文/乐居财经 邓鑫妮

  2022年9月15日，一个寻常的工作日，深业物业会议室里的电子屏幕被调成醒目的红色，陆续有佩戴着胸花的人员落座。

  管理层一字排开站在台上，彩色灯柱亮起，“深业物业集团有限公司”正式更名为“深业物业运营集团股份有限公”。

  改名之外，深业物业还在酝酿着更大的事情——上市。日前，深业物业赴港IPO的申请材料已被证监会接收，如若顺利，不久便会披露招股书。

  深圳控股（00604.HK）距离今年6月将深业物业推上交易所的目标，又进了一步。2022年7月，深圳控股称正在考虑分拆物业管理业务在港上市，动作很快，随后便发布了港股IPO上市行业顾问项目招标公告。

  有报道指出，深业物业已经选定建银国际、中金公司、中信证券三间投行，负责安排其在香港IPO，预期募资2亿美元。

  从资本角度来看，过去一年物管板块中国资、央企上市的频率变高，深业物业作为深圳国资委下辖的一家物业公司，已经感受到了水温。

  上市加速

  分拆深业物业上市的这个念头，深圳控股已经在嘴上念叨了七年，如今正一步步实现。

  最初管理层只给出一个大概的说法，资产整合后，就会推动物业上市。其在2020年年报中指出，要加速发展城市运营服务业务，在未来五年运营收入规模达到目前3-5倍水平，并在合适时机将城市运营业务分拆上市。

  2021年9月，深业物业引入4位股东，形成了目前5大股东持股的局面。

  它们分别是深业南方地产、深业泰然、深业置地、深业泰富物流、深圳市农科集团，持股比例为49.47%、29.55%、13.6%、4.19%、3.19%，实际控制人为深圳市国资委。

  其中的4位股东往上穿透都有深圳控股的身影，后者持有深业南方地产100%股份，持有深业泰然51%股份，间接持有深业置地和深业泰富物流80%、97.8%股份。

  上市按下加速键，从深业物业众多的资产腾挪事件中也可窥见一二。

  此前，深业物业被塞入了不少资产，准备在递交资料前完成业务整合。乐居财经《物业K线》了解到，2020年1月-2022年8月，深业物业一共对外投资13家公司，涉足园区、商业、住宅等多种业态。

  2021年9月，深业物业收拢股权最为频繁，当月一口气投资了6家，其中有4家原本是兄弟公司。

  2021年9月18日，深圳控股将旗下深业商管100%股权，转让给了深业物业。一天后，深业物业又从深圳控股手中接管了深业置地（深圳）物业管理有限公司、深业智慧园区运营（深圳）有限公司和深圳市深业泰富商业物业管理有限公司。

  深业物业指出：“2021年，深业系统启动第二轮大整合，包括深业商业管理有限公司、深业智慧园区运营（深圳）有限公司等6家企业股权正式归并到位，物业管理、商业运营、智慧园区、物业城市四核驱动的发展格局正式形成。”

  深圳控股2022年中期财报显示，其城市综合运营业务总在管面积约6953万平方米，其中第三方拓展占67%，非住业态占比57%；实现营业收入约12.83亿港元，较去年同期上涨6%。

  风吹向“国家队”

  过去一年，国企、央企在资本市场表现强势，上市意愿明显，收并购方面更是不落下风。

  就拿最近的消息来说，12月23日，中交房地产为中交服务集团招聘一名副总经理，特别提到具有物业公司IPO经历优先。

  中交服务集团成立于2022年12月13日，注册资本3亿元人民币，其五大股东均隶属于中交集团。这家央企物管或许也是冲着上市而来。

  眼下，上市物企中拥有国资背景和央企身份的只有14家，占上市物企总数的两成多一点。

  数量不多，但气势很足。2022年，除了借壳上市的中天服务，挂牌上市的6家物企中有4家为国央背景，分别是金茂服务、鲁商服务、苏新服务和万物云。

  国央背景的物企在2022年赚足了声量，不仅在于上市挂牌的稳定亮相，地产爆雷的背景下，这些物企的地产关联方表现更为稳健，给物业方输送了信心。

  最直观的感受是估值的抗风险能力。62家上市物企中，14家国央企平均市盈率为19倍，余下民营物企市盈率约为10倍。其中，市盈率最高的是特发服务44倍，其次为华润万象生活41倍。

  收并购方面，物企整体交易量缩水超200亿，但“国家队”物企一改保守风格，外拓成效明显。

  据乐居财经《物业K线》统计，2022年，中海物业、华润万象生活、招商积余、金茂服务4家央企上市物企，以及京城佳业1家国资上市物企，共发起了9笔收并购交易，涉及金额合计约61.19亿元，占2022年上市物企收购总金额的一半以上。

  华润万象生活是其中的代表物企，将禹洲物业、中南服务、祥生物业等在上市进程中的物企收入囊中，吹响了收并购的号角。

  现如今，上市物企被抛售的情况愈演愈烈，已经明确出售意愿的就有旭辉永升服务、奥园健康、德信服务集团等物业公司。然而此前收购强势的物企已经慢下脚步，再加之市场上不时出现的民营物企“染红”的消息，蓄势的国央企或许有机会收割残局。