文/乐居财经 徐酒眠

  温度回升，湿度“狂飙”。阴雨雾的天气模式中，伫立在天河区华夏路上的广州雅居乐中心，也被裹了一身的水雾。

  5天前，上市五周年的日子里，雅生活服务（03319.HK）在这里举行了“2023年度工作规划”会议。

  与会高层中，除了雅生活服务的联席主席陈卓雄、董事会联席主席兼董事长黄奉潮、总裁兼首席执行官李大龙等人之外，还有一位雅居乐集团（03383.HK）的高级副总裁潘智勇——他还有另一重身份，雅居乐集团的首席财务官。

  作为雅居乐的账房先生，潘智勇肩负为集团找钱、还债、收款、控制成本、维持现金流，垒守资金链安全的重任。

  不过，雅居乐集团与雅生活虽是“母子”关系，但均为上市公司，两者在财务关系上需要遵守独立准则。因此，潘智勇出现在这场会议上，颇为不寻常。

  2月13日，雅生活服务的一则公告揭示了原因——雅居乐集团拟以手中的资产还债雅生活服务。公告当天，双方已就此签订持续关联交易补充协议，以修订2021年持续关连交易协议各项下的付款条款。

  雅生活服务与雅居乐集团的这一纸“抵房”协议，迅速在行业内引发讨论，资本市场对这份协议的解读更倾向于“双赢”。

  “一方面，雅居乐可以避开一些资产处置的不确定性，通过向雅生活输送资产来抵销部分甚至全部服务费用；另一方面，2022年年报将发，雅生活可以借此清收应收账款，避免成为坏账。”有分析表示。

  “抵房”协议

  根据公告，此番雅生活服务与雅居乐集团签订的补充协议内容，共涉及4条约定。

  概而言之，若雅居乐集团未能偿还上述相关应付款项，则雅生活可以从雅居乐集团未售资产中，选定等值资产以抵销未偿还应付款项。抵销资产清单由双方最终确定，包括但不限于写字楼、商铺和商品房。若雅生活服务选择实施此方案，则双方需要签订抵销资产转让协议。

  另外，雅居乐集团将同意授予雅生活服务一次性的免费权利。即，雅生活服务可享有任何一方抵销资产两年的登记拥有人；在此期间，并有权与雅居乐集团更换为一项或多项其他等值物业资产。

  公告披露，雅居乐集团未偿还雅生活服务的应付款项并不算少，总计有9.27亿元。

  资料显示，2020年9月23日，雅生活服务与雅居乐集团签订持续关联交易，其中包括2021年拎包入住服务框架协议、2021年广告及公关关系服务框架协议、2021年交房前检验服务框架协议、2021年科技服务框架协议、2021年物业前期介入服务框架协议，五项服务内容。

  该关联协议为期三年，自2021年1月1日起直至2023年12月31日止。

  而截至2021年度，以及截至2022年10月31日，雅居乐应付雅生活上述五项服务费用分别为1.08亿元、1.07亿元、2.22亿元、2.33亿元、2.57亿元，总计9.27亿元。

  “双赢”思路

  凛冽的“寒风”吹向地产行业，雅居乐集团虽然至今仍维持着零违约记录，但身上的担子也很重。据不完全统计，2022年以来，雅居乐偿还公开债务超过150亿元。

  尽管如此，去年12月，投资服务机构穆迪仍指出，雅居乐集团流动性在未来12至18个月内仍将不足。

  在此情况下，雅生活服务能够与雅居乐集团达成“抵房”协议，未尝不是一个好方法。

  “持续关连交易补充协议所载的修订让本集团更灵活地向雅居乐集团收回应收款项”，雅生活服务在公告中表示，对于抵销资产，其将转手质押给第三方供应商，以结清自身的其他应付款项；或者出售或出租予第三方，以换取现金。

  雅居乐集团与雅生活服务将列出怎样一份抵销资产清单，目前尚不得而知。不过有分析认为，“雅居乐向雅生活输送的资产应该不会太差，因雅生活目前PE达到4.85，损失物业利益对大股东无益。”

  另一方面，这项“抵房”协议，或许也可以成为其他上市物企解决关联方应收款的参考样本。

  事实上，从2022年中报来看，上市物企应收账款压力正进一步加大。

  据“丁祖昱楼市”披露，2022年中期，57家上市物企的应收款均值为12.44亿元，较2021年同期的8.84亿增长约40.7%。

  应收账款与营收占比最高的10家企业，有7家公布了关联方与第三方数据，结合关联方的在管面积比例，佳兆业美好、融创服务、时代邻里等物企关联方拖欠更加明显。

  房企资产抵债

  事实上，房企向物企开出“资产抵债”单，雅居乐集团并不是第一个吃螃蟹的人。

  去年7月，恒大物业被关联房企中国恒大违规占用134亿资金调查结果出炉之后，双方将如何解决这笔占款问题，就成为了外界关注的焦点之一。

  彼时，恒大物业在公告中表示，中国恒大偿还该质押所涉及款项的方案，主要是通过恒大集团转让资产给恒大物业抵消相关款项。

  不过，中国恒大要拿出什么资产来凑足这134亿，是一个很大的问题。而中国恒大的债务多如牛毛，凑足了资产后，面对那么多债权人，何时能顺利轮给恒大物业其实也是一个问题。

  时至今日，恒大集团以资产偿还恒大物业134亿款项的方案，还没有进一步落实的消息。

  同样是在去年7月，金科服务与关联房企金科股份签订了一份借款协议。据此，金科服务向金科股份提供不超15亿元借款，借款日期自提款日期开始至2024年12月20日止，年化利率8.6%。

  而借款期间，金科股份则需提供资产作为担保，抵押资产价值总额不得低于未归还的借款本金60%，即抵押率不得低于60%。

  彼时，双方列出了长达14页的抵押财产清单，摆在借款合同的附件一栏，包括商业资产和车位在内，金科股份一共出动了27亿元可供抵押的资产。