编者按：地产触底 ，缓慢恢复，AMC跑步进场。乐居财经特别推出《起底地产AMC》系列，追踪、洞悉AMC纾困地产的模式与前景。本期推出系列④之东方资产的地产桃花劫。

  文/乐居财经 靳文雨

  不久前，孙宏斌曾罕见在公开场合露面。画面中，他的头发有些花白，谈话间脸上微微的笑意，撑起了他清晰可见的法令纹。

  古有伍子胥过昭关，一夜白头；今有不少地产大佬，也在过自己的“昭关”,为此殚精竭虑，显露倦容。

  不过，老孙的帮手仍有不少。在近期把冰雪文旅城卖给华发之前，此前他还曾引入东方资产，为旗下的桃花源项目纾困，成为了AMC驰援地产的又一经典案例。

  肩负着处置不良资产，化解金融风险使命的东方资产，因与融创产生关联而颇受关注，但它驰援的不只是孙宏斌。除了融创的桃花源项目之外，云南的经典尚城等项目，也有它涉足的印迹。

  数据显示，截至2022年10月底，中国东方资产实施房地产风险化解项目29个，投资137.5亿元，推动保障1.98万套房产按期交付，带动935.8亿元房地产项目复工复产。

  虽然频频为房企送来暖风，在地产行业下行的这几年，钟爱的地产重组类收购业务的东方资产受此牵连，面临不良资产经营及处置净收入下滑，吞噬利润的窘境。

  去年上半年，东方资产集团合并营收474.8亿元，净利润4.39亿元，相比同期跌89%。

  新年伊始，东方资产也传出了内部整合的信号。它旗下的上海东兴，将对东方创投进行合并，后者的独立法人资格将予以注销。这是其对庞杂的投资线进行整理的缩影。

  在不断经历的调整与动荡中，东方资产可以说是机遇与风险并行。

  驰援地产

  年前，东方资产与融创，就武汉桃花源项目达成融资合作，融资总规模达33.11亿元。据了解，武汉桃花源项目位于光谷核心区，总建筑面积81万平方米，总货值约226亿元。

  在这笔生意中，东方资产承担财务投资者的角色，只行使监管职能，并保留使用融创品牌，而融创仍然是操盘方，并会在未来融资偿还后，回购股权。

  在同一时间段，东方资产还重整了昆明垠创地产，成为其新东家。该公司是经典集团全资控股的项目公司，开发过的唯一项目，是位于日新中路与陆家路交汇处的经典尚城（推广名为名旺角、壹号公馆）。

  12月20日，经典尚城二期法拍以底价约3.65亿成交，成交公告并未显示竞得人。但工商信息显示，在拍卖前一周，东方资产新设立了一家公司——昆明东云宸置业，注册资本为2000万，注册地就位于壹号公馆营销中心。

  股权关系显示，东云宸置业由北京光曜致新庆江企业管理咨询合伙企业、东方前海资产分别持股99%、1%。东方前海资产是东方资产和前海金融控股合资设立的基金管理平台，成立于2014年12月，注册资本1亿元。

  穿透股权后，该公司背后还有东银发展的身影，它是东方资产2004年在香港设立的全资子公司。

  据了解，2021年8月，东方资产云南分公司曾签署了垠创地产破产重整投资协议。去年4月，巨亏137亿的垠创地产被法院宣告破产。

  在垠创地产之前，东方资产还以破产重整投资人的身份，收购了云南经典地产相关金融不良债权36亿元，成为云南经典的最大金融债权人。

  乐居财经获悉，在云南金融机构不良债权转让的一级市场中，东方资产收购量几乎占据了半壁江山。近两年来，其累计收购的云南省内金融机构不良资产包债权本金，已超过60亿元，投入资金近23亿元。

  由于在云南的业务越来越多，2020年9月，东方资产的云南经营部升级成为了云南分公司。当时东方资产表示，在政府、法院的支持下，将通过破产重整投资等方式进行积极救助，化解一批城市烂尾项目的风险，在城市更新改造方面也积极配合。

  去年5月，云南今玉地产也向法院提出了破产重整申请。5个月后，今玉地产的管理人发布重整资人招募评审结果公告，东方资产云南省分公司以1032.5分的综合得分遥遥  领先，成为一顺位投资人。

  时间再往前推，2020年6月，东方资产还曾参与“西南海”项目风险化解，成功帮助企业脱困。彼时，东方资产旗下上海东源添蒙作为重整投资人，无偿受让其项目公司仁泽地产股权，并向仁泽地产出借最多45亿元的重整资金。

  在盘活“西南海”时，东方资产引入了龙湖地产对项目进行开发。早在2017年，龙湖地产就曾接洽过西南海项目的开发事宜，但最后，因仁泽地产申请破产，龙湖接盘宣告失败。

  对于龙湖通过东方资产再度曲线入局西南海项目一举，有分析人士表示，先由资产管理公司处置烂尾楼项目，再由开发商进行代建与操盘，对开发商来说，减少了很多不确定性，操盘项目的风险也更小一点。

  在这之后，这种“AMC+代建”的模式，也多次被东方资产使用。去年末，有消息称，绿城管理正与东方资产进行战略合作，多个涉房类项目已进入商务阶段。

  此外，东方资产还在入局地产过程中，寻求新模式，包括“AMC代偿债券”，比如，2022年7月份，冠城大通(600067)一笔17.3亿元本金的临期债券获东方资产代偿。

