图/文 乐居财经研究院 树佳 淑敏 奕和

  土地市场一向是反映房地产行情的晴雨表。地产高热时期，土地市场竞争激烈，房企不惜牺牲利润重金拿地，地王频出。而在行业的冰封时期，土拍市场玩家寥寥，流拍率增加，少有人问津。

  2022年被称为是地产最艰难的一年，其土地市场的表现自然也经历了一番惨淡景象。克而瑞数据显示，2022年，拿地金额TOP100房企全年拿地总金额1.65万亿，同比录得腰斩。百强房企投资力度大幅下滑，有近四成百强房企全年投资暂停。

  这意味着，在过去一年365天的时间里，这些房企在土地市场毫无收成。市场低迷，资金短缺，让它们只能像冬眠的动物一般蛰伏，无力投拓。

  从近三年房企新增货值的对比来看，也很好地印证了这一点。乐居财经统计数据显示，2020年，30家典型房企中，进入拿地金额百强的29家，新增总货值6.39万亿；2021年，30家典型房企新增货值5.4万亿，有所下降。

  而进入2022年，上述30家房企仍保持在拿地百强之内的仅有18家，全年新增总货值仅1.76万亿，直线下滑，其余12家房企已掉出百强之外。这当中，新增货值同比实现增长的仅有2家，仅占比11.11%，绝大部分仍在名单中房企全年新增货值负增长。

  在土地投拓上长时间的谨慎，很好地控制了房企资金的流出，但也带来另一个更为严重问题，一些房企即将变得“无米之炊”。

  有企业内部人士向乐居财经表示，即使在去年的艰难时刻，他们依旧完成了销售指标，但进入今年，因为去年没怎么拿地，没什么房子卖了，所以，春节之后，公司开始裁员。

  而实际上，今年很多房企都将面临裁员、缩表等问题，虽然在整个行业层面，政府在给地产放闸，但没有一定的现金流支撑，土地投拓跟不上，留给房企的只有节流、减员这一条路径了。

  九成房企新增货值下跌

  据乐居财经统计，2021年，进入拿地金额百强的典型房企29家，当中新增货值同比实现增长的有9家，占比31.03%。

  这些企业分别为越秀地产、卓越集团、中国金茂、中海地产、建发房产、融信中国、碧桂园、中梁控股、绿城中国，新增货值增长最高的为109.30%，最低的为2.13%。

  进入2022年，随着市场继续下探，债务暴雷持续，房企迫于资金压力，拿地意愿进一步降低。

  30家典型房企仍保持在拿地百强之内的仅有18家，而这些企业中，仅华发股份、滨江集团两家房企新增货值实现同比正增长，占比降至11.11%。88.89%的房企在去年新增货值录得下降，接近九成。

  下降幅度超80%的房企就有四家，分别为首开股份、金地集团、旭辉控股、碧桂园。

  一些房企凭借自身规模，曾在土地市场大展身手，如碧桂园在2020、2021年分别以5026亿、5833亿新增货值位列30家房企的第二位和第一位。

  2022年，碧桂园的新增货值则同比下降96.81%，对土地投拓市场的谨慎，让它年内仅新增了186亿的土地货值。

  基于上述30家典型房企的新增货值情况，企业近三年（2020-2022）新增货值TOP15的总体数额也在下降。

  2020年，新增货值前15的房企总额4.9万亿。2021年，这一数据下降至4.11万亿。在2022年，新增货值前15的房企总额则已下降至1.72万亿，同比2021年下降达58.19%，接近六成。

  民营房企掉队

  追逐规模的时代，销售榜的排名，与拿地榜高度一致。以往，销售回笼的资金，便可以迅速进行下一轮的投资周转，前后衔接，强者恒强。

  如今这种逻辑，已然不复存在。

  拿地榜单上，几乎是“换了人间”，不少曾经位居前列、耳熟能详的房企名字，都滑落下去，甚至消失，取而代之的，是许多名字稍长的城投平台。

  相关数据显示，碧桂园2020年、2021年的新增货值，分别为5026亿元、5971亿元，均位列第一；但去年，它虽然全口径销售额仍保持榜首，但新增货值仅为186亿，投资力度大为收缩。

  旭辉的情况，跟碧桂园有点类似。2022年，旭辉的新增货值，仅剩174亿，这与其前两年均超过1600亿新增货值相比，有着天壤之别，收缩了近九成。

  仅有龙湖、滨江在支撑着民营房企的牌面。

  过去一年，龙湖扩储货值为671亿，虽比去年2881亿的量级，下降了不少，但仍站稳前十的行列，是为数不多正常拿地的房企之一。北京、上海、合肥、西安、苏州等多个城市，均有其拿地的身影。

  滨江也花费403亿元的权益拿地金额，取得货值1543亿，相比于此前两年的1473亿、1057亿，反而有所增长，同比2021年上涨了45.98%。

  其余民企中，恒大销声匿迹并不让人意外，而新城、融创、金科、中南、旭辉、阳光城等原本的拿地大户，也都裹紧棉袄过冬，拿地急剧缩减，大多在拿地百强中消失，显然没有太多的补仓心思。

  国资仍是主角

  国央企则是风头无两。华润置地、保利、中铁建、中海、招商蛇口等央企的新增货值规模，均在前列，而万科、建发房产、越秀地产、华发股份等地方国资，以及兴城人居、贵安新区开发投资等城投黑马，更是羡煞旁人。

  单从体量上看，国资们的新增货值，也较此前一年下滑不少，比如华润置地从近2843亿的规模，下降15.79%到2394亿；保利从3995亿，下降37%至2515亿；万科从3940亿降至1716亿，降幅也有56.45%。

  只不过，逆水行舟，很多民企都在撤退，国资们的扩储量，相比较而言下降得并没有那么大，自然而然地唱了主角。

  2022年，拿地榜百强企业拿地总额为1.65万亿元，同比本已低迷的2021年，仍接近腰斩，可谓是跌落至谷底。

  一整年下来，共有近四成房企的投资，按下了暂停键。地产商的拿地意愿之低落，可见一斑。

  度过年关，情况仍没有太多的改观。包含着春节假期的1月，仅有绿城、华润置地、建发3家百强房企少量拿地，而城投仍是拿地的主力军。