文/乐居财经 靳文雨
2018年初,家住南宁市的安泽,在青秀区购入了一套房子,并与银行在合同中注明“提前还贷无需缴纳违约金”,因此,每个月他都会把自己工资的一部分攒着,连同自己的年终奖一起用来提前还部分房贷。
但在上周末,他打开手机银行准备还贷时,发现承办其贷款业务的银行关闭了线上的“预约还贷”功能,提示只能去线下网点预约,且每月名额有限。随后,他打电话询问了银行经理,又被告知“因结算系统调整,目前暂停提前还款”。
钱在手里却还不出去,每天还要支付高额利息,这让他颇感烦心。
自1月31日南宁首套房利率下限下调至3.7%后,办理提前还贷业务的人数激增,南宁市的多家银行都排起了长队,相应的是银行还贷门槛也大幅度增高。
眼下,这种情况已蔓延至全国约30个城市,且各家银行预约还款的时间普遍在两三个月。
回望几年前,投资环境较好时,房贷收益高于借贷利率,大家基本都是能贷7成绝不贷5成,能贷30年绝不贷20年,哪怕遭遇史上最严格贷款或碰上最长贷款周期,也要想办法贷款买房。
但随着市场环境改变,曾经高收益率的刚兑信托已经不复存在,净值化的理财产品也一次次的打击了投资者。加之LPR利率普降,各地的房贷利率直线下滑,这让不少的购房者都动起了提前还贷的心思。
从某种程度来说,购房者是选择了一种更有利于保全利益的选项。但对于“左手吸储,右手放贷”的银行来说,不仅业务流程出现阻滞,营收业绩必然会受到了很大的影响。
两相博弈之下,又该如何妥善应对提前还贷难题?
提前还贷难
自去年下半年开始,“提前还房贷”成了不少购房者们关注的焦点。今年春节以来,该话题持续发酵,与之相关的词条,更是好几次登上了热搜。
不过,与早前不同的是,多数人讨论的焦点,已经从应不应该提前还贷,转移到了提前还贷难,银行关闭了线上预约通道,需要线下预约、排队等。
在北京、上海、广州、杭州、南京、无锡等多个城市,居民扎堆还房贷的现象持续上演。不少地方的市民直言,去银行还钱简直比去银行借钱都难,各家银行纷纷设置各种条件阻挡提前还贷。
“如果想在中国银行上海分行进行提前还贷,就必须先在APP提交申请,从2月4日开始算起,可以预约到的最早日期是4月4号。不过根据提示,提交申请之后,具体能不能提前还款还得等审批。”
自从发现理财利率跑不过房贷后,居住于上海的黄女士就动了提前还贷的心思,但当她找到银行的贷款经理进行交涉时,发现预约还房贷至少要排队两个月。
不过她已经见怪不怪,前两天她的朋友在别的银行尝试还贷时,同样碰壁。按她的话来说,现在银行都一样,哪哪都需要排队,并且额度普遍不够。
对于银行来说,房贷是一项长期稳定生息的优质资产,如果提前还款量加大,会直接对银行未来的利息收入产生影响,也会影响银行整体上对长期资产的使用安排。而对于个贷经理来说,每年放贷额度也有一定的考核要求,提前还贷也会导致其后期放贷压力增大。
因此,面对突如其来的还贷潮,不少银行与想要提前还款的客户之间开展了一场拉锯战。
据知情人透露,目前在郑州,想办理提前还款的市民,只能通过线下渠道办理。但从排队情况来看,并不乐观。郑州工行某网点线下申请提前还房贷的人已经约到4月份;邮政银行的储户需要等两个月以上;建设银行的客户甚至排到了6月份......
另外,为控制提前还贷的人数及规模,一些银行甚至对提前还款的金额和次数进行了限制,有的还要加收违约金。
家住浙江宁波的肖女士,最近就遇到了这样的糟心事。她在2月6日前往当地的农行办理提前还款业务,但在办理过程中被业务经理告知有1%的违约金,对此她表示并不理解。“当初办理贷款的时候,就和我说了两年后可以提前还,没提过违约金一事。”
按照该业务经理的说法,合同中有提及,贷款满三年后违约金可以用购买产品抵,三年以下是现金支付。由于肖女士的贷款已满三年,他给出了够买5000额度的保险,期限三年的方案。但肖女士对此表示并不认可。
协商之下,肖女士最终买了三个定投基金,每个500元,期限为三个月,并且还办了一张信用卡。这一番操作下来,平白又多花了4500元,肖女士直言银行套路满满。
利率的诱惑
为什么会出现居民扎堆还房贷的现象?其实,除了购房者自身有了闲钱之外,更大的原因还是外部政策的调整以及投资环境的改变。
几年前,购房的主力军大多为80后、90后,他们在买房时正逢楼市的高峰期,工作时限也不长,因此大多只能办理商业贷款,贷款利率基本都在5%以上,有的甚至能达到6%以上。
但从去年开始,首套房贷利率压降的信号不断传来。在2022年LPR已多次下调,其中5年期以上LPR总共下降三次,LPR利率从4.65%下调到4.3%。
今年1月5日,人民银行、中国银保监宣布建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。其中,新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市,可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。
新政实施后,多地房贷利率又开始密集下探。据某机构数据显示,截至1月31日,103个城市中首套利率低于4.1%的城市共30个,包括郑州、天津、太原、厦门、福州、珠海、长春等。这些城市中,二线城市有8个,其余均为三四线城市。
郑州可以说是年后国内第一个把房贷利率打下来的城市。1月29日,郑州各大楼盘就陆续接到银行通知,首套房贷利率从年前的4.1%降到了3.8%。
两天后,珠海也有银行首套房房贷利率开始下调,现在最低可按3.7%操作,且无其他特殊要求,新增的网签都能办。3.7%可以说是全国房贷利率的地板值了。当然,还有南宁、珠海、株洲和常德等城市,也陆续将这一比例降到了3.7%。
房贷利率的下调,使得部分存量房贷和新增房贷之间出现了较大的利差,这也意味着早先买房的人可能要凭空多出1到2个点的利息。这是一个什么概念?
