文/乐居财经 邓鑫妮

  坚守一年多的时间，珠海万达商管看到了上市的曙光。

  日前，在大连万达商业管理集团股份有限公司（简称“大连万达商管集团”）美元债发行路演会上，管理层透露，珠海万达商管预计于今年二季度完成在香港IPO上市。

  春江水暖，物管股已经觉察，珠海万达商管上市进入倒计时。

  去年就有消息指出珠海万达商管已经通过聆讯，之所以一直拖着，与过去长时间物管股遇冷有关。

  兜兜转转一年时间，交易所门口排队的还是熟悉的面孔。整个2022年，首次递交招股书的只有龙湖智创生活、万物云和中湘美好，其他的都已经是一次两次甚至三次敲响上市大门，如今还在等待聆讯的只剩下珠海万达商管。

  此次在美元债发行路演中抛出重磅消息，珠海万达商管已经做好了上市准备。

  万达的吸引力

  王健林终于要将船再次开进港交所了，时间不等人，加快珠海万达商管上市融资的步伐对万达来说无疑是件好事。

  2月6日，大连万达商管集团成功发行了一笔3亿元美元债，资金用于为现有债务再融资。期限三年，发行价格为96.639美元，收益率12.375%。

  这已经是万达年内的第二笔美元债。今年1月，大连万达商管集团发行了一笔4亿美元的债券，发行价格97.628美元，收益率12.375%，为期两年。

  市场消息称，认购了1月发行的债券的投资者回过头来要求万达筹集更多资金，因为他们没有从上一次发行中获得足够的配售，上一次发行吸引了约14亿美元的需求。业内人士指出，万达的债券吸引着投资者抢购。

  和债券有着同样吸引力的还有珠海万达商管的股权。IPO之前，包括腾讯、蚂蚁、中信资本、星匠、合众人寿、郑裕彤家族、PAG（太盟投资集团）在内的22位投资者，合共分走了珠海万达商管21.15%股权，投资总额超390亿元，这个朋友圈堪称豪华。

  同在地产行业的碧桂园也没有错过这个机会。碧桂园控股与碧桂园服务一同上阵，碧桂园控股旗下全资附属公司金逸环球有限公司和碧桂园物业香港控股有限公司，各出资32.3亿元，分别持有珠海万达商管1.7945%股权。碧桂园系投资达64.6亿元，持股比例3.589%。

  科技类公司也来凑热闹。蚂蚁科技集团通过两家子公司Accelerator I Ltd.和上海云鑫创业投资有限公司，分别投入8.36亿和17.6亿，合计持有珠海万达商管1.44%股份。马化腾也透过旗下两家公司，向珠海万达商管投下了15.1亿元，总共持有0.83%股份。

  万达商业在港IPO时，曾达到280亿港元的募资规模，如今重振旗鼓的珠海万达商管，其募资规模能达到多少，是物管股市场的一个悬念。

  上半年营收130亿

  2016年9月，港股上市不到两年的万达商业摘牌退市，是在为一年前就开启的回A之路加速。

  这趟旅程并不简单，几年时间，万达不断修剪枝桠，进行资产腾挪，更是在2017年与融创进行了“世纪大交易”。这一切做完，万达商业“瘦身”，并更名为万达商管。

  回A之路漫漫，万达商管半路折戟。2021年3月24日正式宣布撤回A股IPO申请，谋求轻资产重组后尽快在海内外上市。

  转折点在2021年10月，珠海万达商管的招股书落在了港交所，多番辗转，还是站到了港股门口。

  珠海万达商管搅动着池水，彼时也有越来越多的物企被商管业务的毛利率吸引而开始布局。不过无论从规模还是业绩方面考量，珠海万达商管的实力都不容小觑。

  截至2022年上半年，珠海万达商管的在管面积已经达到6000万方，期内收入134.8亿元。珠海万达商管的盈利能力也不低，上半年其整体毛利率约为48.9%，同比增长6.5个百分点；净利率涨势更为迅猛，同比激增23.8个百分点至30%。

  走轻资产道路的珠海万达商管，其外拓也颇为迅速，尤其是第三方拓展势头正盛。去年9月，珠海万达商管接手了5家奥克斯广场，并接管西安鑫苑大都汇购物中心。去年3月，一口气买断建业地产手上全部商业项目的10年经营权，由珠海万达商管全面负责招商、招租、运营和物管。年初，还与鑫苑集团达成战略合作，更早之前还拿下北京蓝色港湾运营权。

  最新的招股书显示，珠海万达商管上半年新增8个广场，均为第三方项目，总在管项目425个，其中来自独立第三方业主的项目数量为140个，在管面积达到6000万方，第三方在管面积约为1750万方，同比涨幅31.2%。