文/乐居财经  徐酒眠

  跨进2023年，赵伟豪心间郁结的愁绪或许会又多了几分。因为按照他六年前接班鸿坤之时的规划，今年应该是他的一个收获之年。

  即，达成“四个千亿目标”：鸿坤地产和鸿坤产业两大板块各千亿，另外不动产管理规模和物业管理规模各1000亿。

  然而这些宏图伟志，都紧随一场危机降临而被迫束之高阁了。30亿理财爆雷、美元债逾期未支付……赵伟豪所持公司股权被冻结、成为被执行人、被限制高消费，他曾经所学多年的经济学、金融学等知识，在这场危机中似乎难以发挥出力量来。

  鸿坤为危机还在蔓延，这一次“病发”的是旗下上市平台烨星集团（01941.HK）。2月17日，在资本市场上沉寂许久的烨星集团刊发了一则内幕消息。

  据此，其债务人之一无锡永庆房地产有限公司（简称“永庆房地产”）破产清算申请已获法院受理，但截至公告之日，永庆房地产还欠其合计3660万元未偿还应收款等。

  “董事会将密切监察破产的进展，并采取适当行动以尽量减少对集团的负面影响(如有)”，在公告中，烨星集团董事会表示，鉴于破产，这部分应收款项等可能无法全部收回了。

  2022年财报“交卷”在即，烨星集团此时发布这样一则关于应收款的公告，可以说是噩耗传来。这笔应收款对于烨星集团而言不是一个小数目，其2022年上半年的净利润也才935.6万元。

  不过，这则公告却未引起烨星集团股价波动。截至2月20日，其报收0.216港元/股，市盈率(TTM)5.53，总市值约8754.70万港元。按照当日汇率计算，这笔3660万元的应收款折合港元约为4178.26万，抵得上烨星集团近半市值了。

  关联交易“疑云”

  事实上，永庆房地产的身份并不简单。

  企查查资料显示，永庆房地产曾是北京鸿坤伟业房地产开发有限公司（简称“鸿坤伟业”）全资子公司，并直到2021年9月28日进行股东变更。换而言之，永庆房地产是烨星集团的前关联方。

  乐居财经《物业K线》获悉，位于无锡市新吴区的鸿坤·理想湾，就是永庆房地产开发的项目。

  鸿坤伟业退出之后，北京富润泰顺科技有限公司（简称“富润泰顺”）、北京思传信息咨询有限公司（简称“思传信息”）进入，各自持股占比60%、40%。往上穿透，富润泰顺与思传信息所涉三位自然人股东，最终实控人为陈珊，持股占比60%。

  虽然永庆房地产在股东之中抹去了鸿坤，但新进入的富润泰顺、思传信息，其实与鸿坤存在千丝万缕的关系，它们的电话号码与鸿坤伟业是同一个。而从时间线来看，鸿坤伟业退出永庆房地产正是在其危机显露之时。

  据此来看，陈珊等人或许是鸿坤伟业与赵伟豪的代持人。

  鸿坤伟业退出永庆房地产，其实也巧妙地“掩藏”了烨星集团此番披露的应收款产生原因。

  根据公告，此笔应收款包括约3060万元未偿还的应收款项，及约600万元其他未偿还贸易应收款项。其中，最大的3060万元应收款项背后，涉及的烨星集团与永庆房地产在2021年度订立的多份独家代理服务协议。

  乐居财经《物业K线》查阅烨星集团2022年中报获悉，2022上半年，烨星集团斥资788.8万元，从永庆房地产处收购了232个未售停车位，对价已被可退还按金抵销。

  彼时，双方签订了一份结算协定，永庆房地产承诺在2023年9月30日前，向烨星集团退还3056.6万元的可退还按金余额。

  因为当时鸿坤伟业退出了永庆房地产的持股，因此这笔交易未被作为烨星集团的关联交易在港交所披露。

  应收款“烂账”

  事实上，物企以高额可退换按金置换关联房企车位“独家租售权”，在物管行业并不少见。

  值得一提的是，因为停车位租售代理“惹祸”上身的物企也不止一家，尤其是在房企债务高压不断的大环境下，高额的保证金很容易被质疑是否“关联利益输送”。

  烨星集团这笔三千多万元应收款背后，也有“关联利益输送”的影子。而对于这笔可退还按金可能“烂账”，烨星集团似乎早有准备。

  2022年6月，双方订立结算协定时就约定，永庆房地产保证在出售若干物业(简称“资产”)之前需获得烨星集团的批准，并且出售资产所得款项将优先分配给烨星集团；若到期这笔应收款项无法退换，永庆房地产需将资产将转移给烨星集团以抵销未偿结余。

  在2022年中报里，烨星集团曾表示，根据对资产公允价值的评估，董事会认为

  资产的公允价值高于按金的帐面价值。因此，其将能够全额收回未偿余额，预计信贷损失极小。

  而根据永庆房地产的破产重整民事裁定文件，对其进行申请破产的是常州市金坛金鼎建设工程有限公司（简称“金鼎工程”）。2022年11月22日，江苏省无锡市新吴区人民法院决定将永庆房地产作为被执行人的执行案件移送破产审查；十天后，12月2日，法院进一步对该案件进行了立案。

  据此来看，永庆房地产破产清算之后，其实还有其他债主的欠款要还；而其未偿还给烨星集团的这两笔应收款，可能无法全部偿还。

  数据显示，截至2022年上半年，烨星集团的贸易及其他应收款总额约为1.39亿元，较2021年末的1.09亿元增加约28%。其中，可退换按金占贸易及其他应收款总额的22%。

  同期，烨星集团的总收益约为1.72亿元，较2021年同期微涨7.9%。然而净利润却大幅“缩水”65.62%，跌至935.6万元；净利率5.43%，跌至谷底。

  又一起资产抵债

  按照双方此前签订的协议，永庆房地产破产清算之后，或许能将约定的资产转移给烨星集团以抵销未偿结余。

  这是又一起物企被开“资产抵债”单的案例浮出。几天前，2月13日，雅生活服务与雅居乐集团签订协议，后者计划以未售资产向前者抵销未偿还应付款项，抵销资产清单由双方最终确定，包括但不限于写字楼、商铺和商品房。

  此外，恒大物业被关联房企中国恒大违规占用134亿资金，中国恒大偿还该质押所涉及款项的方案，也是主要是通过恒大集团转让资产给恒大物业抵销相关款项。

  此前金科服务与关联房企金科股份签订了一份借款协议。据此，金科服务向金科股份提供不超15亿元借款，借款日期自提款日期开始至2024年12月20日止，年化利率8.6%。

  彼时，双方也是列出了长达14页的抵押财产清单，摆在借款合同的附件一栏，包括商业资产和车位在内，金科股份一共出动了27亿元可供抵押的资产。

  而从2022年中报来看，上市物企应收账款压力正进一步加大。据“丁祖昱楼市”披露，2022年中期，57家上市物企的应收款均值为12.44亿元，较2021年同期的8.84亿增长约40.7%。

  应收账款与营收占比最高的10家企业，有7家公布了关联方与第三方数据，结合关联方的在管面积比例，佳兆业美好、融创服务、时代邻里等物企关联方拖欠更加明显。

  未来，以资抵债的形式，或许还将在房企与上市物企间不断发生。