文/乐居财经 靳文雨 曾树佳

  上月末，华润置地内部召开了一场誓师大会，董事长李欣给这家央企定下了基调：“开局即决战，起步即冲刺。”

  “始终保持‘坐不住’的紧迫感、‘慢不得’的危机感、‘等不起’的责任感，一天紧似一天干，时不我待，只争朝夕。”

  翻遍华润置地的公司报道，集团会议前面附以“誓师”前缀，尚属首次。去年，它在新年献词中，只提及“韧性生长”，显得较为低调；如今这“只争朝夕”的字眼出现，传递出了不同寻常的信号。

  过去一年多，无论是土地端，还是融资端，国资均唱起了主角，不少人将之称为“国进民退”。作为保交付、稳市场的主力，地产央企抓住机会、冲刺一番的想法，已经较为明显。

  开年，央企掌舵者们忙碌的身影频现，他们到处走访，洽谈项目合作，显然要为接下来企业的发展做铺垫。

  比如，中海地产董事长颜建国，拜会了香港、澳门、南昌、无锡等地的政府领导；此外，中交地产董事长李永前到访西安高新区、中铁置业董事长杨智艳远赴长春进行项目交流、保利发展董事长刘平出现在广东省高质量发展大会……

  对外走访外拓的同时，央企们也刀刃向内，进行了组织架构调整。开年至今，保利、华润、招商蛇口等，在销售、融资、拿地上，开启了“狂飙”模式，令人惊呼。

  走访与外拓

  新年开工前后，中海地产董事长颜建国，便辗转于香港、澳门等多地，密集会见了多地的领导。

  在香港，他先后拜会了香港前任行政长官林郑月娥、新任行政长官李家超等，表态将积极参与北部都会区和明日大屿建设。看起来，这家具有港企基因的房企，新年是准备将香港，作为重要的布局阵地之一。

  仅隔几天，他又前往中建澳门公司开展调研慰问，并针对中建澳门下一步工作进行了部署，强调要继续深耕澳门市场，聚焦“高大精尖新”工程。

  旬日之后，颜建国的身影再次出现在江西南昌、浙江无锡，寻求企业与当地进行多领域合作的机会。

  几乎在颜建国去澳门调研的同时，中建集团总经理张兆祥，则来到中海海南神州半岛项目调研考察，接待他的，是中海发展行政总裁张智超。

  开年以来，张智超匆忙的脚步也一直没停。2月6日，他刚在天津，与当地商讨进一步加强在合作。三天后，就又马不停蹄地赶赴山东，参加研讨会，透露了加大在山东、济南投资的想法。

  与中海一样，其他地产央企也开启了忙碌的节奏。

  不久前，广东省高质量发展大会上，保利发展董事长刘平作为代表出席，他在交流研讨中，分享了保利在探索新发展模式，以及追求“质的有效提升和量的合理增长”、贯彻“房住不炒”的举措。

  中交地产董事长李永前也没闲着，他带着执行总裁徐爱国、董事会秘书田玉利等一行，会见了西安高新区领导。这透露出一个信号，后续中交地产显然要在高新区，进行城市建设、产业导入。

  而中铁置业董事长杨智艳，则远赴长春，单就长春博览城项目建设，进行交流。该项目总建面近450万平方米，是中国中铁目前投资在建 “体量最大、产业最新、带动力最强” 的项目。

  每年年初，地产央企的掌舵者们，通常都会出外走访，为新年的项目投资“定调”。不过，与往年相比，今年显得更为频繁。

  拥有央企背景的房企们，已不满足于地产商的角色，他们大多将自己定义为“城市运营商”，接触的均是与城市产业、商住息息相关的综合体项目。

  他们或许心里十分清楚，在地产薄利时代，大盘就是企业的底气。虽说向来稳健的国央企，并未像民企一样困顿丛生，但深处行业调整期，央企同样要打响利润保卫战、积累手中的土储与资产。

  刀刃向内

  不仅是对外发力，在内部，一向被人视为“稳重”的央企，也开始了组织架构调整。

  近日，中海将北京商管下辖的山东区域项目，划分到上海商管；此前由总部直管的沈阳地区，则划归北京商管，目的在于使商业、住宅业务板块的架构趋同。

  金茂也对西南区域的城市公司，进行了合并。其中，成都公司合并贵阳公司，总经理由原成都总经理张显刚担任；重庆公司合并昆明公司，总经理将由重庆公司总经理李洪胜担任。

  至于金茂华东区域，环沪公司拆分，嘉兴由上海公司管理，湖州由杭州公司管理；宁波营销总经理蒲涛宇调任杭州，杭州营销总经理邵明月调任华东区域本部，原上海区营销总经理任海宏调任宁波。

