乐居新媒体 朱雅文 发自上海  2023年首月，上海新房开局不利，总计成交8283套，延续上年末的微跌走势。而2021和2022年的1月均是全年成交最多的月份，但今年的1月成为近三年表现最差的1月，恐难撑起全年成交冠军的光环。

  然而在成交量微跌之下，今年1月成交均价却稳步上升，达到70752元/平，成为近两年来月度第三高。

  近三年最差1月

  据上海链家数据显示，2023年1月上海共成交新房8283套，环比下降4%，同比下降28%，成交金额682亿，环比下降3%，同比下降14%。

  然而2021和2022年，1月均是全年成交最多的月份，成交量均在12000套左右。

单月成交套数及增速

  今年，1月末的春节假期成交量大滑坡，或影响了1月份整体表现。据上海中原地产统计，春节期间上海有成交记录的新房13个，其中4个项目销售2套，多数楼盘销售1套，全市新建商品住宅成交1734平方米。按照往年惯例，春节期间成交量基本在1万平方米以上。

  上海链家研究院首席分析师杨雨蕾认为，1月份成交同比下降主要受到春节假期影响，其次，因为第八批供应进入尾声，剩余货值不多，所以成交量减少。

  市场趋向高价盘

  但即使成交量下跌，高总价改善盘成交的活跃依然拉高了整体成交均价，使其连续多月上升。 

  据上海链家数据，1月上海新房成交套均总价823万元/套，环比增长1%，同比增长19%，成交均价70752元/平，环比增长2%，同比增长15%。 

  自2022年9月以来，成交均价已连续4个月上升，让其成为2021年来的月度第三高，仅次于2022年的6月和5月。 

  据诸葛找房统计数据显示，自去年12月份起，在高端改善盘成交活跃度走高的背景下，上海新房整体价格水平持续上扬，且至今年1月份新房价格同比已连续13个月维持上涨局面。 

  但值得注意的是，1月份成交均价的环比增幅已有所收窄，随着今年第一批次所推高价盘的减少，后续成交均价能否继续上升还待观察。

各总价段占比

  成交均价上升似乎印证市场越来越趋向高价盘，改善需求仍有相当大空间。从总价段看，1月成交的400万以上的占比增加了25个百分点，其中1000万以上的占比增加了9个百分点。

  杨雨蕾表示，从去年第七批供应公布的认购情况来看，有超过三分之一的楼盘触发积分，说明对于供应质量高的批次，触发积分的情况依然较为乐观，市区楼盘、优质楼盘对购房者仍有很强的吸引力。这也说明市场需求并不弱，只是产品是否能满足当下购房者的需求。 

  冷热分化持续

  市场更加聚焦下，楼盘销售也持续冷热分化。细观1月摇号开盘的十多个楼盘，有盘丝毫不愁卖，有盘却鲜有人问津。 

  据乐居新媒体统计，2023年1月上海十多个楼盘摇号开盘，最高的认筹率达到473.8%，最低的认筹率只有11.9%。 

  位居1月认筹榜首的华发建发缦玥，于2023年1月18日推出42套住宅，认筹率高达473.8%，平均4组客户抢1套房。该项目首批的170套房也曾达到382.9%的高认筹率，人气爆棚。

  然而相比之下，部分盘只有1、2成的认筹率，摇号成绩惨淡。例如垫底的沁风雅苑，推出101套房源，只有12组认筹客户，认筹率仅11.9%。更为唏嘘的是，网上房地产显示该楼盘至今网签数仍是0，没有去化。

  据统计，1月摇号的楼盘中，认筹数超过房源数的至少有9个，但认筹数低于房源数的数量也大致相当，至少有7个，热度高低泾渭分明。

  冷热分化的另一表现是区域热度。在1月的成交区域中，青浦、嘉定两大区大幅领先，成交套数均在1600套左右，甩开成交量第三区域闵行800套之多，其他区域更是难以匹敌。

  而区域热度背后是供应和需求的双重作用结果，从去年第八批次看，青浦和嘉定也是供应房源较多的区域，一定程度上影响了成交情况。

  不过，从楼盘冷热分化到区域冷热分化，购房者的选择都是在逐渐回归理性，让自身成为市场最优资源的竞争在所难免。

  专家：二、三月有望迎小阳春

  一月成交主力为去年末的第八批次，而二月初的第一批次入市，将大幅提高当下的供应量。

  上海链家研究院首席分析师杨雨蕾认为，预计随着2023第一批次入市楼盘公布，二、三月份小阳春市场可期。

  2月6日，网上房地产公布上海2023年第一批次新房名单，共推出25个项目，合计6958套房，供应量较去年第八批次有所减少。但该批次项目预计会于2、3月份集中入市，届时将推动一波成交高潮。

  不过从本批次推出的房源情况看，备案均价10万+以上项目仅2个，分别为中企云萃森林和海玥天汇。其中，中企云萃森林推出245套98-126平公寓，备案均价10.5万/平方米；海玥天汇推出183套85-100平公寓，备案均价11.5万/平方米。

  从价位段看，本批次总体以刚需、刚改为主。10万+以上项目占比相比第七批、第八批均有下降，预计将影响后续的成交均价涨幅。

  上海易居房地产研究院研究总监严跃进认为，后续很可能增大供应。他表示，此次一批次推盘数量相对适中，基本上和1-2月份非密集推盘的高峰期有关。预计后续推盘力度明显会发力，尤其是今年房地产销售市场的前景被看好，各类金融信贷政策也给予积极的支持，所以预计第二批次的楼盘供应明显会放量，也为今年购房者的房源选择提供了更多的便利。

  2023年的首月上海新房未能开门红，那么2月的成交能否止跌上扬，走出反弹路线？乐居新媒体将持续关注。