去年11月，深圳市住建局发布第一批可售型人才房配售公告，自此开启了人才房的序幕。

  原本以为头啖汤会迎来市场追捧，结果第一批人才房选房结束，4422套人才房中，最终去化率仅42.8%，妥妥的大型翻车现场。

其中位于大鹏的安居君兰湾府项目认购率更是仅有3.8%。

  当然，也有项目得到了100%认购的完美成绩，位于光明区的华侨城九樾广场，于第一批次中推出448套可售型人才房，最终全部认购完毕。而光明也成为了深圳第一批可售型人才房的遮羞布。

  随着第二批可售型人才房的陆续上架，被寄予厚望的光明区共推出2个可售人才房项目，分别是“华侨城九樾广场”（第一批次的16套剩余房源）以及“安居凤桐苑”。

  光明纯人才房社区，第二批人才房大热门

  安居凤桐苑位于光明区凤凰街道科农路与同惠路交叉口，项目原为人才安居集团在2020年6月竞得的纯人才房地块。

安居凤桐苑占地1.8万㎡，建面13.4万㎡，共建设有6栋住宅楼，住宅总户数1086户（其中可售型人才住房房672套，只租不售人才住房414套）。

  除了住宅，项目还建设有商业面积5485㎡，配建公共设施3800㎡（包括1000㎡社区菜市场）。3月1日，光明区住建局发布关于安居凤桐苑可售型人才房的配售公告。

根据公告显示，安居凤桐苑本次配售房源共672套，其中：两房户型248套，建面约66-68㎡；三房户型424套，建筑面积约84-87㎡。配售均价为29000元/㎡，毛坯交付，预计交付时间为2024年7月31日。

  深圳自2月底以来，已经推出10个可售型人才项目，截至目前，此前深铁熙府、安居同乐馨苑以及安居凤桐苑（与华侨城九樾广场同链接）申购总人数已破万，是本批次申购总人数最高的项目。

  根据人才安居集团旗下自在安居小程序显示，对比其他项目，安居凤桐苑是本批次人才安居集团推出的6个项目中，关注度最高，报名看房人数最多的项目，可见安居凤桐苑的关注度不容小觑。

  紧邻地铁高架，非地铁物业却受噪音纷扰？

安居凤桐苑位于光明区凤凰片区，属于光明区规划较为完善的区域，1公里范围内无论是政务中心、学校、商圈均可以覆盖到。

  从安居凤桐苑区位图可发现，项目紧邻深圳地铁6号线，但是距离最近的地铁站凤凰城却有1公里路程，只能勉强称为轨道物业。

  然而紧邻地铁高架，安居凤桐苑不得不面对来自地铁经过的噪音及视野遮挡的影响。

从项目平面图可以发现，安居凤桐苑距离地铁6号线轨道最近的楼栋为1、3、4、5号楼，根据项目说明书显示，项目距离地铁轨道最近直线距离约42.41米。

  而乐居君通过实地踩盘发现，地铁6号线在经过安居凤桐苑路段进行了隔音板围蔽，在地铁列车经过时，室内的噪音感受并不明显，但有轻微震动感，当然，对于噪音的敏感度因人而异。

值得一提的是，深圳地铁6号线在安居凤桐苑路段已进行屏障改造工程，将对原有半封闭声屏障结构改造成全封闭声屏障结构，相信在工程后，噪音影响将会有所减少。

  项目周边配套方面，周边以小区为主，最近的商场需要去到凤凰城地铁站的光明蓝鲸世界及光明万达广场，这也是光明区新兴的商圈，潜力十足。

  另外，根据项目说明书显示，项目还自带有由人才安居集团自持的1000㎡社区菜市场、熟食中心、老年人日间照料中心、社区管理用房等公共配套设施。

  当然，至于未来社区菜市场是否能顺利运营及给业主带来实际上的便利，这也是需要考验人才安居集团运营集团能力的因素之一。

教育方面，项目附近学校有深圳实验学校光明部、深圳市光明区长圳学校、深圳市光明区外国语学校、深圳市光明新区实验学校初中部等，小区学校学区请以光明区教育局通告为准。

  项目周边学校较多，但是光明区近几年的学位竞争较为激烈，积分要求也越来越高。

  当然，人才房的认购条件已经高于商品房不少，起码在社保方面，能申购安居凤桐苑说明其积分还是要优于其他小区业主。

  周边房价方面，由于光明近年才大量发展商品房，二手小区数量较少，区域多以次新小区为主。

目前，安居凤桐苑周边的二手房指导价都在5万/㎡上下，根据贝壳找房数据显示，位于凤凰城地铁站旁的龙光玖龙台目前的指导价5.2万/㎡，另外，与安居凤桐苑相邻的光明1号由于未有指导价，其在售二手房均价也差不多5万/㎡。

