文/乐居财经 徐酒眠

  “刮骨疗毒、向死而生，重走一遍艰苦创业路。”

  两年过去了，王文学还没有等来幸福再次敲门，他和他的华夏幸福(600340.SH)，还在化债的路上。

  赶在2023年前，去年12月28日，华夏幸福(600340.SH)将南方总部仅剩的核心资产，打包卖给了华润置地（01109.HK），预计置换124亿净回笼资金，以偿付公司及下属公司金融债务，进一步推动公司债务重组落地实施。

  根据公告，交易标的包括华御江（武汉）房地产开发有限公司100%股权、华御汉（武汉）房地产开发有限公司100%股权、华御元（南京）房地产开发有限公司60%股权、华御城（深圳）物业管理有限公司（简称“华御城物业”）100%股权，以及华夏幸福持有的前述标的债权。

  在这笔交易中，4家公司的股权售价均仅为1元，主要交易价款均由债权构成。

  有意思的是，4个交易标的，在2022年的前三个季度，仅有其中的作为物业管理公司的华御城物业显示盈利，其余3家房地产开发公司，则均处在亏损状态。

  素有“现金奶牛”之称的物业板块，向来是房企手中的优质资产。

  华御城物业向华润置地“变现”之前，王文学就曾整合华夏幸福旗下多家物业公司，搭建新的物管平台，并画出了一张500亿元的估值大饼。

  “变现”的华御城物业

  数据显示，2022年前9个月，华御江（武汉）的亏损额高达约11亿元，华御元（南京）则亏损了6.56亿元，华御汉（武汉）亏损较小，为7,476.39万元。

  同期，华御城物业的净利润为455.3万元，盈利规模并不大。

  瘦死的骆驼比马大，尽管3家房地产开发公司处于亏损状态，但债权规模是华御城物业的多倍。根据公告，华夏幸福持有华御城物业的债权约为2509.87万元。

  而截至2022年9月30日，华御城物业的货币资金账面余额252.24 万元，其中受限资金0元，流动负债总额为2933.35万元，主要流动负债为其他应付款2647.44 万元。

  根据评估公司出具的报告，截至评估基准日2022年9月30日，华御城物业纳入评估范围内的总资产账面价值为1535.95万元，评估值1536.02万元。

  华御城物业成立于2019年7月，发展至今的时间并不长。

  资料介绍，华御城物业经由深圳南山局批准，由华夏幸福(深圳)运营管理有限公司出资组建，注册资本与实缴资本一致，为2000万元。经营业务主要包括物业管理、商业综合体管理服务、停车场服务等

  根据公告披露的财务数据，2022年以前，华御城物业其实也一直处于亏损状态。

  具体来看，2020年度、2021年度，华御城物业的营业收入分别约为0元、238.32万元；对应期内的利润总额分别约为-25.3万元、-592.21万元；净利润分别亏损75.89万元、1776.82万元。

  经过两年多的时间，华御城物业终于扭亏为盈，但却走上了“卖身救父”之路。不过，易主华润置地，也有可能并不是华御城物业的最终归属。

  有业内人士表示，“华润置地旗下的华润万象生活正处在快速扩张期，若华御城物业的确是优质标的，未来再转卖给华润万象生活也不是没有可能。”

  500亿估值的饼

  华御城物业等4个标的签署卖身契的几天前，去年12月19日，华夏幸福宣布，拟将所持有的下属公司股权注资搭建“幸福精选平台”及“幸福优选平台”，并以两平台股权作为偿债资源。

  其中，“幸福精选平台”是华夏幸福重新搭建的物管平台，由幸福基业物业服务有限公司100%股权、深圳市伙伴产业服务有限公司60%股权、苏州火炬创新创业孵化管理有限公司51%股权三家公司组成。

  据第三方评估机构评估，“幸福精选平台”预测估值500亿元，而“幸福优选平台”预测估值521.40亿元。

  按照华夏幸福的债务重组计划，两个平台向债权人以预测估值的八折或七五折的价格实施。据此，“幸福精选平台”49%的股权对应债权人196亿元的债务，“幸福优选平台”49%的股权对应债权人204.39亿债务。

  上述两个平台49%股权实施债务重组，预计将换取债权400.39亿元。若这笔400亿的以股抵债计划顺利实施，华夏幸福三分之二的债务将得到化解。

  不过，对于这个“以股换债”的方案，包括债权人、其他房企人士、行业专家在内的多位人士，均抱以悲观的预期，“这不过是王文学给债权人画出的一张大饼。”

  根据公告披露的财务数据，2022年前三个季度，“幸福精选平台”内三家主体公司合计营收为21.4亿元，净利润为4887.39万元，净利润率约为2.3%。再往前溯，2021年的营收36.41亿，净利润2.3亿，对应净利率约为6.3%。

  对比来看，“幸福精选平台”的业绩在2022年出现大滑坡，盈利能力也有所下滑。

  而其业绩与规模是否足以支撑起500亿估值，也需要被打上了问号。

  华夏幸福2022年中报数据显示，截至2022年6月30日，幸福基业物业在管面积1.6亿平方米。而另外两家公司的主营业主分别为房地产经纪、为科技创业企业孵化提供策划与咨询等。因此， “幸福精选平台”的在管规模最多可能在2亿平方米上下。

  对标上市物企，或与旭辉永升服务、合景悠活、融创服务相当，截至2022上半年，它们的在管面积分别约为2.08亿方、2.14亿方，以及2.34亿方。而截至2023年1月11日收盘，这三家物企的市值分别约为86.59亿港元、39.71亿港元，以及127.78亿港元。