市更新等。

  目前,金融街资本旗下投资公司,已包括聚宝源、庆丰包子铺、世纪金工、金融街集团、莱百首饰、华远集团、张一元等企业。此外,它还有国开证券、中信证券、广发证券、中金公司、紫光集团等诸多合作伙伴。

  背靠股东,天恒置业也已形成了“政府项目、地产开发、产业运营、商业管理”四大业务板块布局,涉及棚户区改造、古城保护、住宅开发、百货、康养、文旅等多个业务领域。

  目前,该公司有35家对外投资企业,并有142家控股企业,其中涉及房地产领域的有36家。

  由它投资打造的地产项目包括天恒摩墅、天恒水岸壹号、天恒京西悦府、天悦壹号、天恒半山世家、天恒学院里等。多个楼盘主要聚焦北京的房山、大兴等地区。立足北京后,它将投资触角,伸向环渤海。

  2020年起,天恒置地又进军西南、占地成都,版图也进一步扩展至四川。当年9月,它在成都拿下了高新区的地块。隔年又以总价15.96亿,再次竞得成都高新区新川88.66亩纯宅地。

  业务布局背后,天恒置业有着较大的金融朋友圈。

  天恒置业的一级全资子公司北京天恒正原资本管理公司,与厚朴资本,共同设立了北京天厚泰和资本投资(简称“天厚泰和”),自称是为了落实“私募基金+REITS”的战略,实质上就是一个融资平台。

  天厚泰和管理的基金平台,如北京天厚海悦企业管理、北京天厚雅润企业管理等,甚至出现了中诚信托、北京国际信托等股东身影。

  而在北京新动力股权投资基金背后,则是中恒置业的两位大股东坐阵,其背后的合伙人不仅有西城国资委控股的国新基金、华远集团,还有金融街资本控股的熙诚资本、金正资产等公司。

  除了金融朋友圈强大,天恒置业也喜欢与京城一众房企“抱大腿”,例如它与首开、中海地产、中粮地产、保利、华润置地、北京建工、龙湖、旭辉等都设立了合资公司。

  年初,同在西城区国资委旗下的上市公司金融街控股(SZ:000402),曾被投资者问及“是否重组天恒置业这个房地产巨无霸”。看起来,外界是希望两个平台能够进行合并的。

  但金融街控股给出的答复是,暂时没有计划。

  业绩转亏

  天恒置业曾自称是“北京房企第一阵营”,2017至2020年间,它在北京市场的销售面积或金额,都能进入前20名榜单,销售额还曾破百亿。但2021年后,天恒便没有进入名单中。

  该公司的业绩,出现了异动。

  2019年至2021年,它的营收分别为46.88亿、69.02亿、132.06亿,增长的幅度均较大。但去年前三季度,其营收却仅为14.77亿,相比于2021年同期的50.92亿,下降了整整七成。

  过去几年、去年三季度,其对应的归母净利润,为1.26亿、4,389.33万、3,777.86万、-3.66亿,由盈转亏。

  天恒置业开展的业务,主要包含保障房建设、棚户区改造、地产开发、土地一级开发,此外还有部分商业运营等。在它收入构成中,房屋销售占比,往往在九成以上。

  由此可见,其收入多寡,取决于公司的项目的推进情况。

  原本,背靠北京西城区国资,天恒置业在获取资金方面是颇具优势的。比如“长阳站7号地西城区旧城保护安置房”(简称“长阳项目”),项目总投资41.22亿,政府按30%出资,它只需自筹剩余的70%。

  与长阳项目类似,百万庄北里项目、光源里棚户区改造项目等,也都得到了政府的资金注入。但尽管如此,仍曾有报道指出,这些项目由于种种原因,推进速度并不快。去年三季度,其存货周转率由上年末的0.25,降到0.02。

  不过,天恒并不将收入下降的原因归结于此。

  它解释称,2021年公司结转的保障房项目较多,导致收入大幅增加,而2022年同期虽下滑很多,但与往年同期相比处于正常水平。预计2022年第四季,随着收入的结转,营收、利润情况将得到改善。

  近两年,土拍市场上已鲜少见到天恒的身影。上一次在北京拿地,还要追溯到2021年5月。

  那时候,它联手首次入京的越秀地产以45.7亿获怀柔刘各长地块,项目名称为越秀·天恒怀山府。当年年底,该项目就已入市,但是一年多以来去化速度也较为缓慢。

  地产薄利时代,天恒置业2019年、2020年、2021年的毛利率,分别为41.43%、25.77%及11.67%,也有不小的下滑。这或许也是其利润结转持续下降的原因之一。

  同期,天恒的在手现金,分别为98.74亿、125.8亿、48.73亿,有所起伏;而其现金到期债务比(经营净现金/短期债务),为0.27倍、0.16倍、-0.76倍,不断下降的指标,表明其也有一定的偿债压力。

  今年年初,它发布中期票据募集说明书显示,该公司存续期间的债券共计201.97亿元,其中中期票据98.58亿元,定向债务融资工具55.00亿元,公司债券29.96亿元,ABS18.43亿元。

  天恒于今年1月发行第一期中票8.4亿元,3月发行第二期中票11.60亿元,几乎全部用于偿还到期的债务。

  风险缠身

  天恒置业充斥着诉讼、被执行风险。

  资料显示,目前天恒置业的关联风险高达217条。今年3月,其控股公司北京天恒华意科技发展(简称“天恒华意”)刚被北京市西城区人民法院列为被执行人,执行标的20.36万元,并被限高。

  该事件的缘由是天恒华意欠缴社会保险费20.36万元,被北京市西城区社会保险基金管理中心起诉,法院判定天恒华意应自收到通知之日起5个工作日内将2016年5月至2021年6月期间欠缴的社会保险费交至申请执行人。

  但天恒华意逾期未按要求责改,而向天恒华意开户的银行,查询其存款账户,证明该公司截至当日账户可用余额仅为33元,少于欠缴的社会保险费,且天恒华意未按规定提供担保。

  此外,天恒置业旗下的北京山天置业、北京天恒房地产股份、北京天恒热力等公司,也多次因违法违规行为被行政处罚。

  如在2021年4月,北京山天置业因在建设工程竣工验收合格后,未在规定的时限内,将建设工程竣工验收报告和规划、环保等部门出具的文件备案,被北京市怀柔区住建委处以30万元罚款。

  去年3月,北京天恒热力因自动监测设备未正常运行、数据不准确,被北京市西城区生态环境局罚款4万元。

  天恒置业旗下的多个项目,也多次卷入维权纠纷中。如在2019年,有天恒旭辉7号院业主称自己原本应该在2018年底收房的新家,因为施工延期、房屋漏等问题,延期一年无法正常收房入住。

  去年8月,天恒置业旗下的共产房小区恒泰家园,也被业主质疑收取“高价停车费”。而小区防盗安全隐患、地面塌陷、噪音及周边环境污染、厨房交付货不对板等问题,业主也已经多次进行投诉。

相关标签:

进深

重要提示:本文仅代表作者个人观点,并不代表乐居财经立场。 本文著作权,归乐居财经所有。未经允许,任何单位或个人不得在任何公开传播平台上使用本文内容;经允许进行转载或引用时,请注明来源。联系请发邮件至ljcj@leju.com,或点击【联系客服

网友评论