文/乐居财经 许淑敏

  前不久，广西北部湾银行举行支持地产行业平稳健康发展座谈会，久未露面的彰泰创始人黄海涛罕见出席，在镜头面前，他面露微笑。

  广西本土银行向5家本土民营房企抛下橄榄枝，宣布发放150亿意向授信金额，而彰泰便是其中一家。

  比起大多数仍在泥潭里坚守的地产老板们，黄海涛这一年过得还算有惊无险。他很早就谋划出售彰泰，并于2021年4月，成功将公司卖给了融创。而融创，承担了大部分的风险。

  选择“激流勇退”，未偿不是好的选择。像是华南城的联席主席郑松兴，很早就萌生了退意，而福晟集团董事长潘伟明也想通了，卖到上市平台“福晟国际”，以期渡过难关。

  更有部分房企，公司被卖掉之后转变了赛道。银亿股份已转变成聚焦高科技领域发展，浙江广厦则更名为东望时代，经营范围变更为节能技术开发、人工智能应用系统集成服务等。

  地产公司沦落至被卖的地步，过往还有人在感叹可惜，但如今越来越多出险房企投来羡慕的目光。当下，不少出险房企认为，把公司卖出去，并卖出好价钱，转移风险、弃城而走，也算是一种不坏的结果。

  反观恒大主席许家印压力山大，融创董事长孙宏斌熬到头发都白了，而诸如时代中国、富力等多家房企创始人，同样经历着还债煎熬，他们都体验到了坚守的压力。

  “看明白了”

  “很大程度上，企业发展要看老板，如果老板看明白了，就会选择不干，落袋为安，但如果老板还有社会责任，还看不明白，那他还得继续带领企业发展。”彰泰创始人黄海涛很早就看明白了，“人生不就这么回事，早晚要落幕的，可能就激流勇退了。”

  在房地产行业整体陷入流动性风险之前，2021年4月，黄海涛将彰泰卖给融创。“早退”或许是个明智的选择，黄海涛不必继续操心企业的未来发展，风险亦有合作伙伴共担。

  彰泰早于2021年初便开始谋划出售公司。跟旭辉合作谈崩了以后，迅速搭上了融创，以成立合营公司方式，彰泰将公司股权全部转入合资公司进行重组。重组完成后，合资公司由融创西南集团持有80%，彰泰持有20%。

  而融创西南集团，当时承诺将向合资公司投入的资金总额约为99.1亿元，这一笔注资，全部流进了彰泰的口袋。

  尽管大股东融创最终也难逃流动性危机，但至少，彰泰还拿到了几十亿的合作金，保证项目的正常运转，维持市场份额。

  根据相关统计，2022年，彰泰以67.36亿元位列广西房企销售业绩排行榜第二名，仅次于碧桂园。可见彰泰在广西房地产市场的影响力仍存。

  去年底，支持民营房企的相关政策陆续出炉，广西5家本土民营房企获得广西北部湾银行150亿的意向授信金额，其中便有彰泰，可见对其资质的认可。

  选择“激流勇退”，未偿不是好的选择。像是华南城的联席主席郑松兴，很早就萌生过意。

  于2016年，郑松兴已经想着将约23.20%股权转给中洲控股，让后者成为华南城最大单一股东及主要股东。彼时，华南城深陷“转型”阵痛，业绩难有起色，亟需资金注入，但这场交易由于资本市场环境变化而终止了。

  随后三年华南城深受疫情反复影响，业绩一落再落，债务堆积，一直在违约边缘徘徊。直到2021年底，华南城宣布深圳国资控股的特区建发集团将入股，成为主要股东兼单一最大股东。

  华南城摇身一变，成为国资背景的房企，市场信心增强。而大股东特区建发，为华南城带来多笔资金，缓解流动性压力。

  先是以19亿港元认购华南城33.5亿股，后续又以12.57亿元接盘华南城旗下深圳第一亚太物管50%股权，不断注入资金支持华南城。

  因为特区建发的背书，华南城于2022年4月获得上海银行深圳分行的40亿元授信额度。此外，关于华南城美元债展期事项，特区建发也与受托人签订了保值契约。

  引入大股东受益众多，福晟集团董事长潘伟明也想通了，把旗下唯一上市平台福晟国际，卖给潜在投资者顺安集团。按照方案，顺安集团注入2000万美元现金，帮助福晟国际完成一些过渡性工作，并据此拥有后者75%股份，成为其控股股东。

