图文/乐居财经 李奕和 杨宏彬

  2022年底，利好房地产融资的政策不断出台，让处在水深火热中的房企们看到了曙光，在二级市场，地产板块也出现了史诗级的大涨。

  但市场的低迷已经持续了一整年，这也意味着，众房企在2022年的业绩表现，不会太好看。

  一个可以参考的数据，是百强房企销售额。据克而瑞发布的2022年TOP100房企的销售数据，百强房企的全年累计业绩规模同比降低41.6%，销售业绩普降态势明显。而销售规模直接关系到房企的利润，销售普降意味着利润的普降。

  在近日，多家A股房企陆续发布2022年业绩预告，更是将2022年地产行业的惨淡直观的展现了出来。

  Wind数据显示，截止2月1日，共有65家A股房企发布业绩预告。数据显示，2022年净利润预计同比下滑的房企数量达43家，共有37家房企预计2022年将录得亏损，亏损总额最多达1651.68亿元。以净利润下限计算，其中7家的亏损超过百亿，包括蓝光、荣盛发展、金科、阳光城等。

  而净利润预计录得正值的房企中，有12家的净利润可能将在1亿元以下。如亚通股份，全年净利润预计最少只有420万元，最多为500万元。

  当然，在过去的一年里，也有房企将录得净利润的大幅增长。如电子城，沙河股份等，其中最值得一提的是华夏幸福，其作为最早一批出险房企，已经实现了扭亏为盈。

  保利净利润居首，华夏幸福扭亏

  在发布业绩预告的65家A股房企中，保利发展以净利润183.03亿元排行首位，是唯一一家净利润超百亿的房企。其次是招商蛇口，预计2022年归母净利38亿元-46亿元，而后是新城控股、华发股份以及绿地控股。

  这部分房企虽然守住了盈利底线，但也存在营收、净利润同比下滑的问题。位居第一的保利，2022年营收利润双双下滑，降幅分别为1.37%及33.17%；招商蛇口预期净利润较去年同期下滑55.65%-63.36%；新城控股、华发股份以及绿地控股的降幅则分别为：70%-95%、19.8%、68%。

  令人意外的是，昔日的出险房企华夏幸福的预期净利润冲到了A股房企中的第6位，预计为11亿元-16亿元，同比大幅增长102%-104%，成功实现扭亏。

  华夏幸福表示，公司业绩扭亏的原因是报告期公司债务重组取得重大进展，基于债务重组进展而确认的债务重组收益所致，该收益为非经常性损益。实际上，该公司扣非净亏损仍高达168-173亿元。

  消息显示，目前，华夏幸福公告其全部美元债49.6亿美元已完成重组。初步估算，华夏幸福金融债务重组金额将超过1700亿元，完成全部金融债务重组近八成。

  除华夏幸福外，还有冠城大通、大名城等房企预计将在2022年扭亏为盈。

  2022年，预计净利润录得增幅最大的是电子城，预告净利润为4.7亿元—6.8亿元，同比增幅预计为1,388.52%-2,053.6%；其次为，沙河股份，预计上市公司股东的净利润23,000万元—26,000万元，比上年同期增长549.35%—634.05%。

  当然，2022年预计净利润同比录得陡降的也大有人在。

  在上述65家已披露业绩预告的A股房企中，以净利润下限计算，净利润同比降幅最高的十家房企分别为大悦城、珠江股份、凤凰股份、格力地产、北辰实业、阳光股份、世茂股份、金科股份、华远地产、荣盛发展。

  这当中，大悦城、珠江股份、凤凰股份的净利润同比降幅2,871.84%、2,766.67%及1,306.96%。降幅最小的荣盛发展，净利润下限同比下滑也达404.5%。

  另一方面，有13家房企虽预计录得亏损，但亏损幅度较去年同期有所降低，包括天房发展、ST新城、ST泰禾、新华联等。

  荣盛预亏250亿，蓝光泛海或“戴帽”

  在诸多亏损的房企中，荣盛发展亏得是最多的。业绩预告显示，荣盛发展预计2022年归属于上市公司股东的净利润亏损190亿-250亿元，上年同期为亏损49.55亿元。

  针对归母净利润相较2021年进一步扩大亏损的原因，荣盛发展解释称主要受市场情绪持续低迷、资产减值及新冠疫情等因素影响，同时由于2022年度结转的开发项目利润率下降，从而导致毛利润同比出现较大幅度下降。