  当然，光明在售新盘单价普遍在4-5万/㎡，同样或者更低的价格能购入新房，这样导致目前光明仍以打新为主导，而二手房由于前期价格的影响导致业主挂牌价偏高。

据了解，光明1号部分3房单位业主已将挂牌均价调至2.3万/㎡，可见目前光明二手挂牌均价与实际市场有所偏差。

  而光明近些年除了“打新”光环，其最引人瞩目的莫过于多个“日光盘”横空出世刷屏朋友圈，然而日光盘频出的光明，去年仅2个项目首开即售罄。

  那么，进入2023年，光明区的新盘还有人关注吗，安居凤桐苑的突然袭击，光明的新盘还值得买吗？

  昔日网红盘制造机，新盘内卷去化低迷

  光明作为深圳的新兴片区，在各项规划陆续兑现的前提下，光明度过了供不应求的时期，新盘可以说是逢卖必清的行情。然而随着近两年光明新房供应大增，光明楼市逐渐从一房难求到“打骨折”求去化的境地。

  2022年，光明区全年共成交新房住宅6271套，虽然成交量比2021年减少5%，但占比去年深圳全市成交量的18%，市场占比仅次于宝安区。

  去年深圳新房市场的寒冬，深圳多个区域新房成交量腰斩，虽然光明区去年整体去化并不理想，但整体需求仍较为坚挺。

根据房信平台显示，截至3月13日，光明区可售新房住宅共4514套，若按去年月平均成交量，光明区新房的去化周期将不足1年，远低于全市平均水平。

据不完全统计，2023年，光明预计将有16个新盘入市或加推，截至3月14日，光明已有3个新盘获批预售，其中包含安居凤桐苑、华润润晖府、绿城桂语兰庭。

华润润晖府早于去年年底首开1栋191套住宅，进入2023年后陆续推出3栋共532套住宅，主要推89㎡的户型，备案均价5.1万/㎡，根据房信平台显示，目前华润润晖府的已推楼栋显示网签备案的共333套，总去化率46%，超过半数的住宅未网签。

而去年多次传出入市的绿城首入深圳项目绿城桂语兰庭，则于3月8日获批预售，推出942套87㎡-131㎡住宅，备案均价5万/㎡，预计在3月18开盘，值得一提的是，绿城桂语兰庭配建有720套人才房，配售时间未知。

  华润润晖府与绿城桂语兰庭的定位较为接近，可见光明区在售商品房的火药味十足，而纯人才房项目安居凤桐苑的临门插足，更是给这两个项目增加去化压力。

  换房人群托底光明楼市，南山人才涌入光明

  虽然光明区新房的去化周期处于全市低位水平，然而随着深圳商品房供应持续饱和，另外可售型人才房的推出，购房者买房心态逐渐理性。尤其进入2023年，换房人群成为支撑楼市交易的主力。

近期，深圳贝壳研究院进行了深圳人换房统计，从表格可发现，2022年深圳各区业主在同区域进行置换的现象比较普遍。

  比较有趣的是，光明不仅在同区域换房比例高（40%），从南山换到光明置业的比例更高（41%），由于在建的13号线，未来光明将可乘坐地铁直达南山，这也是南山业主愿意换房到光明的诱因之一。

  另外光明的价格比宝安更便宜，而且可以购买到更大的户型，光明随之成为换房族的另一选择。

  而从本批人才房南山区及光明区的申购人数双双破万可发现，南山区作为深圳科技公司最为集中的区域，拥有更多符合可售型人才房申购条件的人群，与南山区一线地铁直达的光明区理所当然成为其首选居住地之一。

  那么你觉得安居凤桐苑是否能复刻华侨城九樾广场的高认购率，南山区人才房是否会比光明区人才房更值得入手，你觉得呢？