  动刀的不只是上述房企，还有保利、招商蛇口、中交地产、华润置地等。

  自刘平2021年7月上任以来，保利发展便意在打造了一支更精干、更高效的作战队伍。

  延续了此前的调整措施，今年刚开年，保利就迫不及待地再次求变。不过这次是在区域层面，调整幅度并不大，其中江南平台和苏通平台合并为苏州公司，湾区和粤西合并为湾区公司。

  招商蛇口也开启了新一轮的城市、区域调整，南通、无锡两个城市公司被降级，粤东公司撤销，长沙事业部升级，苏州城市公司合并更名等。

  收缩、聚焦成为了主旋律。此次招商蛇口被吞并的城市公司，大多都是业绩不突出、利润贡献较少的主体。招商蛇口意在整合之后，实现提质增效。

  2023年，招商蛇口很有可能孵化多个500亿体量超级城市公司，这也是后期它的基本战略诉求，即做大城市公司，做强区域公司。

  在地产行业架构调整的大潮之中，中交地产也加入了其中。

  与集团战略收敛聚焦相适应，中交地产也对区域层面进行了重新整合，包括宁波公司并入杭州公司，南京公司并入苏州公司，惠州公司并入广州公司等。

  聚焦区域、下沉一线，是此轮房企组织架构调整的重心所在，央企也不例外。

  面对楼市低迷的现状，一线销售难言乐观，房企现金流周转不畅。外部市场无法轻易扭转，只能向内动刀，将组织架构调整提上日程。

  他们或以人员流动提振业绩，增加现金流入，或以合并区域公司、城市公司，减少职能岗位，裁撤冗员，达到降本增效的目的。

  外拓与内修的央企，其业绩也在一定程度上承压。

  比如，招商蛇口2022年净利润为38亿元至46亿元，同比下降55.65%至63.36%。华侨城、大悦城地产等，业绩也处于亏损状态。

  央企狂飙

  开年至今，央企们在融资、拿地、销售等方面，开启了“狂飙”模式。

  内部调整如火如荼，外部扩张也力度不小，这是刘平上任后，保利发展的又一个突出特点。

  去年，保利新增土地货值达到了2514.8亿元，位居行业第一。期内，保利拿地金额高达1350.5亿元，远超排名第二华润的1066.1亿元，另外，其新增土地建面在榜单中，也同样位列第一。

  以往关于保利“何时重返前三”的灵魂拷问，如今似乎也有了答案。

  2022年全年，保利发展销售额达4573亿元，位列百强房企第二位，重回前三的目标成功实现。2023年1月，保利更是以295亿元的销售额夺得行业之首，站到了聚光灯之下。

  在股权融资大门打开之时，保利也抓住机会，计划通过非公开发行股票，募资规模为125亿元，用于广州、西安等地14个项目建设及补充流动资金。

  同时颁布的，是调整后的股东分红计划，在2023年的现金分红调整为不低于当年归母净利润的25%；之后两年则调整为不低于当年归母净利润的20%。

  春节过后，华润置地的拿地步伐也跨得较大。

  2月初，他刚以137亿港元的补缴地价，切入香港长沙湾项目；不久后又在苏州，经历了与一众房企竞争之后，以36.43亿代价夺得苏州工业园区“最贵宅地”。

  2月23日，它又一路北上，拿下了北京朝阳区一宗商住地。地块为朝阳站交通枢纽南侧建设用地一体化项目用地，属于TOD地块，成交总价为63.58亿元。

  而酝酿多年，招商蛇口收购南油集团资产事项，也借股权融资之“箭”，获得实质性进展。

  招商蛇口此次将单独通过发行股份购买深投控持有的南油集团24%股权，以及招商局投资发展持有的招商前海实业2.89%股权，交易总对价约89.28亿元。

  南油集团持有的核心资产，是其间接持有的深圳市前海蛇口自贸50%股权。后者拥有深圳前海妈湾片区约80.62万平方米土地。据测算，南油集团持有的前海妈湾片区土储对应潜在货值，达4104 亿元。

  就算是在央企阵营中不算显眼的中交地产，它也获得了不少融资便利。

  其背后的母公司中交集团，多次在资金方面给予支持，今年1月10日，中交地产新增100亿元的母公司借款额度，年利率不超过8%。而在去年8月和10月，中交还曾向母公司分别新增50亿和45亿元的借款额度。

  过去一年多，无论是土地端，还是融资市场，国资均唱起了主角，“国进民退”的呼声不绝而耳。作为“保交付”稳市场的主力，地产央企自然想抓住机会，冲刺一番。