文/乐居财经 邓鑫妮

  2021年11月，京城佳业（02210.HK）上市钟声在北京城奥大厦响起。外界对这支“胡同第一股”有着不小的期待，隶属于北京城建集团，有着独特的胡同资源，吸引了东方雨虹董事长李卫国作为基石投资人入股……

  然而在这场房地产市场下行的风险中，物管股的连带风险从资本市场蔓延到业绩，京城佳业也没能幸免。

  3月15日收盘后，京城佳业披露了2022年的业绩情况。营收、净利同比都有增长，但京城佳业的净利率和毛利率偏低，且毛利率同比下滑，盈利乏力的“老毛病”仍然存在。

  不仅如此，京城佳业的几个财务指标也值得关注。非控股所占利润比例缩小，与之相对应的非控股权益同比增加，剪刀差进一步增大。

  另一方面，应收账款也给了京城佳业当头一棒。2022年，京城佳业应收账款激增80%，预计信贷亏损扩大131%。

  上市一年多，京城佳业交出自己的第二份年报，表现中规中矩并未在资本市场引起太大水花。截至3月16日上午收盘，报价3.02港元/股，当日上浮0.33%，总市值4.43亿港元。

  三业务毛利率下跌，规模储备隐忧

  目前，京城佳业仍有65.8%在管面积来自住宅业态，包括胡同在内的非住宅业态比例较少。此外，期内三大主营业务——物业管理服务、非业主增值服务和社区增值服务的毛利率全线下跌，以至于整体毛利率下调。

  公告显示，截至2022年12月31日，京城佳业的总收入约为15.67亿元，较2021年同期增加约28%。此外，毛利约为3.47亿元，较2021年同期增加约27.4%；毛利率为22.2%，较2021年同期下降0.1个百分点。年内溢利约为人民币1.15亿元，较2021年同期增加约37%。

  期内，京城佳业物业管理服务的毛利率约为21.3%，非业主增值服务的毛利率约为32.3%，社区增值服务的毛利率约为15.0%；与2021年同期相比，分别下跌0.4个百分点、4.2个百分点和1.3个百分点。

  对于物管业务占主流的物业公司来说，在管面积与营收密切相关。眼下，京城佳业有近6成收入来自物业管理，但是其规模增长显露疲态，对业绩来说亦有隐忧。

  截至2022年12月31日，京城佳业管理面积约3690万平方米，较2021年12月31日增长约16.7%；同时其合同管理面积仅有约3920万平方米，同比增长约15%.

  如此看来，除去已经管理的面积，合约面积中的储备面积所剩不多。

  虽然第三方的面积占比在过去一年有所增加，但其过半的的规模仍来自关联方。所有在管面积中，来自北京城建集团及其合营企业或联营公司的在管面积约为2020万平方米，来自第三方在管面积约为1670万平方米，分别占比54.6%和45.4%。

  分配“厚此薄彼”，非控股净利缩水44%

  2022年，京城佳业的营收和利润如期增长，但净利率较低的问题依旧悬在头顶。

  报告期内，京城佳业净利润约1.15亿元，较2021年同期增加约37%，期内净利率7.36%，同比上浮0.48个百分点。在物管行业，京城佳业的净利表现并不算亮眼，此前披露财报的越秀服务，其净利率达到17.07%。

  京城佳业表示，年内溢利的增长主要由于：管理规模的持续扩大带来收入提升，以及集团于年内有效控制成本、费用增长。

  不过受制于规模和营收的体量，京城佳业的净利润数额偏低，而且在利润分配上也“厚此薄彼”。

  年报显示，2021年，非控股股东分到的净利润为139.4万元，2022年却缩水到96.7万元，降幅44.2%，所占比例从1.66%减少至0.84%。而在另一边，归母净利润1.14亿元，同比增长38%。

  期内，非控股股东权益为2897.2万元，同比增加23.8%，此时京城佳业权益总额为7.82亿元，非控股股东占比3.7%，较2021年增加0.4个百分点。

  换言之，京城佳业的少数股东的权益增加而净利减少，3.7%的权益只分到0.84%的净利润。

  应收账款激增，预期信贷亏损扩大131%

  2022年，物企在市值和业绩上遭遇双重打击，一方面，从地产圈席卷而来的信任危机笼罩着物管股，另一方面，地产的爆雷也从一定程度上影响了物业的收入。

  近期，关于物企业绩谈论最多的就是，应收账款回收不及时导致的业绩削减，如今京城佳业也被激增的应收账款所困扰。

  截至2022年12月31日，京城佳业应收账款约为7.39亿元，较2021年同期的4.1亿元增加了79.6%。其中，第三方应收账款占了大头，总额5.32亿元，同比上涨79.5%

  应收账款猛增，推高了流动资产。期内，京城佳业流动资产总额为18.8亿元，较2021年增加3.2亿元，应收账款增加的数额几乎覆盖了这部分资产。

  京城佳业指出，应收账款主要与提供予物业拥有人及物业开发商的物业管理及相关服务所产生的收入有关。

  值得一提的是，应收账款存在着诸多风险，并不代表能够完全收回。2022年1月1日，京城佳业应收账款已经确认信贷亏损2240万元，较2021年同期的970万元猛增131.5%。此外，全年为应收账款减值拨备8400万元，2021年也拨备近6200万元。

  京城佳业进一步表示：“所有应收账款及其他应收款项预计将于一年内收回或确认为开支。”

  如果没能如期收回，应收账款就会变成烂账，京城佳业只能自己吞下苦果，最终以开支入账。