文/乐居财经 曾树佳

  “今年降薪了，又没年终奖，是真失落。幸好还是保住了工作。”吴华（化名）吸了一口烟，慢慢吐出，对朋友感慨了起来。

  作为一名房企投拓部门的成员，他今年很早就放假了。最近这两个月，他总是思绪万千，因为身边的同事，减员了不少。公司在年底，推出了更为严格的考核方案，熬不过自动离职、被辞退者，并不少见。

  由于公司业务收缩，投拓部门工作量不大，吴华需要时不时充当客串角色，到其他部门帮忙。他自嘲自己是“打杂的”。

  临近年底，公司异常安静，没有了往年热闹的年会、慷慨激昂的演讲、展望来年的底气。记得前几天的一个下午，他们收到了放假通知，但办公室没有一丝兴奋的气氛，同事们只是收拾了一下各自的桌子，等到下班时间到，就各自散去了。

  至于年终奖，自然是不敢奢望了。吴华保持着人间清醒：“房子卖不动，说什么都是白搭。”

  这是一句实在话。去年有近9成百强房企，业绩下滑。其中，销售额同比降幅大于50%的企业数量，达到36家，这一系列数字，让人愕然。

  别看年底融资环境放宽，股市一片喧嚣，其实房企的资金压力，在短时间内还是很大。境内外债台高筑，逼得地产商只能进一步节流，进行组织架构调整、优化考核，连央国企、头部房企也不例外。

  面对波诡云谲的房地产市场，唯一的不变就是变。眼下，巩固现金流、维持利润，成了房企首要的目标。他们想勒紧裤腰带，熬过寒冬，等待阳春三月的到来。

  房企变阵

  在一众地产商眼里，眼前的迷雾还没有散开，行业形势仍未真正明朗。

  行至年关，既要储粮过冬，也要向管理要效益。于是一波精简、优化的举措，扑面而来。这次企业变阵，比往年来得更加明显。不少头部国资房企，也在其列。

  招商蛇口开启了新一轮的城市、区域调整。其中，南通、无锡两个城市公司被降级，粤东公司撤销，长沙事业部升级，苏州城市公司合并更名等。

  收缩、聚焦成为了主旋律。此次招商蛇口被吞并的城市公司，大多都是业绩不突出、利润贡献较少的主体。招商蛇口意在整合之后，实现提质增效。

  而善于窥探行业风向的郁亮，也对万科南方区域，进行了人事换防。在大本营深圳公司，宗卫国不再担任总经理，由东莞公司的周嵘接替其位；此外，南方区域副总经理李东，则调任东莞。

  周嵘曾就职于中海建筑公司，后在万科成都、东莞公司，都担任过总经理。过去的7年时间内，万科东莞经营效益，在南方区域中排名第一。2022年，万科东莞实现销售额180亿，位列榜首。

  这些成绩，都被郁亮看在眼里，才会让周嵘坐镇深圳。

  央企一哥保利，也同样对组织架构进行了微调，主要是两起合并：江南平台和苏通平台合并为苏州公司、湾区和粤东合并为湾区公司。这可以视为它近两年一系列创新改革、人员调整的延续。

  比较受关注的，还有绿城的整合。它将原浙西区域集团、浙东区域公司、杭州亚运村项目公司合并，成立浙江区域集团，并按区域集团类别管理，负责浙江、福建的投资拓展与项目管理。

  而作为示范性民企之一的新城，更是在12月中，就对地产、商业的“双轮”角色，有了进一步的明确归类。

  新城的集团总部，整合了投资、资本、资管、人力、财务、法务等职能。而地产开发事业部，则负责全品类地产开发、代建；商业管理事业部，负责全品类商业管理，强化商业深度运营相关职能。

  将经营思路、机构捋顺，必然伴随着人事调整。新城联席总裁曲德君，高级副总裁严政，高级副总裁、CFO管有冬，都各自在商住领域，分管更多的部门，互为犄角。

  面对波诡云谲的房地产市场，唯一的不变就是变。眼下，巩固现金流、维持利润，成了房企首要的目标。这要求企业的排兵布阵，不但要倾听到一线的炮声，还要登高望远，未雨绸缪。

  与前些年的“裂变”热潮不同，目前大部分房企都在收缩、聚焦。前路回暖的方向清晰，但要跑完黎明前的最后一段路，还需“瘦身”减负。

  “瘦身”待机

  房企内部的优化与瘦身，总会成为人们口中热议的话题。

  近日，绿城画出了绩效考核的红线。大概的意思是，设置年度综合指标，按照完成的比例，决定降薪的幅度，以及个人的年度绩效等级。假若年度综合指标的完成度，小于80%，将被免职。

