文/乐居财经 靳文雨

  新年伊始，首创城发总经理范书斌，在官微写下了一篇长达千余字的新年贺词。字里行间，他引用了“九层之台，起于垒土”这句话，来传达对首创城发前景的展望。

  从2021年9月接替首创置业站到台前以来，首创城发已经走过了一年零三个月，接近500天。在这一段全地产行业都处于寒冬的阴郁日子里，有的企业忙着转型，有的企业忙着“自救”，而首创城发也在不断调整和适应。

  从其资产整合的历程来看，它确实在不断“垒土”，接收来自集团的资产注入。

  作为其“母亲”的首创集团，有一条较为清晰的资产腾挪路线，它会对一些不赚钱、拖后腿或不相关资产剥离。如在2021年10月，首创置业将旗下物业公司摆上了货架，拟挂牌转让首置物业100%股权以及首万誉业51%股权，前者转让底价为4.5亿元。

  与此同时，首创集团也在不断将优质地产资产，装进首创城发，优化结构。

  2021年12月以来，首创城发已陆续吸收了首创投资发展等多家关联公司的股权，近日，它又一连将首创置业旗下的7家公司纳入囊中。这个过程中，首创城发获得了首创集团强大的资源与资本支持。

  如今，除了忙于梳理关联公司的同业竞争之外，在土地收并购市场上，也时常有首创城发的身影出没。

  但在此背后，它的经营压力仍然不小。

资产密集腾挪

  自吸收合并了首创置业以来，首创集团就不断将优质地产资产装进首创城发。而在近日，它又密集进行了一番股权腾挪，一口气从首创置业接盘了7家公司。

  2022年12月30日，首创（天津）置业管理（简称“首创天津”）将所持天津宏泰伟业房地产（简称“宏泰伟业”）89.62%股权转让给了首创城发。转让后，首创天津在宏泰伟业中的持股比例从100%降至10.38%。

  从股权结构来看，首创天津为首创置业全资子公司，该公司成立于2008年2月，注册资本为500万元，目前有11家对外投资企业，包括天津合发房地产、天津睿滨置业等。

  同日，首创城发还接盘了北京永源兴置业98.91%股权，成为该公司的大股东。而其原股东北京中瑞凯华投资在永源兴置业的股份从100%下降至1.09%。此次入股，首创城发的认缴出资额为27.2亿元，这使得永源兴置业的注册资本从3000万元增加到了27.5亿元。

  除了这两家公司之外，首创城发近日从首创置业手中接盘的公司还包括天津兴泰吉明、北京联创盛业房地产以及重庆首灏置业、天津兴泰吉昌置业、深圳首龙房地产等，且为这几家公司注资5.9亿至15亿不等。

  首创置业的退市，距今已有一年零三个月。而成立于2021年6月10日的首创城发，专门为了私有化首创置业而专门设立。

  成立以来，首创城发获得了首创集团更强的资源与资本支持。2021年11月23日，首创集团宣布旗下“首创经中”、“首创新城镇”、“北京绿基”都将划入首创城发，并在当年年底前陆续办理各相关子公司工商变更登记。

  其中，首创经中核心业务包括产业新城、政策性住房、城市更新，拥有京津65000亩自有用地资源；首创新城镇是全国最大集租房平台，80万平米在手规模；北京绿基是北京市绿化隔离地区市政基础设施、保障房配套路网建设平台。

  据乐居财经统计，2021年12月以来，首创城发还陆续吸收了首创投资发展，首创新城镇建设投资、北京市经中实业开发、北京新大都实业100%股权，以及首创经中(天津)投资有限公司95.3%股权，北京市绿化隔离地区基础设施开发建设52.56%的股权等，这些资产均来自首创集团的注入。

  算上首创置业以及最近新入股的几家公司，目前首创城发对外投资的企业已经有了14家，这14家公司又包含有100多家子公司。其中，北京市绿化隔离地区基础设施开发建设背后的股东有8家，首农的身影浮现，持有该公司2.56%股份。

  2021年11月，首创城发注册资本从50亿元增加到107.7亿元，一个月后又增加至297.8亿元。在去年2月又增加了1亿元之后，截至2022年7月29日，首创城发注册资本已经达到324.55亿元。

地产进退

  如果说过去的首创置业，是传统的地产开发商，新的首创城发则定位为城市发展运营商。从业务范围看，除了传统地产开发，首创城发还涉及到城市建设，资产管理等。

  而在此前的战略发布会上，该公司管理层也明确，首创城发将以三大业务航道（城市综合开发、城市综合运营、城市更新升级）和三大引擎（金融、科技、机制），未来形成以大资管为主导的业务生态系统。

  但对于首创城发来说，仍将摆脱不了地产属性，其将房地产开发定位为“业绩主要贡献，利润压舱石”。就连其总经理范书斌也坦言，“开发主业还是城发的核心业务，因为目前没有一个很好的业务能够替代房地产开发主业。”

  据乐居财经了解，首创城发重组设立之后，集团便注入了大量的战略资源。其中包括创经中拥有的京津65000亩自有用地资源，加之后收并购得到的土地，该公司在债券中报中明确，“现有的土地储备可以满足本公司未来三年发展需要。”

