文/乐居财经 靳文雨

  “集中供地取消了，这是个好消息。”作为一家房企投拓部门的成员，沈禺（化名）松了一口气。

  日前，自然资源部办公厅发布一份文件，在地产圈刷了屏。沈禺口中的“取消”，其实在官方的回复中，只是集中供地的优化调整而已。

  此次，不仅取消了各座城市的供地次数限制，而且规定每次出让地块的清单，都要至少提前三个月公布。

  回想起两年前，集中供地政策推出之后的第一轮土拍，沈禺加班加点，在短时间内对多宗地块做出研判，并与多家房企围猎地块，忙得不可开交。但最终，他却因高价拿错地块，让公司徒增债务和利润压力，为此他还丢了绩效奖。

  “地市始终会回暖，政策调整之后，以后拿地有更多时间做准备，犯错的几率将会变小。”他说话间似乎多了几分底气。

  总体来看，此次政策调整的内容，既有供地规模限制，又有信息公开要求等，这是顺应市场做出的优化，也有别于2021年集中供地政策推出前的松散。从这个角度看，集中供地确实并未“取消”。

  近两年，在拿地热度高低起伏之间，集中供地政策已经历了多轮调整。

  2021年下半年以来，各座城市放松对竞买资格要求、降低保证金缴纳比例、延长土地价款付款期限等，都在为促进土地市场回暖，提高土地成交率发力。如今的调整，也是此前措施的延续。

  政策优化

  在此次出台集中供地的优化政策之前，已有不少城市，自发退出“一年三批次”供地的序列。

  全国楼市调控的模范生长沙，在去年9月，便发布公告直白称：今后不再按年度批次推介土地，更改为年度常态化持续更新推介。江西也曾公开发声，力争将南昌从“集中供地“城市名单中调出。

  在原本划定的22座集中供地城市中，已有一些突破了拍地次数的限制。如北京、南京、苏州、无锡、杭州等城市推出5次供地，武汉等城市，甚至上架了6批次集中供地。

  眼下提出取消限制拍地次数，正顺应了趋势，也是因城施策的一个延伸。

  两年前，推出集中供地政策的初衷，是抑制土地价格，调控楼市过热。如今这一目的早已达到，楼市别说“过热”，回暖现象都不明显。土拍市场上，民企身影仍然稀疏，城投、国资房企托底，终调不起市场活跃度。

  再说，托底主力城投公司，也有很大的债务压力。近来网传首例共有产权房暴雷，便映射出城投暴雷的紧急。此前已有出台政策限制城投拿地，因此，要重燃土拍市场热度，调整势在必行。

  去年，各城市卖地收入，也大幅下滑，他们亦盼望着地市回温。

  此次调整，主要有几点变化。其中，在土地供应节奏上，不再要求“全年不得超过3次”，而是在公开的拟出让时间段内“可以一次或多次发布出让公告”。

  政策中明确，建立拟出让地块清单公布制度。每次公开详细清单对应的拟出让时间段原则上不少于3个月，给市场主体充足的时间预期限制。

  信息公布也更加透明化。各地要将住宅用地近三年年平均交易量以及对应的住宅建筑面积，作为测算下一年度供地计划总量的参考。

  凡是商品住房去化周期长、土地流拍率高、市场需求明显不足的城市，应当控制商品住房用地供应规模。

  而已供应未竣工住宅用地面积超过近三年平均完成交易量5倍的城市，应当从严压缩计划规模直至暂停供地。

  与此同时，新的土拍政策取消了“租赁住房用地占比不低于10%”的规定，仅提到大城市土地供应要向租赁住房建设倾斜，供地计划中应单列租赁住房用地。

  可见政策调整的内容颇为丰富，既有供地规模限制，又有信息公开要求、租赁地块公示，虽然次数不再硬性规定，但也有别于2021年集中供地政策推出前的松散。

  高开低走

  2021年2月，住建部发文要求22个重点城市住宅用地出让实行“两集中”政策，即集中发布用地公告，集中组织出让活动，且一年内出让活动不得超过3次。

  游戏规则刚发生改变之时，整个土拍市场风云四起，带着恐慌和焦虑情绪的各路开发商们，卯足了劲，生怕拿不到地进而影响全年的业绩指标。

  在广州，一度出现了排队摇号买地的稀罕事。黄埔科学城宅地吸引320组企业（含房企马甲）围猎，光保证金就达到1300亿；为了这次摇号，甚至多家房企出动了30-70个马甲进场。

  即使出让土地最少的无锡，也将房企“焦虑性拿地”演绎得淋漓尽致。16宗宅地吸引260次房企报名参拍，超80家房企参与，开拍后多幅地块遭遇房企大幅度加价，几分钟内直接触顶限价进入竞租赁住房阶段，且竞租赁住房面积较高。

