乐居新媒体  蔡德勇  发自成都

近段时间，狂飙和ChatGPT都是互联网热门的话题。

有人问ChatGPT"中国未来的房价会跌吗？”得到的回复是“对于中国未来的房价，无法给出明确答案。但是，未来房地产市场将根据全球经济形势及政府相关政策来进行调整，有利于平稳发展。同时，市场也将趋于理性、稳定，预计未来房地产价格将保持平稳发展。”对于成都的房子ChatGPT认为“价格比较高，但投资回报比较好”。

连ChatGPT都看好成都楼市，更何况精明的购房者呢。2月4号和5号，是2023年中国农历春节后的第一个周末，小编的朋友圈被各路中介和置业顾问、开发商工作人员刷屏了，仿佛成都楼市开启了狂飙模式。

一、6天6000多套，成都成交量吓人？

2月5日，很多中介人员都在朋友圈传播如下的图片，将2022年和2023年的七天进行了对比，并配上诸如“成都6天成交量吓人”“回暖”“领涨”之类的渲染成交火爆的词语。

但中介人员基本都不会告诉你两个真相：

首先，1.29-2.4其实是七个自然日，工作日倒是六个，概念不同，不能混淆；

再次，2023年的1.29-2.4是春节后的首个工作周，而2022年的1.29-2.4则只有两个工作日，即1月29日和30日，其余五天都是春节放假。工作日的成交量一般是休息日的数十倍，将两个不同维度的数据进行类比，显然不具备参考性，或者别有用心，引起恐慌。

如果将数据进行纵向比较话，更能看出端倪。如上图，将春节后第一个自然周（1.30-2.5）的成交套数和之前的进行对比，新房的成交量只能算中等，跟平均值差不多；二手房成交量倒是比较高，高于平均值10%左右，但也算不上最高，并不吓人。其实，2022年春节的第一周的成交量也不赖，新房、二手房分别达到了2610套和1867套，成交量也并不低。

▲近三年春节后第一周成都了楼市成交量

总体而言，每年春节长假过后一两周，成都楼市都会迎来一个成交的小高潮。一方面是因为春节假期积压的需求在上班后集中进行签约、备案，包括返乡置业、开发商大促等原因；另一方面，本来成都现在的各种调控政策都比较宽松，在节前成交量就比较大，二手房表现特别突出，2022年成交量仅次于上海，据全国第二名。

成都二手房签约排队、提前还款难？

链家/贝壳在成都的市场份额比较大，门店多、中介从业人员多，有很强的代表性。因为二手房都是零散分布，不可能出现新房售楼部那种人山人海的情况。

2月5日，一位贝壳找房的中介人员在朋友圈发布了一张截图，图中列了贝壳在成都的21个签约中心，其中15个签约中心都是“爆满”状态，有2个签约中心是“繁忙”状态，“空闲”状态的签约中心只有4个，二手房市场的“火爆”可见一斑。据了解，通过贝壳找房成交的二手房，都要到签约中心进行购房合同签订等流程，买卖双方以及中介人员都需到场，如果资料齐全，每套房的签约一般不会超过一个小时；签约当天付中介费，然后是付首付款、过户、付尾款，如果卖家有贷款，则涉及当前最为头疼的提前还贷问题。

▲中介发的原始图片为长图，本文进行了裁剪拼接

对于二手房的卖家而言，提前还贷是当前一个非常头痛的问题，“还钱比借钱还难”。当前，成都首套房利率4.1%左右，二套房4.9%左右，这导致之前有部分利率高于这个水平的，或者投资收益不及房贷利率的购房者，感觉亏了，就选择了提前还款；对银行而言，提前还贷就是利息损失。据了解，目前成都多家银行的提前还贷都需要在线下预约，排队3—6个月，有的银行还需要支付违约金。详见四川乐居专题报道：【成都提前还贷调查】

看房忙、销售忙、签约忙、喜报忙    成都品牌房企率先回暖

2023年春节在1月份下旬，比前几年都早，很多开发商早在去年12月份就开始做布局了。去年12月份新增了16807套的新房预售，建筑面积约225万㎡，是预售量全年第二高的月份，加上11月份还有14713套的预售量以及1月份的6408套新房预售，所以目前成都楼市的存货是非常充足的，足以应对“小阳春”的购房需求。

机会总是给有准的人。据乐居新媒体统计，春节长假期间，成都多数楼盘不打烊，还准备了各种春节暖场活动、购房优惠、看房礼、成交礼等；28日复工后，置业顾问/中介人员更是积极联系客户、约看房、促成交。

2月4、5日则是连上七天班之后的第一个周末，小编的朋友圈就被各种成交喜报刷屏了。如下五张拼图，反映的是中海浣云居（5日6套、4日4套）、龙湖九里璟颂（一天卖2套143㎡，总价800万+）、朗诗曜龙湾（5日5套）、融侨望云（5日6套）、电建地产洺悦玺（5日晚上6套）五个项目的成交情况，不少项目两天的成交量快赶上一个月的量了。

此外，国贸鹭原&臻园官宣元宵节当天销售27套，中海天府麓湾24小时成交15套，城投置地集团元宵节单日销售破亿，卓越云门锦绣1.30-2.5七天来访超500组、成交约1.68亿元，派城西樾门庭若市。

需要指出的是，还有部分项目没有公布成交结果，但发布了售楼部人很多的照片，比如电建地产国宾江山、万科菁蓉都会、梦想春山可望、中海麓之山、中交凤凰华府、派城西樾。川内其他城市也有发布成交喜报的，比如碧桂园川东北区域新春劲销2800套，自贡房交会成交了1036套，总金额超6亿元，宜宾南岸区雅居乐项目周末傲销46套，绵阳东原鸿山启城宣布2.6涨价，有饥饿营销的意图。

四川乐居分析发现，敢发布成交喜报的都是国有企业（比如中海、电建地产、中交、国贸、成都城投置地、云南城投等）和优质未爆雷民营企业（比如龙湖、万科、朗诗、雅居乐等），自身还面临各种问题的房企是无法感受这个“小阳春”了。

周末的繁忙，到了周日就看到了结果。如上图，2月6日，成都市网签备案成交新房481套，创下了自春节放假以来的新高；二手房925套，创下了自2022年7月11日以来的新高。

2023年，成都楼市会怎么走，疫情后的报复性消费会到来吗，你有何高见？欢迎在评论区留言交流。