乐居新媒体 任时建 发自广州  

  最近，番禺有个盘热度颇高，基本又是中介狂推的节奏。

  说的，就是位于广州南站板块的星瀚TOD。

  从中介发布的信息来看，260万元买两房，350万元可买四房，另外中介还透露268万元可买到三房。

  这样的价格在番禺新房市场来看，已经是刚需得不能再刚需了，的确让人有点心动。

  在乐居君印象中，星瀚TOD2019年已经开放售楼部，同年底开盘，当时宣传也是做得很成功，主打“总价280万元起叫板广州主城三房”，吸引了一大波刚需客购买。

  |海报时间：2020年4月；图片来源：越秀TOD公众号

  在2021年1月，项目官方还输出过“1月劲销20亿”的成绩。

  |图片来源：越秀TOD公众号

  据克而瑞数据，2023年1月项目还卖出近20套，在全区排前十。

  为免数据有失偏颇，乐居君还到现场一探究竟，发现其实项目好几栋已经收楼，入住率超7成，的确是卖得不错，且大部分是自住的。

  那么问题来了。

  2019年底就已经是280万元买三房，现在三房上车门槛变成268万元；

  四房方面，开盘时南北对流的建面约115㎡四房，均价3.3-3.5万元/㎡；如今同样是南北对流的建面约112㎡四房，特价单位约3.1万元/㎡，优惠2000元/㎡。

  这价格比时光倒流还优惠，那现在入手岂不是“赚大发”？

  来看看实际情况。

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  乐居君选了一个工作日来到星瀚TOD销售中心，现场来看房的人也不少。

  据销售介绍，目前在售的房源基本在北区，与南区相比，北区离地铁站较远，走路可能要10分钟左右。

  产品方面选择较多，首先是平层单位，建面约73-107㎡的二至四房；复式方面，则有建面约97-107㎡户型。

  至于大家最关心的价格，乐居君也打听到了：

  ·特价单位：实质是工抵房，包括10套建面约85㎡北向三房，总价268万元，单价约3.15万元/㎡，首付约80万元；建面约112㎡四房，总价350万元，单价约3.1万元/㎡，首付105万元；

  ·正常售卖单位：平层总体均价3.5-3.8万元/㎡，比如一套建面约78㎡两房，总价260万元；建面约85㎡两房，总价300万元；建面约107㎡四房，总价400-420万元；复式单位，总价400-430万元。

  据了解，项目在2019年12月开盘时，均价3.4万元/㎡，如今均价3.5-3.8万元/㎡，特价单位做到3.1万元/㎡，与开盘相比，总体价格有所上涨，但增幅不大。

  销售也坦言，与开盘相比，现在总体可能涨了7-8千元/㎡。

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  户型方面，面积最小的是建面约73㎡两房，竖厅设计，其中一间房是赠送的阳台+储藏室，只能做成儿童房，空间不大，适合新婚刚需夫妇上车，首付78万元左右。

  建面约86㎡两房，也是竖厅设计，从样板间看来，次卧空间还挺大，毕竟利用了窗台做了榻榻米。

  但该户型有一个较明显缺点，明明是面积超过80㎡的2+1房，却只做了一个卫生间，目前市面上70多平方米的户型都能做到两卫了，这点的确让买家很纠结。

  建面约85㎡的两房，与86㎡的相比，公卫做在两个卧室中间。

  建面约107㎡四房，横厅设计，从现场样板间来看，由于将过道面积纳入到客厅，整个客厅空间还是挺大的，但房间都不阔绰，说是四房，但乐居君更建议将书房做成主卧的衣帽间，进门后的房间做成书房，把整个户型当成三房来用。

  此外，厨房没有生活阳台，有些人也会介意。

  复式单位方面，分了建面约98㎡和建面约107㎡两种，两者相差不大，后者的卧室会大一点。

  现场开放了建面约98㎡的样板间，乐居君参观后发现还不错，二楼这个主卧真的很赞，特别是看完平层的主卧再来看这里，简直有酒店套房即视感。

  一楼空间也很阔绰，但楼梯比较窄。但孩子年龄比较小的话，上落楼梯时家长要多加留心。

  看完所有的户型，乐居君有两个最大的感受：

  ·想买建面约85、86㎡两房户型的，可能会嫌弃2+1房居然只做了一个卫生间，毕竟现在市面上已经有开发商做出70多平米的双卫产品了；

  ·复式方面，单看户型的确很赞，但是毛坯交付，业主还要花心思装修，此外这个户型一楼有一个主卧，二楼有一个主卧+书房，对于三口之家来说，小孩房安排在哪？二楼空间太小，且只有主卧一个卫生间，小朋友晚上上厕所就要下楼；让他自己住一楼的话，大多数父母应该会不放心。

  综上，乐居君认为，即使是三口刚需之家，考虑到居住舒适性和后续置换问题，买建面约107㎡四房可能是最佳选择（毕竟四房也是当三房用）。

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  不管怎么说，与2019年开盘的280万元相比，现在268万元就可以买到星瀚TOD的三房，性价比还是很高的。

  那么，哪些人适合买这里？

  我们先来看看区位，项目位于地铁22号线陈头岗站上盖，乐居君亲测，下午两点左右从地铁珠江新城站出发到达项目销售中心，花费一小时左右，属于可接受的通勤时间，当然，早晚高峰就得多出半小时预算了。

  而地铁22号线全线开通后，直通白鹅潭CBD和番禺广场，在这两个地方上班的人群会很方便。

  但销售却透露，买星瀚TOD的，约6成都是在海珠工作的人。

  因为项目西南方有一条在建的东晓南放射线，预计2024年建成，届时从项目所处的广州南站板块出发，驾车通过东晓南放射线可一路海珠西。

  此外，项目东部的南大干线开通后，驾车到万博板块也是很方便的。

  除了出行方便，项目的教育配套也是吸引众多买家的原因之一，它配套了12年公办教育资源，包括24班的公办幼儿园、45班的9年一贯制广东外语外贸大学番禺实验学校，而广外的口碑，大家有目共睹。

  乐居君身边的确有朋友为了学位，买了星瀚TOD的73㎡两房，打算等小孩读完书马上置换。

  商业配套方面，项目自身商业有1.7万㎡，相当于一个万达广场，能满足业主日常生活了，且项目还配套一个传统肉菜市场（不是钱大妈那种），这在其它新盘是很少见的。

  24栋楼、2.5-2.8万的居住人口、1.7万㎡商业、门口就是地铁站、幼儿园到初中的教育配套......可以看出，项目其实已经自成一城，基本上业主所有的生活需求，都可以在小区内解决。

  如果你在地铁22号线沿线或海珠西上班，又看重教育的话，星瀚TOD，是可以冲的。

  但，乐居君身边也有不少朋友原本想买星瀚TOD，到实地看完就打消念头，原因基本一致：

  有一点远，配套还待完善。

  的确，如果看重升值潜力，买星瀚TOD的确是一场“赌博”，你要付出巨大的时间成本，“赌”片区配套完善、城市更新提速。

  正如销售说的，前几年买这里的人，都需要很大勇气。

  而距离开盘近4年，项目的价格也比较稳定，且不说268万元/套的工抵房，与开盘相比，现在涨幅也只是两成左右，还是刚需福地。

  最后，你认为均价3万出头的星瀚TOD，值得买吗？