在刚刚过去的春节假期，大家忙着拜年，忙着旅游，忙着带娃......在无人在意的角落，广州悄悄公开了所有指导小区的真实成交价了！

  “

  01

  二手指导价“名存实亡”？

  2021年8月31日，广州发布二手房指导价，首批有96个小区，指导价与实际放盘价相差很大，以天河为例，即使是豪宅盘，单价也不超过10万元/㎡。

  此举一出，业主叫苦连天，中介想破头支招，银行电话被打爆......

  的确，二手房指导价威力很大。

  一方面，银行要按照指导价贷款，意味着买家实际贷款额度减少，因此他们都选择观望，市场整体成交量急剧下跌；

  另一方面，某些小区受指导价影响，为求卖房，不得不降价。比如番禺的广地花园，一套300㎡的房源低于指导价162万元成交，引得业主在领导留言板“求涨价”。

  当然了，降价房源只是个例，大部分小区还是高于指导价或在原来基础上稍微降价挂牌，有业主更是在群里抱团，呼吁大家“不要降价卖”。

  也许是市场情绪过于激烈，有中介透露，广州二手房指导价在三个月后就被弱化了，银行也按照实际成交价或者评估价孰低原则来审核放贷。

  而再之后，二手房指导价更加“名存实亡”了：

  2022年12月中下旬，链家网、贝壳的房源取消清一色的指导价，显示正常挂牌价；

  2023年1月中，链家网、贝壳房源重现96个被指导小区真实成交价。

  广州这是要取消二手房指导价的节奏？

  某二手房平台中介表示，这样其实是方便业主更好参考小区真实房价，增加透明度，二手房指导价是否取消，仍需官方确认。

  但乐居君认为，不管是挂牌价还是成交价，被指导的小区都已经“素颜示人”，加上银行也不按指导价批贷款，广州二手房指导价的确名存实亡了。

  “

  02

  天河逆市上涨，但它们跌惨了

  既然数据都摆上台面了，我们就来看看各区几大热盘的真实成交数据。

  首先是天河，被指导的小区大部分集中在珠江新城，链家显示最贵的是凯旋新世界在2022年10月成交的一套180㎡三房，单价24万元/㎡，而该小区原本指导价，为88311元/㎡，几乎是3倍的价差.......

  事实上，凯旋新世界作为珠江新城顶豪，本来就是极度稀缺产品，明眼人都知道按指导价卖是天方夜谭，但大家不知道的是，这小区在疫情期间还成了富人们资产避险的香饽饽。

  2022年11月，一个没有通过链家成交的房源，单价高达30万元/㎡（数据来源珠城橙蕉），超越了汇悦台，刷新珠江新城成交历史。

  至于珠江新城成交大户保利心语花园，去年也成交了一套超17万元/㎡的房源，而该小区指导价仅96957元/㎡。

  海珠方面，比较受关注的珠江帝景去年底成交两套10万+/㎡房源，该小区指导价为54593元/㎡。

  大盘罗马家园去年卖出一套5.4万元/㎡的房源，该小区指导价为39282元/㎡。

  有房源高出指导价一大截成交，也有房源是贴着指导价成交的。

  比如黄埔的科城山庄，指导价为39118元/㎡，有不少房源4万出头成交。

  但黄埔被指导的小区价格尚算坚挺，除了科城山庄外，大部分都是超过指导价成交的。

  番禺就比较惨了，除了前文提到的广地花园外，新光城市花园（万科欧泊）去年也有房源低于指导价（45408元/㎡）卖出。

  广州雅居乐花园也是，36884元/㎡的指导价，有房源3.5万元/㎡成交。

  综上，好地段+稀缺产品，永远是房价抗跌良药。

  “

  03

  还会有利好吗？

  自2022年以来，全国各地纷纷出台利好二手房新政，比如二手房限售年限缩短、落实带押过户等，而这次广州二手房指导价的悄然退场，相信也对在楼市释放积极信号。

  2023年楼市会有什么新惊喜，我们拭目以待。