  根据过往财务数据，荣盛发展2017-2020年的净利润分别为57.61亿元、75.65亿元、91.2亿元以及75.01亿元，4年利润总额近300亿，或将在两年间全部亏损。

  预计亏损值排名第二的房企为四川一哥“蓝光”，其是最早一批的出险房企，但债务重组进展缓慢，业绩也持续萎靡。业绩预告显示，2022年全年蓝光预计归母净利润为-219.37亿元，扣非净利润为-212.24亿元。

  这已经是蓝光连续第二年出现大幅亏损了，2022年其亏损额为138.34亿元，由于连续的亏损，公司资产也相应萎缩，退市警告随之而来。

  根据蓝光公告，公司2022年末归属于上市公司股东的净资产为-208.21亿元左右，股票可能被实施退市风险警示。

  同样可能被实施退市风险警示的房企还有泛海控股。2022年其预亏为70亿元-100亿元，扣除非经常性损益后的净利润亏损在57亿元-87亿元。而在2021年，泛海控股同样处于大额亏损。预计2022年末泛海控股归属于母公司的所有者权益预计为-6亿至-36亿。

  2022年预亏值“名列前茅”的房企还包括中天金融、金科、阳光城、中南建设等，该等房企都存在一定的流动性压力。2022年，中天金融预计实现归母净利润亏损达125亿至139亿，较去年同期下降94.82%-116.64%。其市值甚至已跌至百亿以内，这也是该公司上市以来录得的最大损益。

  此外，部分央企、国企地产商也未能逃脱亏损的命运。2022年预计亏损的房企中，出现了华侨城A、大悦城、首开股份的身影。

  其中，华侨城A的预计亏损额并不小，预计2022年归属于上市公司股东的净利润为-80亿元到-110亿元，而2021年同期为盈利37.99亿元，同比下降310.58%-389.54%。其将原因归咎为市场下行、计提存货跌价准备增加、疫情冲击景区等。

  大悦城则是预计亏损27.8亿元到29.8亿元，同期利润为1.08亿元。首开股份预亏10亿元-15亿元，同期利润6.92亿元。三家房企均是由盈转亏。

  多重因素导致业绩巨亏，房企等待春归来

  综合房企披露的业绩预告，疫情肆虐、市场低迷、债务暴雷导致房企营收下降、费用融资成本上升以及诉讼产生的复利、罚息、违约赔偿金，甚至汇兑损失等，是招致企业亏损的因素。

  上述的诸多因子中，行业不景气所对房企造成的存货跌价准备及物业公允值损失，是其中最重要的一项。37家亏损的房企，超七成房企在业绩预告不同程度地提到了减值准备对企业利润造成的影响。

  珠江股份在2022年预计新增计提存货跌价准备及投资性房地产减值准备金额13.57亿元。格力地产预计计提资产减值准备15.80-18.96亿元，预计投资性房地产公允价值下降5.37-6.45亿元。皇庭国际投资性房地产公允价值变动预计减少归属于上市公司股东的净利润8-10亿元……

  处在巨亏之下的蓝光发展，2022年除了在经营层面预计产生58亿元亏损，其基于当前房地产市场环境叠加自身债务风险及经营情况影响，综合计提了160亿元的减值损失，主要为存货跌价准备。这占了该公司整个亏损额超过七成。

  有市场分析人士表示，虽然2022年四季度以来政策持续发力，但房地产行业整体景气度下行压力仍存，扭转市场供需双方预期仍需要一定时间。为了稳定经营生产，民营房企必须要优先考虑安全和现金，暂时牺牲利润和规模，由此带来的大额亏损，以及面对风险而增加减值计提可能不可避免，预计2022年地产行业减值准备计提规模将继续增长。

  另也有分析指出，去年年底出台多项利好政策后，房企的经营环境将有所改善，业绩有望提升，但在房地产行业向新模式转型的过程中，行业的洗牌将仍在继续。

  日前，绿城中国董事会主席张亚东在接受媒体对话就表示，房地产现时是政策落实阶段，预期第三季起销售及购房信心将回暖，但三四线城市可能不会短期内恢复，而且部分政策关卡仍存在问题。他强调，今年是去年下半年放宽政策的落实阶段。