文/乐居财经 邓鑫妮

  1月中旬，原本有两家物企挂牌，但是临近上市时间，其中一家临时改了主意延期上市，另一家准时交易的润华服务，却也在被浇了一盆冷水，首日收跌25.88%。

  上市难，难上市，开年两家物企的处境给物管股渲染了几分凉意。又加之去年末的几次叫卖，有人不禁发问，物企上市窗口期是否已经过去，今年还有哪些物企能够闯进资本市场？

  有着硬实力的珠海万达商管和龙湖智创生活无疑是种子池里的选手，不久前表达了上市意向的深业物业，以及期望借壳上市的珠江城市服务也已经做好准备。

  此外不能忽视的是，中交集团最近一段时间腾挪资产、整合资源，绿地集团旗下物业公司崭露头角，它们分食物管市场的心思明显，其中也不乏有成为上市预备役的打算。

  一家等待聆讯

  1月17日上午9点30分，栾涛敲响了铜锣，润华服务成功上市。一段路程的终点也是另一段征程的起点，相互道贺、致辞发言，上市的喜悦弥漫在会场内。

  润华服务上市后，严格来说，目前递表等待聆讯的物企只剩下珠海万达商管一家。

  2022年10月25日晚间，珠海万达商管再次更新招股书。上市速率丝毫不影响公司的外拓节奏，在这之前它相继拿下5家奥克斯广场的运营管理业务，以及在去年3月，一口气买断建业地产手上全部商业项目的10年经营权，由珠海万达商管全面负责招商、招租、运营和物管。

  截至2022年6月30日，珠海万达商管的在管面积已经达到6000万方，期内收入134.8亿元，不逊色于大部分上市物企。

  前不久，龙湖智创生活的招股书在港交所状态变更为“失效”。龙湖方面回应，龙湖智创生活申请资料仍在持续更新中，后续将根据市场情况灵活决策，把控上市节奏。

  去年末，房地产市场射出“三支箭”，整体融资环境逐步回暖，物企对上市时间的把握也有了更多的选择。

  至于已经通过聆讯的众安智慧生活和融汇悦生活，冰雪融化，或许它们也可以开始新的计划。

  再往前推算，临时撤回申报材料的上房服务也不是没有机会。去年4月，上房服务在上会前夕放弃了申请，这是一家带着医疗特色冲击A股的物业公司。上房服务首次递表的时间比润华服务早一天，却半路折戟，最终润华服务成为首家上市的医院物管。

  “国家队”稳定输出

  “今年上市的重点可以放在国资、央企身上。”

  深圳控股曾定下目标——今年6月将深业物业推进交易所大门，1月初，中国证监会披露已经接收深业物业境外上市审批材料，离招股书面世又近了一步。

  过去一整年时间，国家队物企收并购动作不断，市值相较而言也更能抗压。深业物业是深圳国资委下辖的一家物业公司，其上市已经酝酿了7年，这一次它决定抓住机会。

  物管股风向变动的分水岭，大致可以锁定在2021年下半年，在进入这段时间以前，物企递表迎来了一个高峰。当年6月共有9家物企递表，彼时交易所门口大排长龙，广州国资旗下的珠江城市服务也踩着月末的最后一天递交了招股书。

  然而在那之后，不少物企陷入了递表、失效、再递表的循环，润华服务就在这一批名单中。

  珠江城市服务首次失效就暂缓了上市念头，一年以后又杀了个回马枪，准备借壳珠江股份曲线上市。

  日前，珠江股份披露资产置换公告，即将所持有房地产开发业务相关的资产负债与珠实集团、 珠江健康合计持有的珠江城市服务100%股权进行资产置换，资产置换后，珠江股份主营业务将变更为物业管理及文体运营。

  是为“壳公司”珠江股份注入新鲜血液，也是为珠江城市服务上市铺垫。国企集团内体系庞杂，物业资产丰厚，且有不少的壳资源能够利用，因此借壳上市的戏码时常上演。

  此前，另一家拥有国资背景的珠海华发物业也借壳完成了上市。若时间拨回2019年，招商物业借壳中航善达上市，随后又更名为招商积余，而今已成为A股最大物企。

  赛道的“新成员”

  物业生意越来越大，一些原本将物业资源打散，或是还没进入赛道的公司都已蠢蠢欲动。

  一个多月前，中交服务集团成立，央企一出手就重量满满，这是家注册资本3亿元的物企。

  中交服务集团背后的股东实力不容小觑，共有五大股东，其中中交房地产以货币形式出资6680万元，持有股权占比22.3%；中交物业以股权形式出资8620万元，持有股权占比28.7%；一公局集团以“货币+股权”形式出资7200万元，持有股权占比24.0%；中交投资以股权形式出资4500万元，持有股权占比15.0%；中交集团以货币形式出资3000万元，持有股权占比20.0%。

  之后发布的一则招聘信息，更是吊足了外界的胃口。12月23日，中交房地产称，将为中交服务集团征选一名副总经理，要求有10年以上工作经验，其中具有5年以上上市物业公司管理经验……还特别提到具有物业公司IPO经历优先。

  这则招聘免不了引起猜测，中交服务集团是冲着上市而来。

  如果说中交服务集团是迟到的央企物管，那么原本就有着物管业务的绿地集团整合资源，似乎也有意重新登场。

  事实上，绿地集团手中除了有已经将业务押给雅生活服务的绿地物业，还有早些时候计划出售的绿闵物业，以及近期引起关注的合创嘉锦。

  1月11日，合创嘉锦与北京世方环科在京签订战略合作协议。世方环科主营高校产业服务，此次合作也标志着合创嘉锦在高校产业服务领域实现突破发展。

  如果从业态层面来盘点绿地集团的三家物企，绿地物业握有住宅资源，绿闵物业主攻商业领域，基建和高校产业服务则是合创嘉锦着力拓展的方向。

  即便已经许诺给雅生活服务管理面积，绿地集团手中仍由不少可供发挥的物业资源，同时绿闵物业和合创嘉锦差异化的物管道路，也给绿地集团提供了多样选择。