  福晟系自2019年遭遇危机之后，就曾引入世茂纾困，但无奈合资平台屡出问题，合作项目也频遭投诉，如今世茂亦身陷困境，福晟更是寸步难行。卖掉上市公司，是当前自救的唯一出路。

  与福晟国际同样为“壳公司”的银亿股份，也早就进行了重整，引入“白武士”梓禾瑾芯。2021年底，梓禾瑾芯的32亿重整投资款全部到位；2022年2月，*ST银亿的控股股东由银亿控股变更为梓禾瑾芯，实际控制人由熊续强变更为叶骥。

  过去一年时间，银亿股份重整完成，实现“摘星脱帽”，日前，银亿股份公告称，公司全称即将由银亿股份有限公司正式变更为山子高科技股份有限公司，股票简称将变更为“山子股份”。

  如今，银亿股份转变成聚焦高科技领域发展，除了高端制造板块，还重点布局新能源汽车、半导体等领域。

  浙江广厦创始人楼忠福也通过卖掉上市平台股票，迎来新的投资者——浙江东阳市国资委旗下的东科数字科技。如今，浙江广厦已更名为“东望时代”。与此同时，上市平台经营范围变更为节能技术开发、人工智能应用系统集成服务等。

  这些卖掉公司的老板们，或松了一口气，或推动公司往其他领域发展，某种程度上，也算是成功实现了解脱与“自救”。

  坚守的压力

  地产老板并非都如此幸运，可以顺利迎来“白武士”，因为地产风险仍存，接盘侠愈发谨慎。收购公司股份风险太大，即便进行收购，也只是挑选部分优质项目进行合作。

  因此，大部分的地产老板，只能在泥潭里苦苦挣扎，坚守公司。他们承受的压力，比卖掉公司的创始人们，要大得多。

  恒大两万亿的负债，压得许家印喘不过气。为了保交付、还债务，许家印卖别墅、私人飞机、股票，四处筹钱。

  甚至一度被传出跳楼传闻，虽然只是谣言，但背负着700多个项目交付任务的许家印，压力过大是不争的事实。

  融创的情况比恒大稍微好一些，但董事长孙宏斌忙着“自救”，头发也变得花白。在去年底发布的融创2021年报当中，孙宏斌坦言，在过去一年多时间里，集团面临了成立以来前所未有的挑战和经营压力。

  幸好各方面的“自救”均有所起色。这段时间，他拼尽全力找合作伙伴，上海董家渡项目、武汉桃花源项目、咸阳森屿城项目等，均引入AMC机构注资。

  此外，融创旗下所有境内债重组方案目前均已获准通过，涉及10笔存续的公司债券及供应链ABS，共计160亿元，展期3-4年不等。

  一开年，融创便官宣将深圳融创华发冰雪文旅城项目公司51%的股权与债权转让给珠海华发，其中，股权收购价35.7亿元，债权收购价款为1190.24万元，融创现金回流三十多亿，算是为今年开了个好头。

  但另一边，时代中国的创始人岑钊雄大概没那么幸运。时代中国倒了在2023年，6只美元债停止本金和利息的支付，正式暴雷。

  时代中国处于艰难状况，最近监管层发布了不少支持民营房企的各种融资举措，包括银行大额授信、再融资放开等等，很少见到时代中国的身影。

  1月4日，穆迪已经将时代中国的公司家族评级从“Caa1”下调至“Ca”，并将公司的高级无抵押评级从“Caa2”下调至“C”，展望维持负面。穆迪指出，该公司将不得不依靠资产处置或潜在投资者的投资来筹集资金偿还债务。