家住郑州的黄先生给自己算过一笔账,2021年他买房时贷款总额为60万元,当时审批下来的房贷利率为4.9%,贷款期限是25年,月供是3472.67元,总还款104.18万元。
LPR下降,贷款利率降为4.1%时,月供就变成了3200.24元,总还款为96万元;但如果按现下银行3.8%的贷款利率来算,月供就是3101.14,总还款为93.03万元。总之算下来,与现在购买房子相比,自己还是要多出几万块钱的利息。
当然,黄先生买房时的贷款利率还算能够接受。湖北的常女士则是以6.1%的高利率贷款了100万,期限30年。如果按4.1%的正常利率来算,她每月的还款差距为1200元,总贷款差距达44万元。如此高的利息差,也难怪购房者着急加入提前还贷的大军。
另一方面,投资环境普遍不佳,各种资产投资的收益回报率下降等问题,也是提前还贷潮起的一大主因。早前一部分购房者选择拿部分可以用于提前还贷的收入,去购买一些理财产品,以赚取更高的利息收入,来覆盖自己的房贷利率。
但现下的情况却难言理想。
有数据显示,截至2022年12月末,理财公司存续开放式固收类理财产品(不含现金管理类产品)的近1个月年化收益率的平均水平为-4.53%,环比下跌3.4个百分点。
而近1年收益率的平均水平为1.7%,环比下跌0.78个百分点;成立以来年化收益率的平均水平为1.78%,环比下跌0.82个百分点。
当投资收益跑不赢房贷利率时,任谁都更倾向于将现金用于提前还贷。杭州市民高先生对此颇有感触,他直言“现在理财年化收益率大多只有3%左右,且还不能保证。趁现在手头刚好有闲钱,不如先把钱还了,减少利息支出。”。
利益博弈
目前来看,购房者选择提前还贷通常有两种需求,一是在手里有足额资金的情况下,将贷款全部还清,就能减少后续的利息支出;二是提前还贷后再重新申请贷款,这样就可以享受目前较低房贷利率。
但对于银行来说,突如其来的还贷高峰,给其业绩也带来了不小的压力。毕竟无论是国有商业银行、股份制商业银行还是城市商业银行,房贷收益都在其营收中占了很大的比例。
以工商银行来说,2021年末,公司个人住房贷款为63626.85亿元,在所有贷款中的占比高达30.8%。截至2022年6月30日,这一数据为64490亿元,在所有贷款中的占比为28.9%。
在某国有银行担任房贷部经理的赵柯坦言,春节刚过,自己所在的支行就明确了上半年的房贷任务。但从市民们争相提前还贷的现状来看,银行处于很被动的局面。“目前银行的贷款压力骤增,短期内可能会出现负增长”。
在贷款指标无法完成的情况下,银行为了保住房贷存量指标,自然会采取各种措施来增加还款难度,比如限制还款次数和还款额度等。
但话又说回来,若银行当月还款额度已经用完时,那么客户自然只能继续往后延,有的客户的排队时间长达几个月,这合理吗?毕竟对于客户来说,早还款早好,延后几个月就得多交几个月的利息,这同样难以接受。
对此,有业内人士表示,关键还是要看“房贷合同”中对于提前还贷预约天数的具体规定。
如果客户的排队时间超过“房贷合同”,那么属于银行违规,客户可通过向中国银保监会投诉处理,也可以向法院提起诉讼。但如果排队时间在“房贷合同”规定的期限内,那么客户理应继续等待。
另一边,不少专业人士也纷纷呼吁,无论出于何种动机,购房者只要满足住房贷款合同所规定的提前还贷要求,银行就不应人为增加还贷难度、设置不必要的还贷门槛。
民生无小事,无论是出于回应人民群众关切,还是维护银行乃至金融系统稳定需要,各方都应该及早拿出妥善应对提前还贷的方案。
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