文/乐居财经 邓鑫妮

  珠江北岸，广州天河商务区内一座400多米的摩天大楼直冲云霄，这座超甲级写字楼是广州国际金融中心，又称广州西塔。

  广州国际金融中心是广州一道亮丽的风景线，也是越秀地产商业板块的名片。越秀地产商业板块是广州最大自持商业业主，其实力不容小觑。

  随着越秀房托成功资本化，越秀地产的商业板块也蠢蠢欲动。近日，其商业板块正式更名为越秀商管，这或许又是越秀的一步资本棋。

  事实上，越秀商管目前并没有一家主体公司，它作为越秀房托的运营商，更像是越秀内部资源整合后造出来的一个商管概念。

  国内的商业地产历史不长，但已经经历过多次周期性迭代，从开发主导到经营主导，再到如今的资管主导。随着不动产私募投资基金试点扩大到商业不动产领域，以及推行公募REITs试点等措施，商业地产资管模式日渐成熟，其价值也逐渐被挖出。

  商业地产汹涌，不只是越秀商管，早前递表的珠海万达商管已经进入上市倒计时，还有像是碧桂园、中海等住宅业务居多的开发商，也正在瞄准商业地产这块蛋糕。

  而在上市企业中，华润万象生活、星盛商业、宝龙商业等，都是在商管领域摸爬滚打多年后，凭借独特的商管标签成功上市。其他住宅浓度更高的物企，它们或是在上市前突击商业，打包“物管+商管”吸引眼球，或是在上市后以收并购的形式完成商管业务布局。

  值得一提的是，上述企业中，有的已经打包进物企一同上市，有的还勾连着地产。无论哪种形式，商业地产都给行业发展提供了新的视角。

  造商管概念

  “伴随着此次全新名称发布，越秀商管正式升级‘一核两翼’资管战略。”

  不夸张的说，越秀商管串起了越秀地产和越秀房托，明晰了集团的资管战略：即以越秀地产和越秀房托的“地产+金融——双平台互动”为发展核心引擎，打造“业务经营平台和资本管理平台”战略协同两翼。在已有的资本运作优势上，进一步强化“投资运营+资本运作”的深度粘合。

  越秀商管专注于商业地产项目的“开发+运营+金融”全链条资产管理，在这样的运作模式下，拥有40年经验的越秀商管，体量无疑是巨大的，再有越秀房托的加持，其发展前景可以想见。

  2005年，越秀房托成为香港首批上市的三家REITs之一，也是在香港独立上市的首只以内地物业为注入资产的房地产投资信托，至今已是18个年头。

  目前，越秀商管已经形成“综合体/写字楼+零售商场+酒店公寓”3大核心业务，涵盖写字楼、零售商场、专业市场、酒店公寓、长租公寓、产业园等多元商业业态，商业版图覆盖粤港澳大湾区、华中、华东三大区域，深度布局北京、广州、香港、上海、武汉、杭州等城市。

  同时还管理着多个城市地标，广州国际金融中心、武汉越秀国际金融汇、越秀金融大厦等高层项目，不断刷新着城市天际线。

  截至2022年末，越秀商管在管项目已达50多个，包括在核心一、二线城市开业的13个写字楼、8个商场、18个酒店公寓及长租公寓，以及专业市场、产业园等多个项目，整体运营管理面积超730万平方米，总资产超1090亿元。

  相比之下，越秀商管的规模与珠海万达商管、华润万象生活等企业仍有一定距离。截至2022年上半年，珠海万达商管的在管面积已经达到6000万方，期内，华润万象生活购物中心和写字楼物业管理及商业运营面积1820万平方米

  值得一提的是，越秀地产只是将商业板块更名，目前乐居财经并未查到越秀商管的主体公司。不过从其手中的项目不难发现，越秀商管包揽了不少的商业公司。

  资料显示，广州白马服装市场有限公司、广州越秀怡城商业运营管理有限公司、广州白马商业经营管理有限公司等都是越秀集团旗下从事写字楼、专业市场等经营管理的公司，同时也是是越秀房托的前线业务运营商，负责白马大厦、城建大厦、维多利广场、财富广场、越秀新都会大厦等物业的租赁经营、物业管理以及市场推广服务。

  2022年上半年，越秀地产直接持有的商业物业实现商业租赁收入1.8亿元，持股39.99%的越秀房托实现收入约人民币9.4亿元，同比上升7.0%。越秀房托所属写字楼业态业绩持续保持稳定，上半年写字楼业态实现租赁收入6.4亿元，同比上升37.1%。

  商业觉醒

  过去几年市场波动，房企抗下了下行的压力，商业地产的声量一度下降。如今春暖花开，沉睡的商业地产正以惊人的速度觉醒。

  “实体商业回暖”、“人流爆棚”等形容不断出现在商场客流的报道中，而处在上游的地产开发商，它们也在积极外拓。

  1月29日，碧桂园文商旅与安徽国购集团签订合作协议，成功获取淮北国购广场，将旗下商业产品线“碧乐城”引入当地。

  碧桂园文商旅于2020年底提出了“轻重并举、内外并重”发展策略，让蛰伏多时的业务有了起色。截至2022年末，碧桂园文商旅在全国先后获取了 35个项目，现有管商业项目总数超 130个，总合约面积超 800 万平方米。

  而在1月初，中海旗下的中海商业也完成了2023年的首秀。分别中标上海世博CK商办项目和深圳宝安星通大厦项目，拓展商业面积超25万平方米。

  2022年中海商业提速发展，中期营收26.5亿元，牢牢把握写字楼和购物中心两大核心业务，期内管理写字楼规模404万平方米，商业中心187万平方米。

  近期大出风头的商管公司，是即将上市的珠海万达商管。不仅在于即将完成资本化蜕变，还有王健林大手一挥拿下不少商管项目。

  去年，万达商管接管5家奥克斯广场的运营，并计划集中更名为“万达广场”。5家奥克斯广场中，长沙有2家，成都、青岛及杭州各有1家。过去一年多时间，还相继拿下北京SOLANA蓝色港湾项目和北京五棵松卓展购物中心的整体经营管理权，以及在2022年初，与鑫苑集团达成战略合作，并买下建业地产手上全部商业项目的10年经营权。

  此前，物企上市喜欢捆绑“物管+商管”，使得这种模式成为行业潮流，如今再来看，已经不是什么新鲜的事情。

  但这并不意味着商管的吸引力减弱，相反因为商管业务拥有较高的盈利水平，一直是物企想要拉拢的对象。

  即便已经上市，也有不少物企将房企的商业运营公司纳入自己旗下。例如，正荣服务以8.9亿元收购正荣商管99%股权，碧桂园服务收购碧桂园的4家商管子公司，以及融创服务通过收购融乐时代将融创中国商管轻资产运营板块整合进来。