乐居新媒体 任时建 发自广州

  春节结束后，乐居在后台收到不少土豪粉丝提问：

  “越秀区那个地王新盘什么时候开卖啊？”

  说的就是城投在2020年拿下的越秀南地块，楼面价64576元/㎡，至今仍稳居广州地价TOP1，地位无人撼动。

  其实早在去年中，市场已不断传来该项目消息，当时案名也被定为“广州城投·领越壹号”，吹风12-13万元/㎡。

  但据当时媒体报道，广州城投·领越壹号的产品是建面约88-170㎡三至四房。

  市场反应是很惊讶的。

  市中心，既有回迁房，又卖小三房，售价10万+......

  你品品，这搭配离谱吗？

  以面积最小的建面约88㎡三房为例，套内面积可能只有70多平方米，但总价接近千万元，试问，这样的产品面向什么客户群？

  乐居一位同事看完户型图后，淡淡说了句：

  成千万买这样的房子？刚需买不起，改善看不上。

  再后来，就很少听到项目消息了。

  但最近，乐居发现与去年流出的信息相比，项目不仅悄悄改了案名，连户型也作了较大改动！

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  01 100-175㎡三至四房，专梯入户

  越秀南，意味着占据不可复制的城央核心价值；

  64576元/㎡楼面价，意味着要卖出10万+，告别刚需客；

  但地块占地面积仅8470㎡左右，容积率5.8，蚊型地要打造出高端项目，户型怎样设计，利益如何最大化，估计也是城投很头疼的事。

  也许是听到市场不同的声音反馈，今年初，项目在微信公众号明确：

  经过对越秀区市场的反复调研，根据当下高端购买力的需求，打造出建面约100-175㎡三房及四房，其中四房还是双主套设计。

  同时，案名更改为“广州城投·东园公馆”。

  此外，项目还在荔湾城壹汇首层开放了生活艺术中心，但无论是公众号还是生活艺术中心，都没有透露更详细的户型信息。

  根据之前的规划，项目规划了4栋21-23层住宅，这其中还包含了一栋回迁房。

|南端的4#住宅为回迁房，其余3栋则为商品房

  从规划平面图可以看到，1#的户型偏向改善型，5梯5户，每一户都可以实现专梯入户。

  而2#3#两栋楼相连，每一栋楼均设计为4梯4户，也是每一户都能实现专梯入户。

  两栋楼之间夹住的①户型能实现西北及东南对流，但景观可能会有所遮挡。

  尽管不是户户大平层，但最小户型从建面约88㎡变为100㎡，加上有专梯入户的仪式感，豪宅味又上来了。

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  02

  稀缺性十足，建设进度缓慢

  那么，这样的产品和10万+的价格，最后会取得什么成绩，会不会像琶洲南TOD一样卖爆？

  我们来浅浅分析下。

  从地段看，项目位于越秀南路和万福路交汇处，百度地图显示，地铁6号线团一大广场站与项目直线距离约258米，乐居亲测从地铁口走到项目约花费5分钟。

  出行方便，配套也很ok。项目周边有清水濠小学、永曜北小学，医院则有越秀区骨伤康复医院、越秀区第二中医医院，还邻近北京路商圈，配套十分成熟。

  百年骑楼、省港大罢工旧址、中华全国总工会旧址等文物也在项目附近，老城人文底蕴尽显。

  从稀缺程度来看，目前越秀区在售新房有淘金半山豪庭、时代四季奕居，前者在售85-145㎡二至四房，均价11万元/㎡；后者在售166-207㎡四房，均价9万元/㎡。

  值得一提的是，时代四季奕居距离广州城投·东园公馆较近，但产品户型不尽相同，即使时代四季奕居均价较低，但户型大，总价高，两者难以形成激烈竞争关系。

  而今年入市的全新盘方面，除了我们今天说的城投项目，其他5个楼盘，基本都是产权转让或老树发新芽，产品存在一定的硬伤。

  无论是地段还是稀缺性，在好几年才冒出来一个新盘的越秀区，广州城投·东园公馆有着十足的优势，接下来就是看产品抗不抗打了。

  可惜的是，项目自2020年拿地至今，一直是雷声大雨点小，乐居实探项目发现，它连地面一层都还没建好，只完成地下基建部分。

  开发商是不着急卖，还是面对当下行情不敢卖，我们也不得而知。

  最后，乐居想起2020年这种地成为“地王”之时， 资深房产专家韩世同说过这样一句话：

  这个项目要想赚很多的，难；要想大幅度的盈利，难；但是力求保本，应该问题不是特别大。

  那么，你们对越秀区这个10万+的项目有什么看法呢？