文/乐居财经 许淑敏

  付了首付那一刻，张华（化名）以为买房这件人生大事已经尘埃落定。

  那是2018年，苏州姑苏院子风靡一时，顶着年度最佳别墅、姑苏别墅“三冠王”等多重光环，一直梦想住进别墅的张华没有太多犹豫，咬咬牙，拿出奋斗十几年近300万的存款，直接落定。

  谁曾想，接下来的几年，张华不是怀着住进梦想居所的心情等待交付，而是跟两百多户业主一起，走上了漫漫维权路。买的时候有多开心，维权的时候就有多闹心。

  购房合同最晚交付日期是2020年6月30日 ，但是因为姑苏院子资金链断裂，项目一度停工烂尾两年多。那段时间，张华密切关注着泰禾的各种消息，“申请延迟披露年报”、“创始人黄其森以及泰禾集团被列入失信执行人”...每个负面消息都让他抓心挠肺。

  他没有放弃维权，上政府平台投诉，在网上发表维权文章，而且一有空就去工地，期望能看到工人开工的身影，“太害怕毕生心血打水漂，无论什么办法都要试一试”。

  像张华一样，这两年走上维权的业主数不胜数。房企不断陷入流动性危机，无力支撑项目后续开发，项目停工、逾期交付等现象频出，烂尾楼越来越多。

  保交付，成了房企的首要任务，到处找资金、找合作伙伴、找代建，保证项目后续开发。随着监管层“保交楼”行动的开展，各地纾困基金发放，烂尾项目逐渐走出泥潭。

  幸好，在业主多次维权之后，政府组织成立纾困小组，姑苏院子也由原来的合作方华发股份接手，重启开发。2022年8月底，“姑苏院子”北二组团正式交付，张华也拿到了自家别墅的钥匙。

  交楼保卫战

  新的一年，各家房企忙着总结过往，展望未来。与以往不同的是，关于规模冲刺一类的词已经基本消失，取而代之的关键词是“保交付”。

  恒大显得最为急切，全篇新年致辞，重点只有“保交付”数据。许家印坦言，全国项目复工率已达91.7%，复工人数8.9万人，四季度累计交楼超过5.3万套，复工复产保交楼工作取得了来之不易的初步成果。

  回想2020年，许家印的新年致辞，还是朝着“世界百强企业”的目标全力冲刺。而这两年的新年展望，都是“不惜一切代价复工复产保交楼，还清债务”，不禁令人唏嘘。

  不止恒大，奥园、海伦堡、祥生、弘阳、奥山控股等多家出险房企，均在新年致辞强调了交付数据，于他们而言，交付是目前最重要的目标。奥山控股甚至在新年致辞中立下了军令状：“为保交付，我愿意全力以赴！”

  过去一年，各家房企确实为保交付、保交楼做出了不少努力。不仅处于安全线范围的房企不敢松懈，就连负债累累的出险房企，都在到处找资金、找合作伙伴、找代建，保证项目后续开发。

  合作伙伴兜底困境中的项目，一度成为“保交付”的关键。自2022年底以来，包括恒大、泰禾、正荣、金科、融创、融信、阳光城、佳兆业、新力、世茂等房企都有过将手中项目股权拱手相让予合作伙伴的操作，合作伙伴担任起了“白武士”角色。

  此前，花样年出售位于北京市密云区的国祥府、国祥雲著2个项目予合作方旭辉，去年底项目已完成全项目竣备的阶段性任务。

  没有合作伙伴兜底的房企，则选择代建这条路，加速项目开发与销售。

  地产圈“代建一哥”绿城管理，首当其冲接下了恒大、奥园等出险房企的部分项目。2022年7月，奥园与绿城管理签署了战略合作协议，代建进场的第一个项目，为广州奥园云和公馆。在此之前，云和公馆因预售监管账户资金问题，被冻结已有数月，一度停工两三个月。