  然而，这场拿地盛宴并未持续太久。2021年第二批集中供地，22城土地出让金总额从10705亿元骤然滑落至6441亿元，综合溢价率也从14.7%跌至4%。

  市场的转冷与房企陷入融资困难相关，也正是那个时候开始，行业进入下行周期。此后随着房企流动性压力骤增等多种情况出现，土地市场降温明显，底价成交、流拍频出。

  2021年下半年以来，民营房企拿地身影渐隐，土拍市场上大多由国资、城投公司托底，活跃度大不如前。另外，不少房企还明确表示停止拿地，而继续拿地的房企则以审慎的态度，只看核心城市的优质地块，非必要也不拿地。

  进入2022年后，这种消极的情绪仍在房地产市场蔓延，土地市场的数据也与之呈正相关。

  机构数据显示，2022年22城集中供地共成交1.4亿平方米，较2021年下降45.8%，土地出让金达成1.8万亿元，较2021年全年下降31.9%；市场表现方面，底价成交占比逐渐走高，五批次集中土拍中，有超过九成的地块底价成交。

  土拍市场热度降低，全年供地计划难以完成。从2022年22城集中供地来看，计划完成率不足六成。仅合肥、无锡、上海、厦门4城完成全年供地计划 。长三角地区平均完成率92%，长春、重庆完成率仅16% 。

  另外，房企投资指标一般与销售回款挂钩，拿地投资预算会根据销售回款制定。在各地楼市持续探底的情况下，市场不明朗，投资自然也就搁浅。

  作为市场一线主体，房企2022年的投资意愿也降至了低谷。机构数据显示，2022年百强房企拿地金额同比下降48.9%，拿地百强的门槛值为48亿元，较上年同期下降了50%。

  今年1月，土地供应、成交量均继续走低，房企拿地节奏依然缓慢。从数据来看，百强房企拿地总额591亿元，同比下降29.4%。与以往一样，拿地企业主要以地方城投及本土民企为主。而对于2023年土地市场走势，业内人士预计并不乐观。

  调整“松紧绳”

  政策并不是一成不变的，公开市场土地出让门槛的“松紧绳”，随着地产市场的冷暖起伏以及房企拿地热度的高低不断调整。

  自2021年首次集中土拍火遍全网以来，土拍市场中不可避免地催生了诸多负面效应。诸如，核心地段仍被大鳄和本地巨头占据，多数中小房企只能充当“陪跑”、落空收场，这使得扩大土地供应，以平衡市场供需失衡造成的市场波动这一愿景很难达成；

  另一边，“地价推高房价”等话题也在不断滋生。多城市地价刷新，房企拿地成本高昂，不少城市甚至出现了折扣收回、买房靠抢的局面。

  2021年第二轮土拍随即“收紧”了拿地条件。而在第三批集中供地中，多城对土拍规则作出了一些调整与优化，放松对竞买资格、地块起拍价、土地款支付周期等要求，以期市场回温。

  当时，无锡、苏州等城市均下调了保证金比例，而杭州、苏州等城市放宽了土地出让金的支付条件，允许开发商“分期付款”等。

  2022年，集中供地的拍地规则得到进一步优化。在去年第一轮集中供地中，多地将保证金下调至起始总价的20%，溢价率则严控在15%以内，有些地区溢价率上限甚至下调至10%。而在2021年首轮集中供地中，许多地区这一数据为30%，有的甚至达到50%。

  此外，付款周期有了适当的延长。比如重庆在付款进度方面，多要求1年内付清，较之前的3个月大幅延长，这给了房企资金腾挪的时间与空间。

  以往竞配建、竞自持的竞拍模式也不再盛行。去年开始，各地普遍在限地价基础上，以摇号、抽签形式进行竞拍，还有城市采取预公告、推介会等方式提前摸底房企拿地意愿。该举措可以大幅降低项目建设及运营成本，为开发商减轻负担。

  诸如，合肥取消了在达到中止价后“竞装配率”的竞价方式，统一采用“竞报高标准建设方案”，同时降低保障性住房配建比例、减少捆绑配建地块的数量；青岛和成都，取消了此前配建“人才住房”的要求，而武汉和厦门取消了配套“保障房建设”的要求。

  第二批集中供地中，多城在地价方面也放松了“闸口”，如福州、合肥、南京、长沙、成都、深圳等城市提高了销售限价；北京、南京、天津、福州等城下调回炉地块起拍价，这些都在一定程度上缓解房企的资金压力。

  9月以来，集中供地模式在部分城市有所转变，多城不再严格执行此前要求的“一年内公告、拍地最多不超3次”的相关政策，而是开启了适度增加供地批次的模式。

  长沙成为了第一个跳出“集中供地”的试点城市，宣布不再按年度批次推介土地，更改为年度常态化持续更新推介。

  此后北京、无锡、苏州、徐州、南京等城市均在2022年完成了五批次的集中供地，徐州、武汉甚至上线了六批次集中供地。当然，这些急着推出五批次、六批次的城市，大部分都是往年热度比较高的城市。

  多地陆续调整供地节奏，引来了不少猜测，“集中供地”或将逐步取消，回归常态化土拍的节奏。

  眼下，自然资源部印发的《关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》，言明了要优化完善集中供地政策。而政策的核心要点是要精细化、透明化供地。