  该公司还必须与债权人进入债务重组程序。其大多数债权是在经营子公司层面，在清算情况下优先于控股公司的债权。岑钊雄所要面对的挑战，只会越来越多。

  同为粤系房企的富力，同样遭遇着危机。两大创始人李思廉、张力，一直竭力坚守企业，忙着“自救”。

  为了回笼资金，不断出售资产，包括广州国际机场综合物流园、英国伦敦项目、北京富力万达嘉华酒店等等。与此同时，富力一直推进债务重组，截至2022年11月，富力已完成境内外展期债务466亿元。

  不过，前段时间，张力传出在英国伦敦警方逮捕的消息，被指控涉嫌行贿。消息称，张力正面临引渡程序，而被捕原因是被美国指控通过回扣拿下在加州的商务合同。

  而创始人被捕，对富力多多少少还是会有些影响。据业内人士分析，富力正处在各项主要债务展期完成、设法恢复经营的关键时刻，此时张力被抓甚至有被引渡到美国受审的可能，无疑将会对富力的公司治理、内部平衡都会产生明显的影响。

  可以说是一波未平，一波又起。

  买卖的时机

  “不要学我，把企业做大了，把自己搞得很累。”十几年前，绿城创始人宋卫平就曾发出过这样的感叹。

  不堪压力的宋卫平，最终选择卖掉公司。出售过程也经历不少曲折，原来的出售对象为融创，但最终宋卫平反悔撕毁了协议，并找到了中交接盘。2014年，宋卫平以60.13亿港币出让绿城24.288%的股份给中交，自此，中交成为绿城第一大股东。

  这些年来，靠着中交背景，绿城无论在融资上较为顺畅，一路平稳发展。2022年，绿城时隔6年重回行业销售TOP10，以2128亿的销售金额位列第八名。

  回溯过往，宋卫平出售绿城，确实是把握住了“自救”的时机，并选了更好的投资人。

  无独有偶，王健林当年甩卖万达文旅城和酒店，遭到不少非议，还被认为是“贱卖资产”。2017年，万达将旗下77家酒店以199.06亿元的价格转让给富力地产，而13个文旅项目91%股权以438.44亿元的价格转让给融创，交易总金额637.5亿元。

  如今回头看，甩卖资产的选择，让万达走上轻资产道路，也因此顺利避开这两年的行业流动性风险。再看看接盘的融创、富力，则被收购的重资产拖累，陷入债务危机。

  但类似宋卫平、王健林这样出售公司或资产，并得以成功发展的案例，相当少。这与当下的市场情况关系很大，所以说，时机的选择很重要。

  眼下，行业现状大不如前，也有不少出险房企争取出让公司股权，引入投资者，过程曲折不说，结果有时还不尽如人意。

  原以为卖掉公司就成功逃过一劫的协信，如今走上了破产重组的道路。作为曾经的百强房企、重庆“五朵金花”之一，甚至沦落到以1美元的价格出售。

  2019年，协信陆续传出被收购的消息，阳光城、金科、龙湖、恒大、融创等多家房企都接触过，但创始人吴旭最终将协信卖给了新加坡开发商CDL。

  可惜好景不长，遇上市场下行，协信业绩上升无望，债务压力也难以缓解。2021年9月，CDL撤离，以1美元转让了所持有的协信所有股份。

  如今，协信已经进入破产重整司法程序，无力重回市场。

  泰禾也没碰上好的时机。自2020年陷入流动性危机之后，曾公告引入战略投资者万科。但万科方面设置了比较严苛的先决条件，自双方签署框架协议至今两年多，万科仍未实际参与任何泰禾项目的运营管理与开发建设。

  尽管双方均未宣布过终止相关合作协议事宜，但该协议更像是“名存实亡”。

  泰禾董事长黄其森只能依靠自己的力量还债。个中曲折颇多，去年初黄其森协助有关机关调查，8个月之后顺利回归。

  截至2022年11月30日，泰禾已到期未归还借款本金为585.37亿元，对外担保中实质性逾期债务对应的担保余额为57.3686亿元。黄其森依然在自救的路上拼搏。