  其实，在“出险房企+AMC+实力房企”的组合上，东方资产也是开路者。

  早在2020年1月，世茂集团与福晟集团缔结战略合作伙伴关系，成立世茂·福晟平台，纾困福晟。

  该平台便主要由世茂、福晟和东方资产三方组成，以4:3:3的股权比例展开合作。合作涉及福晟旗下粤港澳大湾区内广州、深圳、惠州的数十个商住项目和旧改项目，体量超千亿。由世茂和东方资产操盘，待项目成熟后注入新平台。

  业务承重

  与诸多不良资产市场的参与主体们一样，东方资产也钟爱地产重组类收购业务，并且早前也是参与高价炒作资产包里的一员。

  如在2019年，东方资产曾联合产业投资方共同出资115亿元，采用“不良资产+投行”手段对北京大钟寺中坤广场项目进行实质性重组，解决了该项目涉及的金融及非金融借款、工程款、欠缴税费等存量债务问题。

  数据显示，在2020年，中国东方资产不良资产投放952亿元，年末不良主业规模2824亿元，较年初增长11%。

  然而，去年以来，房地产开发行业违约风险激增，对AMC的房地产业务，尤其是不良重组类房地产业务带来的资产质量压力显著提升，这使得东方资产的利润也遭到吞噬。

  数据显示，2021年，东方资产的净利润为84.76亿元，全年实现不良资产经营及处置净收入177.41亿元，同比下降19.32%，不良资产经营及处置净收入占净营业收入占比，较2020年下降9.18个百分点至41.02%。

  2022年上半年，东方资产集团合并营收474.8亿元，净利润4.39亿元，相比去年同期跌89%。

  因盈利下滑，年末，标普集中下调了东方资产信用评级，其长期发行人信用评级，从“BBB+”下调至“BBB”。

  虽然 “金融16条” 、房企融资“三支箭”等措施，有效缓解了优质房企的流动性压力，但是对于一些非优质房企来说，资金困难仍然持续，所以东方资产的地产资产质量压力，也仍然存在。

  此外，其内部高管也变动频仍。去年4月，在辞任中国华融董事长20天后，王占峰接替到龄退休的原中国东方资产董事长吴跃，被任命为中国东方资产党委书记，并推荐董事长职位。

  东方资产也迅速开启了清仓键，8月，旗下公司上海东兴投资在北京金融资产交易所挂牌了其持有天津融资产20%股权。10月，上海东兴投资拟处置所持有的宁波金资34%股权。

  与此同时，其内部的重组也获得进展。开年，上海东兴投资拟对东方创投进行吸收合并，便是其中一个例证。

  渡人渡己

  东方资产的前身是成立于1999年10月的中国东方资产管理公司，在设立时肩负着为四大国有银行剥离处理不良资产的历史使命。当政策性任务完成之时，进行业务调整、谋求转型便不可避免。

  自2006年开始，东方资产开始了商业化运作的尝试，陆续分离政策性业务，这一动作与其他几家AMC同步。但在改制上，东方资产比较晚，2016年其才向原银监会上报改制申请。

  在获得批复后，东方资产名称变更为“中国东方资产管理股份有限公司”，由财政部和全国社会保障基金理事会共同发起，注册资本变更为553.63亿元。股权上，财政部持股98%，社保基金持股2%。

  2017年12月，东方资产引入战略投资人，原股东全国社保基金增持，中国电信集团、国新资本和上海电气集团三家公司入局，东方资产注册资本变更为682.43亿元。

  两年后，银保监会批复同意财政部将持有的10%股权划转给全国社保基金。至此，东方资产各股东持股比例变更为：财政部持股71.553%，全国社保基金持股16.387%，中国电信持股5.642%，国新资本持股4.396%，上海电气持股2.022%。

  目前，东方资产在全国设有26家分公司，直接对外投资公司已有504家。

  它曾通过战略投资和并购重组等方式，控股了多家金融类子公司，金融牌照几乎也是四大AMC中最全的，包括大连银行、中华联合保险、东兴证券、大业信托、中国外贸金融租赁以及东方金诚国际信用评估等。

  在其超过1000家的间接对外投资公司中，包含“房地产”“置业”字眼的公司，就有96家，其中有一半公司由东方资产持股50%以上。

  背靠东方资产这棵大树，大业信托亦精通不良资产处置之道，并且热衷于向暴雷房企伸出援手。

  目前，大业信托现有对外投资企业58家，其中房地产类公司就有19家。它旗下江阴润泽置业、昆仑润泽置业、江苏昆仑恒基投资、南京昆仑沃华置业等多家地产公司，均是从江苏华厦融创置地集团手中接盘而来。

  2019年5月，大业信托还接盘了上海明裕，该公司的控股股东为三盛宏业。同年，三盛宏业发生债务违约，身陷暴雷乃至破产困境。

  年报数据显示，2021年大业信托投向房地产行业的信托资产为222.21亿元，占其总资产的比例38.91%，在其投向的所有行业中排名第二。

  大业信托虽胃口大，但并非所有的不良资产都是它所能消化的。在地产融资受限的影响下，大业信托也接连在地产信托项目上踩雷，曾将正荣地产、佳兆业、花样年、河北众美房地产等多家房企告上法院。