最近，乐居君在阿里拍卖平台上闲逛时，看到一则拍卖信息，瞬间被吸引住了。

  该房源在拍卖前已经有近1.3万人次围观，超180人设置了提醒，但却没有一个人报名。

  于是毫无意外的，它流拍了。

  而根据乐居君观察，从今年开年到现在，广州豪宅法拍房市场并不冷清，比如天河就有房源高于评估价数百万成交，还有的引来买家150多轮争抢。

  那上面流拍的这套房源为何无人问津？是地段不好，还是有其他什么原因？

  今天来一探究竟。

  01千万豪宅流拍

  这套流拍的法拍房，地处广州市番禺区洛浦街沙溪村沙溪大道381号，也就是洛溪岛的珊瑚湾畔小区。

  △ 珊瑚湾畔小区

  房源起拍总价为13240021元，建面约223.97㎡（其中专有建筑面积177.93㎡，分摊建筑面积46.04㎡），折合单价5.9万元/㎡。

  而这套房子的评估市场价达1655万元，折合单价约7.4万元/㎡，相当于起拍总价比评估价低了330多万元，起拍单价低了约1.5万元/㎡。

  此外，该房源所在的珊瑚湾畔小区，乃是早年李嘉诚在内地大举投资时，由旗下和记黄埔在番禺洛溪岛东侧打造的低密豪华住宅区，紧邻珠江水道，地理环境优越。

  △ 小区环境（图源：阿里拍卖平台）

  小区有独栋别墅、复式小高层以及高层大平层，这套法拍房为复式小高层户型，位于楼栋的第8-9层，一梯一户。

  通过查询同小区房源得知，该户型为中空挑高设计，客厅显得宽敞大气，带有双阳台，南北对流，采光通风极佳，居住舒适度无疑是很高的。

  △ 客厅类似这种（链家平台同小区房源户型，仅供参考）

  配套方面，除了医院稍远（距离最近的三甲医院广东省妇幼保健院番禺院区超过三公里）外，周边其他配套如交通、商业、教育等一应俱全，可满足日常生活所需及小孩上学问题。

  所以为啥围观的人那么多，却流拍了呢？

  其中一个很重要的原因，业主一家还没搬走。

  02业主一家还在居住

  根据阿里拍卖平台房源信息介绍：目前房屋由被执行人一家在居住。

  也就是说，房子虽然被挂到了拍卖网上，但很明显业主并不配合。所以，拍卖说明里也特意标红：

  “关于房屋实际情况，请竞买人自行前往现场进行实地考察。”

  “因未能入室勘查房屋情况，拍卖标的物的户型仅供参考，其内部构造有改动的可能，标的物按交付现状进行拍卖。竞买人需自行了解相关情况。”

  同时，拍卖法院不负责户口的迁入、迁出事宜。

  拍卖成交后，由买受人自行与占有人协商交付事宜，若协商不成法院将根据房产实际情况决定清场方式和交付日期。

  说得更直白一点，拍下这套房，接下来可能就是跟业主打官司。

  那么，像这样业主还在住、拍下后就面临“麻烦”的法拍房，真的有人拍吗？

  还真有。

  就在2月初，天河公园板块的东方新世界拍卖一套法拍房，引来6人报名，超2.7万人次围观。

  起拍价约1624.9万元，房屋面积271.87㎡，最终经过25轮竞拍，以约1859.8万元成交，折合单价6.84万元/㎡。

  而东方新世界最高成交价早就去到10万+，这套房源的评估市场价也高达2256.8万元，现在的成交价直接打了八折。

  这套房也跟上面番禺珊瑚湾畔小区的那套一样，同样是有人居住。

  03买法拍房要谨慎

  在很多人认知中，法拍房往往比同小区户型房价低上不少，但价格虽香，却不能光图便宜。

  “像这种法拍房入手务必慎重，仅仅从法拍信息来看就存在不小的风险，比如房屋有人居住，甚至连入户查勘都没有做，说明居住人是很不配合的，未来即使拍到手了，未必能顺利拿到房。”

  北京金诉律师事务所主任王玉臣表示：通常来说，法拍房有一定风险。

  1、房产的占有使用等本身有问题，比如虽然通过竞拍拿下了房屋的所有权，但是房子的占有使用实际上是被原房主的债权人或者家人掌握，拒不配合，导致买了房子却无法实际使用处分。

  2、有的法拍房产权可能有问题。有一些执行拍卖，为了尽快变现，可能不会对房子的产权做周密的调查或要求，对于产权本身有问题的房子，拿到以后可能会面临无法办理产权的风险。

  3、对于多重查封、抵押的房产，尤其是不同法院，不同地域的法院实施的，可能会有协同不一致问题，拍卖后如果有的查封或抵押没有解除，也无法办理产权证。

  4、有的可能拖欠大量的税费，比如房产相关的税费、使用过程中产生的暖气费物业费水电费等，产生新的麻烦和成本。在上述特别提醒中其实就提到了这些成本都是买受人承担，实际的成本恐怕不止是成交价。

  5、如果房屋质量或结构有问题，难以追究责任。如果没有提前看房，不能及时发现房屋存在的问题，将来交房后会产生不必要的麻烦。

  6、如果房子上挂了户口，成交后可能面临户口无法迁出的问题。有不少房子是挂了户口的，我遇到过一些买了法拍房户口没法迁出，后面打官司也很难牵走。对于属于学区房的，更要注意。

  “所以，一般而言，法拍房确实可能比正常商品房交易价格要低，但是其中的风险也确实不少。因此不要只看到价低的一面，只追求捡漏，更要看到其中的风险，注意规避。”

  对此，王玉臣律师建议：

  1、对挂牌的房产信息一定要认真仔细查看，千万千万不要只关注位置和房价，对于其他信息都不要错过，做到每一个字都要认真看。尤其是要关注“特别提醒”的内容。

  2、和负责拍卖的法官和人员要充分沟通，尽可能多的了解房子的相关信息，包括但不限于产权情况、抵押、查封等情况，必要的时候还要去产权登记部门核实一下。

  3、一定要现场查看，看房子的现状，看周边的物业情况，看房屋的是否存在质量问题，看房子是否有人居住，看是否是凶宅等等。同时，务必关注房屋的使用缴费等问题，比如找物业公司核实暖气水电费等交纳情况。

  4、要到当地派出所核实是否有户口挂在上面，如果特别关注户口问题，就要考虑是否还参与竞拍。有一些学区房是和户口有密切关系的，而且如果买房是为了投资，有户口和没户口价格是有不小的差别的。

  5、保险起见，可以通过中国裁判文书网和最高院的执行信息网查下原房主的相关裁判文书和执行信息，看下是否还有关于这个房子的纠纷或者其它问题。

  6、注意当地的限购政策，注意自己是否具有购房资格。

  总之，买法拍房要谨慎，买有人居住的法拍房更要慎之又慎。