  此外，年度归母净利润<0，将被管理干预；而经营性净现金流（须扣除财务利息金额）<0，也会被免职。

  与此同时，在组织层面，绿城将综合红线指标的触发情况及其他因素，对子公司采取组织降级、业务托管的管理干预措施。

  这一套组合拳下来，一些人把绿城的举措，定义为节衣缩食下的“裁员”“降薪”。不过，绿城也已站出来澄清，直言“关于考核制度，绿城其实一直都有类似的，今年只是顺应市场变化，优化了红线考核。”

  对于裁员的说法，绿城也做了说明：“2022年减员1700余人，同时也新增员工1600余人，市场竞争，优胜劣汰，员工整体人数保持稳定。”

  当下正值行业深度调整，又到年尾，这确实是个敏感的节点。地产领域优化精简人员的消息满天飞，不时撩动着从业者的神经。

  有消息称，近期，某千亿房企在批量约谈员工，对基层一线岗位的员工进行减员。有一个城市公司的部门，从原来的17个人，裁撤到只剩5人；另一城市公司某部门，甚至从5个人，减少至1个。

  至于离职补偿，该公司许诺“N+1”，但只能分期支付，接下来12个月，每个月给一部分。不过，据说这部分钱，要从项目的预售资金里面拿出来，将经过监管部门和债权人的关卡，大概率不能通过。

  地产商之多艰，可见一斑。

  相传北方一出险房企，也在开始大规模地精简人员，裁员比例超过20%。此次精简行动，已经进行到中后阶段了，大部分被裁的员工，已经收到了公司的面谈。而离职赔偿，同样是分期支付。

  几乎与此同时，还流出了一份关于某稳健房企的降薪方案。其中提及，职级副总监以上的降薪30%；职级经理级别员工也降薪，分摊降薪工资总额度；人力根据人才盘点结果、绩效考核、业绩等情况，制定贴近每个人真实情况的降薪额度。

  更早之前，还传出一家发展双线业务的某房企，每年都会在一两次组织架构调整中，陆续拆分合并，优化人员结构，累计已减员80%。

  凡此种种，不一而足，甚至连龙头房企，也难逃降薪减员传闻。有些传闻真真假假，无从辨认，但地产行业减员的现象，已无法掩盖。

  有人做过统计，眼下投资拓展、开发报建、工程管理、设计管理等业务职能，都在大幅缩减人员比例。其中，投资拓展职能减员比例，最高达到35%以上。

  2019年，地产开发相关从业人员（不含置业顾问人员）约210万人。但2022年受市场波动影响，从业人员预计下降至170万人，这将导致地产开发上下游产业减少约600万个岗位，影响全产业链1500-2000万人。

  地产商的目的很明确，即节省开支，度过寒冬，等待下一个窗口期。

  缥缈的年终奖

  有些地产人比较幸运，他们不在被优化的名单之中。但尽管如此，他们依然感受到了行业深深的寒意，因为今年早早便放起了长假，而且年终奖还没有着落。

  今年的春节假期，祥生放假23天、伟星20天、金地19天、滨江18天、新城15天，大都刷新了各自春节假期的纪录。而绿城、阳光城也有13天假期，保利、融信、佳兆业、港龙等则有12天的放假天数。

  据统计，今年春节，超过半数房企都给出超过10天的假期。除了一些营销人员，或有交付任务的员工之外，大部分人都能休长假。房企的想法是，1月份市场仍较平淡，干脆就早点让大家回去过年。

  但有些地产从业者，却高兴不起来。虽说延长的假期是带薪的，然而有些出险房企，按最低工资标准发放假期薪资，员工们拿到手上的收入缩减，心中难免有些落差。

  此外，很多公司连年会都取消了，更是少了几分热闹的氛围。没有了回望过去的年度总结，没有了慷慨激昂的来年展望，连年终奖也不敢奢望了。

  除了国央企，多数民企地产人，都已没对公司年终奖寄太大的希望，他们的预期是2022年年终奖要么不发，要么就给一点意思一下。

  这是极为少见的。年终奖一直是地产人薪资的重要构成，前两年地产已进入调控期，且毛利率下滑明显，但年末能照常收到一笔奖金的人，仍旧不少。如今空手而归者比比皆是，境况已大不如前。

  从业者心知肚明，过去一年，企业债务还不起、房子卖不动，确实难熬。

  去年有近9成百强房企，累计业绩同比下滑。业绩同比降幅大于50%的企业数量，达到36家，另有32家百强房企业绩增速在-50%至-20%之间。年内，仅20家规模房企全口径规模超过千亿，相比2021年减少了23家。

  11月以来，地产融资放宽，信贷、债券、股权融资三支箭齐发，后来还有“内保外贷”政策出炉，地产圈直呼拐点到了，股市也曾一片飘红，迎来了久违的热闹。但这并不代表行业真正回暖。

  一个不能否认的事实是，只有楼市温度起来了，才能让地产恢复元气。地产从业者休完这个春节假期，只能将希望寄托于阳春三月，房子卖得出去，他们的业绩才有保障。