乐居财经研究院 刘治颖 3月13日，据港交所披露，中亿基业控股有限公司（以下简称：中亿基业）向港交所主板递交上市申请，对房地产及物业行业进行研究。

  一、中国房地产市场概览

  随着中国经济增长、人均可支配收入持续增长及城市人口增长，中国房地产投资一直快速增长。2016年，中国政府实施了一系列宏观调控政策，对物业市场进行了限制。尽管出现宏观调控政策变化，中国物业市场的投资总额由2017年的约人民币109,799亿元增加至2022年的人民币132,895亿元，复合年增长率约为3.9%。2022年开工的总建筑面积为12亿平方米，较2021年下降39.4%。2022年已出售商品房的总建筑面积为14亿平方米，较2021年下降24.3%。开工的总建筑面积增速下降及商品房销售的总建筑面积略有下降，主要是受2022年中国宏观经济下行、多地疫情反复、中长期住房需求下降等多重因素的影响。

  2022年，中国房地产市场已售商品房的总建筑面积为14亿平方米，较2021年同期下降24.3%。据中指院预测，2023年中国房地产市场已售商品房的总建筑面积可能较2022年持平。尽管如此，由于城镇化进程的持续进行及住房升级的市场需求预期将增长，市场需求将在未来三到五年保持稳定并有增长潜力。

  二、COVID-19疫情对中国宏观经济状况及房地产市场的影响

  自2021年年底以来，中国出现了高传染性奥密克戎病毒的区域性爆发。为此，受影响地区的地方政府对营业及社会活动实施多项限制，包括强制性居家办公政策、旅游、生产活动及物流限制以及其他紧急隔离措施。有效的预防及控制措施的实施将预计有效控制COVID-19变种的传播，并随后恢复工作、生产及市场。由于2022年疫情反复，中国多个城市经历了城市封控。随着中国政府迅速作出回应并颁布一系列政策，以支持中国经济，且于2022年年底逐步解除对COVID-19疫情的限制及隔离措施，潜在的正面影响将随后将促进未来经济发展。

  三、中国房地产政策的近期发展

  中国房地产市场受政府广泛监管。为应对中国房地产市场过去数年的全国过热现象，中国的所有地区及相关政府机构已颁布多项监管政策，以加强对市场的控制。于2021年，中央政府重申房住不炒政策重点，实现三稳目标。更近期，为促进房地产市场的稳定健康发展，相关中国政府机关颁布《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》、《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，并采纳国务院授权进行房地产税改革试点。

  四、中国房地产市场竞争

  根据中指院的资料，中国的物业市场高度分散且竞争激烈，2021年约有105,434家房地产开发商于该行业运营。中国物业市场的集中度日益增加。根据中指院的资料，按物业销售收益计，2021年中国房地产百强企业的市场份额约为49.9%，其中综合实力最强的房地产十强企业的市场份额约为22.5%，约占中国房地产百强企业销售总额的45.1%。尤其就住宅物业市场而言，中国物业市场的竞争日趋激烈。根据中指院的资料，由于物业市场低迷，主要物业开发商（即中国每年合约销售额超过人民币100亿元的物业开发商，如万科集团及碧桂园控股有限公司）的数目由2017年的144家减少至2022年的130家。

  近年来，中国房地产行业中，物业开发商之间的项目合作及合作开发有所增加，已经成为一种行业常态。于该等合营企业项目中，于项目中拥有少数股权的物业开发商却拥有控制权的情况越来越多。此类合作模式要求拥有少数股权的物业开发商拥有强大的管理系统、财务状况及品牌知名度。该模型凭借成熟的管理系统实现物业开发商对提高销售额及盈利水平的期望。于百强房地产企业中，万科集团乃首个尝试该合作模式的企业，其次是朗诗、旭辉、四川蓝光、滨江及其他企业。