乐居新媒体 任时建 发自青岛

  “除了之前有过降价风波外，项目没啥硬伤。森林公园是目前李沧区热度排名前三的楼盘，目前精装均价在2万/㎡~2.2万/㎡，五大开发商联手开，妥妥的。”

  这是置业顾问2月8日与准备返乡置业的刘女士电话交流内容。

  虽然置业顾问在电话里一直在介绍项目诸如体量大、园林绿化和精装修等优势，但刘女士还是心存疑惑，毕竟掏空六个荷包买房，不是小事。

  其实，类似刘女士这样的购房者不在少数，或许是因为森林公园“黑红也是红”的过往，让人心生畏惧。

  开盘至今降价风波不断

  如果说楼盘偶尔降价促销是在特殊营销节点促销回笼资金，而森林公园2022年连续降价却引起了不小的风波。

  早在2022年初，经历长时间的“难产”，森林公园很想把失去的时间“抢回来”，却因“收取的购房意向金未进入指定的商品房预售资金监管账户”，被官方处罚。

  3月拿到预售证，森林公园以均价约25000元/㎡毛坯开卖，5月底宣称即将涨价500元，7月底再度宣传要大涨，一批不差钱的购房者买入后，8月却马上大降价，甚至花钱请托到售楼处充人气。

  这波降价套路之深，是从精装修开始的。自去年8月开始，森林公园推出精装修房源，均价在2.3万/㎡左右，精装标准是3000元/㎡，精装比毛坯价格更低，引发9月不少购房者在售楼处”讨要说法“。

  看着网上的各种降价风波新闻，刘女士心中又平添了一份担心：置业顾问现在报的均价是2万/㎡~2.2万/㎡，也就是第三波降价。这样三连跳降价，森林公园可能也是开发商解决长战线、以量回笼资金的考量，但不得不考虑自己高位接盘后，项目会不会再降价？毕竟距离2024年9月交房，还有整整一年半时间。

  降价或许是无奈之举

  降价风波虽然余波未了，据克而瑞公布的2022年青岛楼盘销售数据，森林公园以19亿元销售额、7.82万㎡销售面积在李沧区新盘销售排名第二。

  在一片质疑声中，森林公园至今已取得预售许可证8次，截至目前已售住宅622套，近1年时间去化率在60%左右。

  2022年青岛楼市处于特殊艰难期，开发商以价换量其实无可厚非，于购房者而言，在李沧片区能买到精装修且是品牌开发商开发的新楼盘，无疑具有极大吸引力。或许也正是森林公园连续降价，才取得良好销售业绩。

  除了连续降价，背后的几大硬伤也是隐形助推手：

  首先，从森林公园所处地段看，项目西侧紧邻着青银高速且有密集高压线，东侧是石牛山路，整体被这两条公路左右夹着，北侧靠高速收费站口，南侧靠枣山路，噪音、堵车、美观度等问题将难以避免。

  其次，无学区、无地铁。森林公园所处李沧、市北、崂山三区交汇的尴尬地段，53万㎡2246户的规划，对刚需+首次改善人群而言，并不友好。

  第三，项目前期价位不被市场认可，后期连续降价升频。市场从来是买涨不买跌，一旦开始降价，观望情绪增加。前期业主的“讨要说法”，也侧面削弱了降价效果。要生存，森林公园不得不选择了降价这条路。

  2023年，森林公园的降价举措，可能还会上演。此刻，刘女士浏览的主流卖房app上显示，森林公园均价仍为25000元/㎡。

  从拿地到开盘整整花了四年

  2017年，金地、万科、中海、越秀、城投五家抱团以楼面地价7550元/㎡、成交总价37.9亿元拿下了森林公园地块。但该地块出让之后两年未动工，有业内分析，其迟迟不开工的原因是因为当时地下五层的规划和建设成本问题。

  直到2019年11月，青岛市自然资源和规划局发布《李沧区青银高速东侧地块改造项目批前公示》，这意味着拿地两年之后，该楼盘核心问题才得以解决。

  时间依旧在飞逝，又过了两年多，直到2022年3月3日，森林公园才首次拿到预售许可证，开始对外售楼。

  就像一个九连环，第一环解开后，紧接着第二环开始了：多个开发商轮流操盘，据悉，森林公园首批次毛坯房由金地、万科操盘，推出25#、26#、27#、22#、28#五栋，户型面积113㎡套三、124、126套三双卫、143套四双卫。

  到7月底，毛坯项目的售卖进入尾声，有媒体报道后期或将由中海地产进场操盘部分精装项目。

  而就在2月8日刘女士咨询置业顾问时，得到的却是由金茂开发住宅部分，万科开发商业部分，这让刘女士很纳闷，联合开发楼盘到底可不可信？且战线拉得有4年之长，后期能否按时交房？