乐居新媒体 朱雅文 发自上海

  工作日的中环某商场内，一个临时搭建的城市展厅迎来众多看房者，置业顾问为客户倒水、讲解，忙碌不停。近期，上海的看房客又活跃了起来，不少新盘售楼处周末能迎来数百组到访客户，积压的购房需求在这个初春迎来释放。

  今年一批次新盘认购、开盘成绩已陆续公布。整个2月，上海共有16盘取证认购，其中9盘触发积分，4盘实现“千人摇”，楼市正在显著回暖。

  一个月内4盘“千人摇”

  刚刚过去的2月，上海新房创下多项认筹纪录，其一便是4个项目达成“千人摇”——超过1000组客户认筹。

  其中华发双子表现亮眼，闵行的华发古美华府于2月22日结束认购，共推出295套房，均价82500元/平方米，总计1001组认购客户。

  浦东唐镇的华发半岛华庭紧接开启认购，于2月28日结束认购，共推出335套房，均价70620元/平方米，总计有1683组认购客户，首开一炮而红。

  象屿招商公园1872（南区）加推的364套房源，在项目已有三次密集推盘并全部清盘后，再次收获了1439组认购客户，达成四开四捷，堪称人气王。

  新年内环首个认购项目同样开门红，位于杨浦的保利越秀和樾天汇推出340套房，均价11.5万/平，共获得1084组认购客户，认购率318%。对比而言，去年年底同区域的金隅外滩东岸认购率为278%。

  处于人气塔尖的楼盘自身条件优越，当市场转向时，往往最先感知到。本批的古美华府、象屿招商公园1872等“千人摇”楼盘随后均有加推，后续能否保持热销将是市场关注的焦点。

  买到热盘难度再增

  从各方面看，最近在上海买到热盘的难度都在增加。

  小孔从去年年底就开始看房，想着买婚房的她对于项目各方面的要求都比较高，但苦于积分不高，一直没有挑到满意的项目。如今她表示：“我们看上的不是分数不够，就是竞争太激烈，挑不到好房源”，近期准备转战二手房的她不想再做“新房落榜生”了。

  今年以来，能买到上海人气新盘的几率似乎更小了，各大热盘认筹率稳中有升。1月认筹率最高的为华发建发缦玥，认筹率474%；2月的华发半岛华庭打破纪录，335套房1683组认购客户，认筹率约502%，成为今年以来认筹率最高的楼盘。

  1月认筹率前十的门槛为88%，到了2月升至114%，即意向购房客户和房源比突破了1:1。

  另外，入围分也在突破、上涨。

  2月初摇号开盘的前滩楼盘海德壹号，入围分达到100.85分，而上海上一次出现百分盘还是2021年的内环豪宅复兴珑御和翠湖五集。

  如果说前滩项目人气一向偏高，那么浦东惠南这一刚需置业区域或许更能反映市场真实情况。在一批次的浦东惠南楼盘中，钱江大家文澜府推出217套房源，获得703组认购，认购率约323%，本批入围分达到65.5分，相较于前期的38.9分飙升26.6分。

  总体看，2月有16个项目取证认购，其中9个触发积分，均需购房者达到一定分数才可能购到房。

  这也意味着分化依然存在，不过相较1月，2月中即使在人气低位的楼盘也有更好的表现。除上实望海、佩玛山丘外认筹率约20%外，其余均在70%以上。1月时还有一些楼盘认筹率仅有10%左右。

  过半开盘即售罄

  前期认筹率一般直接影响着开盘的去化效果，2月多个楼盘认筹的火爆，也助推了整月的去化表现。

  2月上海共有13个项目开盘，其中7个项目开盘当日全部房源售罄，另外有2个项目开盘当日去化率在90%以上。

  开盘“日光”的项目包括中铁虹桥逸都、海德壹号、蟠龙府二期、汇成南街里、保利珑誉、象屿招商公园1872、奉发名邸。

  尽管其中有前期认购中未触发积分的，比如奉发名邸，但已有客户足够顺利消化房源，因此同样达到开盘当日去化率100%。

  杨浦城投悦尚海也未触发积分，但开盘后仅余下3套，去化率为99%。位于临港的鹏瑞云璟湾推出193套房，开盘去化率约90%，同样良好。

  在3月初，也已有多个楼盘崭露头角，例如青浦安联湖山悦3月1日开盘的124套房当日完成100%去化，接下来的中铁湖光逸景基本预定“日光盘”、金鼎阅府的认筹数也超过了房源数，去化可预期。

  上海楼市在这个初春显得欣欣向荣，接下来的3月更是尤为关键。

  3月初成交持续反弹

  从现有数据看，上海楼市似乎延续回暖步伐，成交持续反弹。

  上海中原地产数据显示，3月第一周（2.27-3.5）上海新建商品住宅成交面积16.14万平方米，环比增加48.54%。

  该周内成交签约过百套的项目达到了14个，有2个项目签约量超过了400套，交易活跃度已经恢复到正常范围内。

  上海中原地产分析称，相对二手房，新房交易回升得比较慢，主要还是受到供应牵制。一旦供应能放量到20万平方米以上的话，成交马上就会快速攀升。

  细观这波回暖的背后，实际有多重因素支撑。据克而瑞分析，此前春节因素导致购房需求积压，至2月迎来释放。2月也正逢八批次尾盘和一批次认筹交接，叠加一批次量减质优，楼市处于供应窗口期，部分优质项目精准踩准入市节点，竞争可控，客户集中度高，热度顺势上升。

  不过，持续的回暖能否出现仍需后市验证。克而瑞上海表示，上海楼市本身热度和韧性较强，叠加近期新房供应放缓和需求释放，回暖程度十分明显，但考虑到今年的供应节奏和体量，未来或再度面对竞争激烈的楼市和市场压力，何时确定楼市筑底反弹，还需等待市场的反应。

  随着第二批次集中供应新房脚步的迫近，供应方面预计将迎来又一高峰。届时，上海今年新房市场的风向或许才会真正确定下来。