乐居新媒体 任时建 发自广州

  “最近太多楼市回暖，房价上涨的新闻，让我感到好焦灼。”

  手里攒了一点钱，但又不够心仪房子首付的小Q，最近找到乐居君大吐苦水。

  他是铁刚需，首付预算在100万元左右，从去年初就开始看房，看遍了南沙新房、番禺海珠二手房，但要么不想将就，要么高攀不起，至今还未上车。

  而最近各大自媒体关于楼市复苏，开发商涨价等报道层出不穷，让本来就纠结的小Q更加烦躁。

  “难道我真的要借钱买房，赶上这道东风吗？”他说道。

  其实，越是狂热的环境，我们越需要理性对待。究竟目前楼市风向如何？大家是真的报复性买房抑或个别人吹涨楼市？

  今天，我们用数据和案例说话，希望能为像小Q一样纠结的人提供一点思路。

  01

  新房：多盘喊涨，更多人开始外出看房

  先来看看新房，近一年广州新房成交最旺的时段是2022年的5-9月，维持在6-7千多套水平，而今年的1、2月，成交量分别是4740、3342套，数据不算好看，但毕竟这是传统的楼市淡季，可以理解。

  既然数据不是特别亮眼，那何来“回暖”一说？

  其实更多的，是来自市场的反馈。

  比如，大波项目宣布3月起涨价。

  与去年持续以价换量相比，最近广州各大新盘最近改变玩法了，决定收回折扣，变相涨价。

  这也是让很多像小Q这样的购房者焦虑的原因，都在涨价，今年不买房，是不是一年又白忙了？！

  的确，开发商变相涨价，实际也是楼市回暖的一个表现，说明开发商看好后市预期，不再放下身段。

  但这个涨价，是不是涨得离谱？

  也不是，他们只是把去年的优惠收回来，让价格回归常态而已，这里面更多的是包含了一种营销手段，通过宣传“回收折扣”“涨价在即”等方式推动意向客户转化。

  就现阶段而言，开发商的主要诉求还是走货去库存。

  除了开发商喊涨价，更多的购房者开始走出家门看房，也是楼市回暖的一种表现。

  据贝壳研究院数据，1月底以来，新房客户购房咨询量稳步上涨，即使在上上周稍有回落，仍处于2022年以来高位。

  数据可能有点抽象，乐居君举一个例子吧。

  乐居君身边有不少在去年看新房，观望市场的朋友，今年2月终于下定决心买房，一是他们觉得大环境稳定了，被裁员风险减少；二是某些板块现在价格的确处于低位，符合心理预期。

  这说明与去年相比，看房的人更容易被转化为真实成交数据，但这部分人还未在真实网签数据中体现。

  02

  二手房：每天卖出342套房，行情分化

  二手市场的成交数据，明显“好看”很多。

  2月仅过去19天，广州二手房已成交6500套，超过了1月全月成交，相当于每天卖出342套房！

  按照这个发展态势，2月成交量极有可能与去年金九银十持平。

  贝壳研究院数据也显示，2月以来，二手房新增带看量一直在增加，入市的客户越来越多。

  但需要注意的是，无论是业主心态、成交价格、成交量等，广州二手房市场都分化得很厉害。

  比如我们之前也说过，珠江新城、金融城、番禺万博等板块，二手房价已经有抬头迹象，兰亭盛荟成交单价破10万元/㎡，万科欧泊站稳5万+。

  珠江新城更狂了，珠城橙蕉数据显示，截至2月28日，珠江新城2月已经卖出28套房，中海花城湾部分北向两房，单价也去到17万元/㎡。

  不过有机构工作人员表示，从天河来看，调价只是个别优质房源行为，去年底天河不少业主都下调了挂牌价，平均下调了2.4%，目前即使回调，总体依然是下调1.8%的幅度。

  而且这个涨价，只是网红板块的狂欢。

  从诸葛找房网站可以看到，在过去的24小时，降价的房源有1133套，大部分在番禺和增城；而涨价的房源只有336套，基本在天河。

  另外，在今年2月，广州二手房挂牌量已突破13万套，这个数据除了意味着更多人开始卖一买一，也意味着随着挂牌量剧增，一些利好不明显的板块，业主卖房将更难。

  03

  回暖是真的，涨价也是真的，但...

  总结，广州楼市是否真的回暖？

  从成交量和看房量来看，是的。

  房价是否已经涨了？

  网红板块或有概念支撑板块的新房和二手房，或中心区核心资产，已经没了去年的优惠价，也就是变相涨价，但对于绝大部分房子而言，维持原价，为求顺利出货，才是常态。

  今年房价还会涨吗？

  乐居君认为，去年是一个特殊的年份，随着疫情淡出，各项社会经济活动复苏加快，今年无论是新房还是二手房，得益于个别板块的拉动，总体价格与去年相比会有所上涨。

  但是！

  在当下的市场环境，购房者千万不能被蒙蔽双眼随便买房。

  如果你是铁刚需，房子在什么时候买都是对的；但如果你是投资心态，就很容易被各类信息迷惑做错决定，当年的增城、南沙业主的苦，值得借鉴。