乐居新媒体 浩然 发自南京 

  取消集中供地了？

  日前，一份自然资源部办公厅发布的《关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》曝光。

  文件比较长，但传达出的关键信息比较明确——集中供地制度基本取消了。（公开宣称取消可能性不大，但今后优化调整的空间会越来越大）

  依据是，通知第三部分“建立拟出让地块清单公示制度”中提出：

  1、每次公开详细清单对应的拟出让时间段原则上不少于3个月。给市场主体充足的时间预期预判。

  2、详细清单内的地块，在公开的拟出让时间段内可以一次或多次发布出让公告。有序组织出让，并在公开的拟出让时间段内全部推出。

  显然，这是推翻了集中供地制度中“全年出让不得超过3次”的要求。

  其实，早在2022年，尤其是在下半年之后，集中供地就“不再集中”了。2022年，武汉、苏州、南京等城市，均突破了集中供地的次数限制，全年土拍5~6轮。

  此外，土地出让的规模和方式也更加灵活。以南京为例，第四轮土拍虽然名义上还是“集中供地”，但实际上就是江北核心区专场；而南京第5轮挂地，在公告标题中直接抹掉了“集中供地”的备注。

  说到集中供地，这个政策施行还不到两年。

  2021年2月，自然资源部要求22个试点城市实施住宅用地“两集中”政策，即集中发布出让公告、集中组织出让活动，且2021年发布住宅用地公告不能超过3次。

  该政策的初衷，是希望通过集中的大规模供地，降低企业对住宅用地的哄抢，防止土拍的高溢价，从而实现稳地价、稳房价、稳预期的目标。

  2021年，“两集中”政策确实在一定程度上起到了“稳地价”的效果，但当下的土地市场已发生了巨大的变化。以南京为例，底价成交、国央企主导已成为近几次土拍的主旋律，与2021年“520”首次集中供地的火爆相比，恍如隔世。

  显然，当前市场环境下，集中供地制度已经不合时宜了。

  业内专家表示，集中供地工作推进中，过于密集的供地，导致房企拿地的准备工作遇到了很多困难，最终导致对于地块的情况掌握不到位，导致对土地信息消化非常不好，也影响了投资拿地的策略。

  这一点，不少房地产开发企业有着刻骨铭心的感受。

  正所谓“拿地一时爽，开卖悔断肠”。拿地失误的后果，很快就会反映在项目营销上。2021年下半年以来，市场急速下行，其教训更加惨痛。

  以南京为例，2021年“5.20”首轮集中供地中，大校场东北角四幅地块迅速触顶摇号，未来毛坯限价近4.5万/㎡，这就是后来的大校场“四叶草”。

  而在当年第二轮集中供地中，地块最高溢价率被限制在15%。这下，高价入手“四叶草”的房企们，尴尬的“站岗”了。

  市场行情好一些，还能扛一扛，碰到去年这种行情，对于项目的销售来说，更是雪上加霜。在板块内部，由于“四叶草”在地理位置、面积段、价格等方面高度重合，内卷十分严重；而放在整个南京市场来看，“四叶草”均主打大户型，使得其总价几乎比肩河西，进一步拉低了竞争优势。

  真的是，内外交困。

  回到集中供地的话题上来。

  众所周知，胃病患者往往被要求“少食多餐”；当下的楼市，何尝不是处在“亚健康”，甚至“生病”的状态，在这种情况下，少量多批的推地，且因地制宜——好卖的地方多推，难卖的地方少推或不推。这样，才可能让更多的房企参与进来。

  助推市场回暖，需要给予地方，给予房企，更多更大的自由空间。2023年，各个城市的土拍政策或许将更加灵活，“一城一策”将是大势所趋。