乐居新媒体 宗镛 讯

  近日，东莞住建局发布了各镇街最新网签数据以及新建商品住宅最新库存情况！至此，东莞2022年楼市的成绩单全数出炉！

  截至2022年12月31日，东莞新建商品住宅剩余库存37609套，住宅建筑面积436.48万㎡。在不增加供应的理论前提下，按照2022年月均成交面积的走货速度，东莞消化目前的住宅库存量约需15.23个月。

数据来源：东莞市住建局

  按片区划分，东莞市六大片区中，2022年网签面积最高的片区为滨海片区79.8万㎡，网签面积最少的片区为水乡新城片区29.22万㎡。截至2022年12月底新建商品房库存面积最多的片区为东南临深片区103.9万㎡，库存面积最少的是城区片区44.9万㎡。消化周期最长的是东南临深片区27.9个月。

  在全市33个镇街（含松山湖高新区）中，平均每个镇街库存面积13.23万㎡，平均库存套数约1140套。其中，塘厦住宅套数库存最多，为3420套；东城街道库存套数最少，为146套。

  接着来看下每个片区2022年的网签情况及库存情况：

  城区片区

  2022年，城区片区新建商品住宅总网签面积为60.84万㎡，网签套数为4568套，网签面积居六大片区第4，由于城区片区供应量及库存量不及其他片区，城区片区的消化周期是六大片区中最低的片区，消化周期仅8.9个月。

  其中南城街道由于优越的地理优势及行政中心的定位，2022年全年网签1739套住宅，截止上月底南城区的新房住宅仅存665套，去化周期3.3个月，是东莞32个镇街中去化周期最低的镇街，即使去年东莞经历了楼市冰冻的一年，从良好的去化表现看出，南城区的区位价值受到认可，区域房产依旧受追捧。

  莞城街道是城区片区中去化周期最高的镇街，去化周期高达158个月，约10年的周期，由于莞城长期处于无商品房供应状态，上月由于丰华汇获批预售，给莞城增加了412套住宅，导致数值体现偏高。

  滨海片区

  滨海片区是2022年新建商品住宅网签量最高的片区，总网签面积79.8万㎡，网签套数6846套，去化周期为12个月。

  今年是滨海片区供应爆发的一年，多个项目入市，曾经一盘难寻的滨海片区，在2022年变成了买家置业的天堂，滨海片区各镇街中，厚街镇以网签面积36.68万㎡登顶片区第一，同时厚街镇也是2022年东莞全市新房住宅网签量最高的镇街。

  人口第一大镇虎门去年成绩依旧不俗，全年网签套数2193套，网签面积24.44万㎡，全年网签面积仅次于厚街镇，居全市排名第二，然而2022年是虎门新盘爆发的一年，充裕的库存量，遇上去年市场下行，截至2022年12月底虎门新房住宅库存仍有36.64万㎡，去化周期高达18个月，高于全市平均水平。

  松山湖片区

  在未调整片区规划前，松山湖片区是东莞各片区覆盖镇区数量最多的片区，2022年松山湖片区的新房住宅网签面积73.04万㎡，网签套数5749套，网签面积仅次于滨海片区，居东莞各片区第二，片区去化周期为14.5个月。

  今年松山湖片区的新房市场分化明显，松山湖高新区多个豪宅盘入市，网签套数880套，12月的网签均价达到59779元/㎡，几乎逼近6万/㎡的大关，当然松山湖的新房网签来源于豪宅的成交。

  2022年松山湖片区网签面积最高的镇街为寮步镇，新房住宅网签17.91万㎡，去化周期7.6个月，也是片区去化周期最低的镇街，2022年12月，东莞重新划分片区规划，寮步镇部分区域划入城区片区，邻近城区及松山湖的双重优势，寮步的新房市场表现依然坚挺。

东莞城镇体系对比(来源：东莞自然资源局)

  石龙镇是松山湖片区新房市场表现最差的镇街，石龙镇靠近火车站的片区去年并不缺新房供应，然而全年网签面积仅3.61万㎡，而截至2022年底石龙的新房住宅库存高达11.88万㎡，若除去莞城因长期无供应的影响，石龙镇是2022年东莞32个镇街中去化周期最高的镇街，去化周期高达39.5个月。

  根据上个月最新的片区规划，石龙镇全镇已划入城区片区，而未来石龙能否跟紧城区片区的脚步，值得期待。

  东部产业园片区

  作为东莞房价的洼地，东部产业园片区一直是刚需买家关注的区域，2022年全年东部产业园片区网签面积为52.63万㎡，居各片区第四，片区新房住宅的去化周期为14.5个月。而在东莞片区最新调整中，黄江镇、东坑镇已并入松山湖片区。

  横沥镇是2022年东部产业园片区新房表现最好的镇街，全年网签面积14.76万㎡，去化周期4.7个月，去化周期仅次于南城。

  而东部产业园片区的老大哥常平镇的表现则稍显不足，全年网签面积13.46万㎡，库存面积21.39万㎡，去化周期高达19.1个月，房价则跌至2万/㎡以下，同比2021年下跌12%。

  东部产业园片区的新房市场吊车尾则是桥头镇及企石镇，两镇区的去化周期均接近37个月，仅次于石龙镇，是东莞市去年新房最难卖的三个镇街。

  东南临深片区

  作为东莞楼市崛起的排头兵，东南临深片区曾经吸引大量深圳人前来置业，房价早早逼近3万/㎡的大关，然而在限购政策及市场下行双重影响下，2022年东南临深片区的新房也不好卖。

  2022年东南临深片区全年新房住宅网签44.63万/㎡，库存面积103.9万㎡，去化周期达27.9个月，也就是说整个东南临深的房子需要花2年半才能卖完，不得不说压力巨大。

  塘厦镇作为东南临深片区经济第一镇，是最受深圳买家欢迎的片区之一，然而2022年塘厦镇新房住宅网签套数仅1333套，同比2021年减少了近1千套，去化周期高达27个月。

  如今东莞已经全域放开限购，深圳人是否能再次托起临深片区的楼市，值得期待。

  水乡新城片区

  曾经的房价洼地水乡片区，如今新房房价均已在2万/㎡上下，2022年片区新房住宅网签面积共29.22万㎡，库存面积56.12万㎡，去化周期23个月。

  水乡新城片区的去化周期虽低于东南临深，但水乡片区的网签面积是东莞所有片区中最少的片区，水乡新城仍旧是各片区中生活配套较为薄弱的片区，在市场下行的情况下，加之前些年的次新盘陆续流入二手市场，水乡新城片区的新盘去化压力预计是有增无减。