乐居新媒体 任时建 发自广州

  今天，我们来讲句扎心话：

  没有1000万，你很难在广州核心区买到像样的房子！

  2023年，广州依旧是改善元年，各种改善型楼盘和豪宅都将在今年扎堆面世。

  早在春节前，金融城豪宅珠江·天郦抢开售楼部&样板间：荔湾望江大平层华润置地·白鹅潭悦府开放城市展厅；冼村旧改保利天御传出效果图......

  这些，通通都是总价过千万的豪宅产品。

  广州核心区，已经逐渐抛弃刚需。

  广州两区新房套均价高达千万

  想在广州买一套新房，大概需要多少钱？

我们先来看看2022年的数据，据广州中原研究发展部统计，去年广州新房成交均价为37823元/㎡，套均价为408万。

  而在中心四区，那价格就要翻一倍了。

  海珠成交均价为91091元/㎡，套均1314万；越秀成交均价为91556元/㎡，套均1037万；天河成交均价为69533元/㎡，套均793万；荔湾成交价61359元/㎡，套均677万；

海珠、越秀的套均价已超1000万元，而这只是一条平均线！

  去年天河的主力成交为保利天汇及珠江花城两个刚改楼盘，因此套均价要稍低一点。

  至于荔湾，是中心四区上车门槛最低的区域，但即便如此，套均价也高达677万。

  而从即将面世的新盘来看，2023年中心四区的新房套均价或将更高！

天河10万+不够，来点20万+

  去年不管是新房成交单价还是套均价，天河都跑输了海珠、越秀。

  为了挽回“广州大哥”的称号，今年天河集中发力改善型及豪宅楼盘，一个比一个“富贵”。

  先从价格来看，保利天御及鹏瑞金融城项目均吹风20万+，新城市领院也预计卖到15万元/㎡以上，珠江天郦则吹风10万+......

  世纪金源天河源筑的定位偏刚改，但吹风价也在8-9万元/㎡。

单价高是一方面，从产品面积段来看，2023年的天河新盘，基本都瞄准了改善型客群。

除了世纪金源天河源筑有小户型外，其余的7个楼盘都设计成100㎡以上的户型，多个楼盘面积段超豪宅线。

大户型占比越来越大，再加上单价高，总价动不动就超1000万！

  若是手上没有这么多钱，可以关注一下育新街地块项目和沥青搅拌厂地块项目，拿地价都不超4万元/㎡，预计定价也不会太高。

海珠高价地项目入市 争抢“豪宅一哥” 

  2022年，海珠楼市十分精彩。        

  琶洲南TOD、保利湖光悦色、招商保利海珠天珺......各大豪宅盘争相斗艳，即使是在去年的低迷行情，也能取得房价同比上涨30%的好成绩。

  2023年，海珠依旧是改善的天下。

  今年海珠将有9大全新盘面世，琶洲、滨江西、广州大道南等热门板块都有“硬货”供应。

虽然目前没有透露太多的项目信息，但从区位及拿地价来看，大部分楼盘都非富即贵。

  其中，保利广州大道南地块项目光是拿地价便高达4.8万元/㎡，未来入市价格预计高达10万元/㎡。

  赤沙车辆段二期项目紧靠琶洲南TOD，据了解广州地铁将继续与越秀地产合作开发，续写琶洲豪宅辉煌。
此外，缺货多年的琶洲西区也将有新盘入市。

  滨江西路地块项目、洛溪桥西侧地块项目以及橡胶一厂地块项目均能望江，方圆滨江壹号抬头即见广州塔......在景观加持的情况下，预计价格也不会低。

越秀掏箱底好货 广州地王项目来袭

  作为老城区，越秀区长期断货，但今年居然罕见地拿出了6个新盘。

  其中，关注度最高的莫过于广州城投·领越壹号，2020年以64576元/㎡的楼面价登上广州楼面价之最，三年过去依旧没人超越。

  根据目前流出的信息，项目将打造88-169㎡三至四房，涵盖刚需及改善户型。目前吹风价高达13万元+/㎡，即便是88㎡的小户型，总价也要过千万。

其他5个楼盘，基本都是产权转让或老树发新芽，产品存在一定的硬伤，但霸占着广州城市核心，预计也能卖出个好价格。

值得一提的是， 今年将有6个新盘缓解越秀市场饥渴，但这些项目的占地面积全部低于1万㎡，货量并不多。

  稀缺决定价值，钱包不够厚，也很难踏进越秀的新盘市场。

荔湾江景项目频出 市中心最友好区域

  在中心四区，荔湾可以说是对刚需最为友好的区域了。

  今年荔湾虽然也将推出多个江景改善项目，但也有不少刚需及刚改产品面世。

  像位于东风西路的力迅荔筑，周边配套成熟、名校环绕，并且设计了罕见的上车小户型产品，能控制总价预算。

万科紫薇苑则是万科花地湾的二期项目，与一期不同的是，紫薇苑主打刚改产品，将打造135㎡四房，预计首推5字头。

  当然，荔湾也没有放弃改善市场。

华润置地·白鹅潭悦府位于白鹅潭核心区域，一线望江，隔壁还有万象城，主打133-243㎡大平层，最低入手门槛预计也不会低于1000万。

  广船二三期地块项目，建面约98万㎡，体量巨大且一线临江，估计也将继续打造改善产品。目前一期的滨江上都在售均价约7.5万元/㎡。

  从新盘情况来看，广州中心四区逐渐“豪宅化”，套均价越来越高。

  刚需想留在核心区，也越来越难了......