  2022年上半年，首创城发较少出现在公开招拍挂市场拿地。但在6月底，它以7.64亿元代价收购了雅居乐位于重庆两江新城的四幅土地。

  彼时，雅居乐发布公告称，其计划出售重庆雅锦房地产开发全部股权给首创城发，其中的重庆雅锦，正是雅居乐滨爵府项目的开发主体。项目一共分为4个地块打造，其中2个地块已经修建完成。

  雅居乐在2017年以20.5亿元代价获得上述地块。项目占地约208亩，建筑面积约18.7万方，容积率1.35，当时的成交楼面价就有10952元/㎡，溢价率40.54%，是当年礼嘉组团的地王。

  而之所以决定出售滨爵府，或许是因为项目销售表现欠佳，成本却持续上涨。根据媒体报道，2019年，该项目开始销售，主打的是低密精装洋房和联排别墅产品。但一直以来其销售情况并不理想。

  2021年10月，精装洋房曾一度卖到85折，还支持首付无息分期2年，送5万物业费和5万车位费。后又于去年上半年加入了0首付大军，但仍然鲜少有人问津。

  另一边，首创集团也在处置旗下地产业务，避开与首创城发的地产业务竞争关系。乐居财经了解到，去年3月，首创集团曾四度挂牌旗下北京首创阳光房地产（简称“首创阳光”）46.49%股权，转让底价约7.44亿元。

  公开信息显示，首创集团此前分别于2020年10月底、2021年1月及2022年2月三次挂牌该部分股权，转让底价分别为9.56亿元、8.6亿元及8.27亿元。

  首创阳光成立于2000年11月，注册资本为1亿元，实控人为王群。在股权结构方面，由北京嘉铭盈科投资管理有限公司、首创集团分别持股53.514%、46.49%。2022年11月，该公司已更名为北京光元控股有限公司。

  当时有业内人士分析称，首创集团从首创阳光中全身而退，一方面可以避免与首创城发的同业竞争；另一方面退出不实际控制的企业也能为企业减压。

业绩承压

  从融资方面来看，首创城发这一年多以来动作不少。

  去年3月初，首创城发拟承继首创置业10亿元公司债，票面利率为4.5%；3月22日，首创置业三期中期票据发行主体拟变更为首创城发；5月初完成发行10亿元中期票据，利率仅3.77%；6月及7月接连发行了23.73亿元公司债、16.7亿元公司债。

  到了9月26日，首创城发又拟发布2022年度第三期中期票据，注册规模为20亿元，发行金额上限为12亿元。所募集资金将全部用于项目建设。具体包括武汉、厦门、天津3个项目，项目分别使用募集资金约7.5亿元、2.9亿元及1.6亿元。

  11月29日，首创城发发布了2022年度第二期中期票据发行情况公告。该期票据有效申购6家，有效申购金额12.6亿元，最高申购价位5%，最低申购价位4.8%。

  募集资金拟全部用于支持产业内协同性较强的企业缓解流动性压力（包括但不限于置换发行人前期投入资金及后续资产投资与收购等方式）。

  另一方面，首创城发也在积极地和金融机构展开合作。

  去年12月以来，已经有中国民生银行、浙商银行等在内的金融机构，与首创城发签署全面战略合作协议，将与其在房地产开发贷款、个人住房按揭贷款、并购贷款等多个业务层面开展合作。

  工商银行北京分行还向首创城发集团提供500亿元综合授信额度支持，以助力首都经济高质量发展，保障房地产市场稳步健康发展。

  融资的纷纷跟进，并未使首创城发的资金压力降低。

  截至2021年三季度，首创城发的总资产为2075.77亿元，总负债为1696.02亿元，资产负债率为81.71%，较年初小幅上升1.15%，表明在资产注入的过程中，其负债压力正在上升。

  期末，其在手现金为170.82亿，相比于去年底的314.9亿，也下降了84.3%。

  有人说，首创置业的退市是在意料之中。毕竟上市18年，首创置业股价仅在2015年短暂突破过4港元/股，其他时间均在4港元以下，并长期在1-2港元之间徘徊。股价萎靡，流动性、交易量差。

  而首创城发的成立，则可以说是生不逢时。2021年下半年以来，房地产行业迎来寒冬，销售承压、利润下行、融资艰难等，这些难题困扰着处于逆境中的诸多房企。

  尽管优质资产纷纷注入，这似乎也未给首创城发带来更高的业绩。数据显示，2022年前三季，首创城发实现营业收入145.33亿元，同比下滑18.41%；利润总额为6.78亿元，净利润为-1.68亿元，同比下滑124.76%，销售毛利率为13.19%，较2021年底的19.45%下降了不少。

  而据相关评级报告显示，截至2022年3月末，首创城发实收资本、未分配利润和少数股东权益，分别占所有者权益的68.63%、-19.75%、51.50%。该公司少数股东占比仍较高，所有者权益稳定性有待提升。

  债券中报明确，目前首创城发的主要收入来源为房地产开发、土地一级开发和城市运营，不过其中并未披露具体各项业务的收入数据。

  但纵观首创置业近年发展路径，销售业绩徘徊不前，盈利下滑，背后的压力不言而喻。此前，首创置业千亿目标喊了好些年，但受企业本身和行业大环境影响一直未能实现。而如今第三方榜单数据显示，首创城发去年全年的销售额，仅为268.3亿元。