  消息显示，云和公馆于去年11月30日再次全面复工，直到12月，项目3#楼已经迎来全面封顶。另外，绿城管理还接管了恒大江阴城南项目，以及与中国民生银行合作的富阳项目，与北谷金融合作的义乌项目、温州项目也陆续启动。

  而由蓝城代建的蓝城·凤起朝阳也在去年六月底迎来了交付。“蓝城·凤起朝阳”前身为“华臣一品苑”，曾被称为“灵溪第一烂尾楼”。楼盘自2010年由浙江林垟地产开发，2013年因资金链断裂首次出现停工，涉及近千名购房业主。

  眼下，时隔近十年，历经数轮复工、停工、救盘后，浙江温州苍南县的“华臣一品苑”完成第一批69户交房。这是温州房地产领域首个预重整救盘成功的案例，通过“资金+代建代销”模式，用3亿多资金盘活了50余亿债权。

  随着越来越多房企陷入资金困境，接盘的合作伙伴渐渐变成了信托公司和AMC机构，他们开始深度参与地产保交楼行动。

  例如，前段时间，安和一号地产斥资75亿接手恒大深圳超级总部地块，而前者最大股东为兴业信托，持股比例约97.02%。除了兴业信托，背后还站着万科。此外，万科还曾参股其他纾困平台，介入惠州恒大百万花城项目。

  此外，包括光大信托、五矿信托、中融信托、平安信托等信托公司，通过继续投入资金，保证项目继续运转，直至完成保交楼任务。而AMC亦同样，为烂尾项目注入资金保证后续开发。

  去年，四大全国性AMC均有所行动。中国信达两位高层入驻恒大风险化解委员会，而中国东方和中国长城也相继发行百亿金融债券，后两者募资皆用于房地产行业风险化解。

  成绩单出炉

  去年7月，一百多个烂尾楼盘的业主陆续发布集体公开信，声称“强制停止偿还贷款，直至相关项目完全复工为止”，涉及河南、山西、江西、湖南、湖北、广西等多个省份。

  这场停贷风波，将房地产行业的风险真正推至社会层面。项目因房企挪用预售资金导致无法周转，业主投诉多次无果，项目迟迟未能复工，交楼无望。烂尾楼业主，不得以此下策倒逼房企。

  在此之前，监管层亦多次提及“保交楼”，救市也首先从“救项目”着手。2022年伊始，部分银行陆续发行金融债，募集资金专项用于房地产优质项目并购。

  但真正纾困的项目仍是少数，为了应付购房者，甚至出现了“表演性复工”“象征性复工”的现象。业主负面情绪不断发酵，“停贷”也是无奈之举。

  风波过后，“保交楼”确实被摆在更重要的位置，纾困力度有所加大。对于遇困项目，部分城市甚至出面协调引入国央企与金融机构，并在国家2000亿纾困基金的定调下，加大重点项目的盘活进度与规模。

  郑州、湖北、浙江、南宁等地，也开启了自身的地方性纾困基金，少则几十亿，多则数百亿。

  典型如郑州，这座城市不仅设立了百亿纾困基金，还开启“大干30天”的复工方案，意在以点带面，改变现状。如今，纾困基金已落地北龙湖金融岛写字楼项目、惠济区锦艺四季城、中原区裕华城、金水区豫园等项目，范围还在持续扩大。

  眼下，“保交楼”被提到了新的高度。人民银行、银保监会重磅发布“金融十六条”，内容涉及保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房企风险处置等方面。

  后续支持民营房企融资的“三支箭”，重点也是为了“保交楼”。比如世茂股份、华夏幸福、福星股份、大名城、新湖中宝等房企发起定增融资计划，筹资用途大部分都是用来“保交楼、保民生”相关的房地产项目开发。

