文/ 克而瑞CAIC华南总经理 马洪波

  深圳中国社会主义先行示范区，一直关注民生和保障，保障体系的变化。自2022年11月上市第一批人才房后，2023年多个项目陆续上市，人才审核政策有放松的倾向，如何认知和判断人才房，人才房的未来如何，本文从多维度进行解读和分析。

  一、深圳住房类型下看人才房的今生

  公共租赁住房，是指政府提供政策优惠，限定建设标准和租金水平，面向符合条件的住房困难户籍居民和为社会提供基本公共服务的一线职工出租的住房。

  保障性租赁住房，是指政府给予政策支持，发挥市场作用，坚持小户型、低租金，面向符合条件的新市民、青年人、各类人才租赁的住房。

  共有产权住房，是指政府提供政策支持，主要采用市场化方式建设筹集，限定套型面积、销售价格、使用和处分权利等，面向符合条件的居民供应，实行政府与购房人按份共有产权的住房。

  安居房：全称安居型商品房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积、销售价格和转让年限，按照规定标准，主要采取市场化运作方式筹集、建设，面向符合条件的家庭、单身居民配售的具有保障性质的住房。以成本价向中低收入家庭出售。安居房每套建筑面积控制在40-80平方米，以60平方米左右的中小户型为主，每户限购买或租赁一套，不同地方有不同。

  人才房：是指政府提供政策支持，限定套型面积、租售价格和处分条件等，面向符合条件的各类人才配租配售的住房。

  人才房属于安居型商品的的一种，人才房是针对人才有标准，有要求的安居型商品房，通过行政化手段进行申请，通过市场化项目进行选购。人才房的推出是深圳首创，是创新的住房形式，是针对符合条件人才的福利政策。随着市场上人才房的不断上市，可选购的项目越来越多，人才房在2023年将会形成一个市场热点。

  人才房与一般的市场化商品房最大区别在于价格一般为市场价的6折，可选择的房源为指定项目，10年内不能市场化交易，同时10年后要按照安居房的相关政策，获得完全产权，具体的政策细则只有标准公式，尚没有具体细则，据笔者按照安居房取得完全产权的相关规定计算，其优惠幅度仍很大，首先现时点的购入部分的增值收益不需要另外购买，而补取得完全产权时点时候的差价部分与社保年限、折扣系数等挂钩，会有很大的优惠，因此人才房可购买。下面为计算补差价的政策规定。

  《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》及相关规定执行。购房人的不动产权证书登记为安居型商品房。签订买卖合同满10年的，可按照届时安居型商品房取得完全产权的相关政策规定，申请取得住房完全产权。

  第四十三条 购房人根据本办法第四十二条规定，申请取得安居型商品房完全产权的，应当按照下列方式缴纳增值收益：应缴增值收益=取得完全产权时该套住房市场评估价格×（1-原购房时基准销售价格/原购房时市场价格-1%×折扣系数×与产权单位签订买卖合同购买安居型商品房的申请人在深累计纳税申报年限）-相关费用。

  具体折扣系数由市主管部门另行制定，报市人民政府批准后执行。

  取得完全产权时，按照上述公式计算应缴增值收益为0或者负数时，购房人无需向政府缴纳增值收益。

  在未来房地产价格趋于稳重有升的形势下，人才房是现在可以大胆选择的好资产，同时能够解决居住问题，当房地产金融属性没有那么强的情况下，人才房是很多人的首选。

  二、人才房面临的问题

  人才房有长达10年的锁定期、户型尴尬（尤其是买3房的，太小）、未来“转红”政策高度不确定、周边商品房价格在跌等问题困扰着人才房认购。

  整体认购不理想。第一批人才房出现了选购不活跃的情况，主要是因为统一标准下不同区域的房源的地段不同，在全市符合资格近2万户的基础上，好地段的项目认购活跃，相对外围的项目认购不理想。对于人才来说，满足基本的居住需求下还需要考虑工作地与居住地的关系，同时考虑项目的品质，因此第一批项目出现相应的问题。随着各区都在退出人才房，同时人才标准有所下降的情况下，人才房一定会出现热销的局面。

  人才的认定标准偏严。对于夫妻双方的双人才认定，包括户籍、社保和学历等，对于单身年龄的认定，都是比较严格的，这势必会使得一些部分符合条件的人很难具备资格，从而变相增加了人才房的认购难度。

  三、人才房的未来趋势

  人才房可能是阶段性住房。在2023年深圳市住房建设局的征求意见稿中，只是出现了三种住房类型，公共租赁住房、保障性租赁住房和共有产权房，未提安居房和人才房。根据相关的经验和预测，人才房可能只是阶段性的住房，未来新的体系里趋势是共有产权房。未来的新的项目可能在难出现人才房。因此更需要符合资格的人士抓住机会。

  人才房的政策会更加的人性化和放松。宽进严出是笔者认为好的方式，根据不同的项目特点，设置相应的分数与机制，从而根据人才的标准具有选房的优先权，对于外围的项目可以通过放松相应的人才政策，比如不要求共同申请人的学历和社保要求，比如放松单身的年龄限制等，这些标准的放宽势必会增加人才房选购者的基数，从而达到人才居者有其屋的目的。

  人才房的政策会随着安居型商品房10年期的解决方案逐渐明晰。10年后到底如何取得完全产权，会逐渐有着明确的说法。

  总之人才房是深圳阶段性的“福利房”，随着各区项目的供应，将成为热点项目，在居住市场逐渐理性的今天，通过人才房的购买实现居住功能是一个不错的选择。