  不只是监管层、购房者着急，其实房企自身对于交付的急迫性更甚，只是苦于资金问题无力解决。

  房地产的下半场，房企比拼的不再是规模大小，而是产品交付、产品质量。能否按时交付与否，直接影响房企的口碑、声誉，与日后各个项目销售顺畅与否息息相关。甚至于影响房企的政策支持度。

  之前郑州的纾困基金专门建了个项目库，作为纾困“白名单”。据业内向乐居财经透露，“对于选定标准，申请手续是按照政府要求正常提交，政府会考量企业品牌及项目禀赋存货等方面综合评估而定的纾困项目名单。”

  房企不得不重视交付数据。当下，越来越多的规模房企，开始重视自身“交付力”、“服务力”的提升，甚至开始比拼交付量。

  过去这一年，各家房企交上的交付成绩单差异不小，几家欢喜几家愁。据乐居财经统计，截至2022年12月31日，已公示交付套（户）数的56家房企全年累计交付房屋约407万套（户）。

  其中，碧桂园以交付70万套领先，随之为中国恒大交付30.1万套，整整相差40万套的水平。交付榜单上，仅有万科、绿地、保利保持在20万套以上的水平。

  年内交付10万套以上，包括华润置地、绿城、招商蛇口、龙湖、金地、阳光城等房企，除了阳光城，其余均是处于安全线范围内的房企。而诸如建业、中南建设、中梁、龙光等出险房企，交付量在6-7万套范围内。

  对比起来，碧桂园的交付量确实足够突出。据称，碧桂园在交付层面，通过强化交楼评估、预验收、“一对一”验房师等举措，不断提升“交付力”，从而达到交付量大、交付面广的结果。

  以碧桂园温州文澜豪庭为例，它用细节交付获得当地政府和业主的认可，诸如电梯轿厢里安装空调，增设遮雨棚等。甚至在交付前的疫情期间，面对保洁人手严重不足的情况，项目部管理人员亲自扫地冲洗路面，只为争分夺秒抢交付。

交付乱相

  一边是如火如荼的“保交楼”行动，另一边却是水深火热的维权大战。这一年，购房者不仅要担心房子能否交付，还要担心交付的房子是否有质量问题。

  要知道，交付数据只是表面的呈现，交付产品质量如何、后续服务能否跟上，才是真正考验房企的标准。但大部分陷入流动性压力的房企，或许已经无暇顾及产品质量问题。这段时间以来，“交房即维权”等问题频频出现。

  2022年中，广州南沙某豪宅项目陆续交楼，本该是开心收房的日子，但业主却在小区门口拉上了横幅，声称“工程未完工，强制业主收房”，交付的新房子，甚至出现墙壁脱落，有的插座都没安装好，外部环境仍跟工地一样。

  难以想象，这还是豪宅项目的交付。

  这样的现象并不少见，同在广州的兰园凤翎台也被爆出交付质量问题。不仅逾期2个月才交付，而交付的精装修房子压根跟工地没有区别，施工工人、装修材料、建筑垃圾，一样都没少。

  即便是在北京，也不乏交付风波。2022年6月，北京中交富力·樾熙府的业主，验房时发现施工水平不达标、实际装修与合同约定严重不符等等问题。

  各地维权不断，房企出现资金问题只是一方面，根本还是源于这几年限价的影响，不少房企利润空间被压缩，于是打上了“精装修”的主意，甚至降标减配、以次充优。

  市场一边倒，指责房企的“偷工减料”，维权事件频出。

  然而，各家房企也有过不服气的时候。去年8月，近20家合肥房企，联名上书《关于请求维护营商环境、增强房企投资信心的纾困解难报告》，提及当前合肥各大房企都深受不合理群诉、房闹事件困扰，而且合肥交付维权成为常态，交房即维权，不论开发商是否按约兑现，都会遭遇大量不合理的维权行为。

  各方争执，大有愈演愈烈的趋势。但说起来，从房地产行业风险暴露开始，房企的流动性危机传导到项目是必然，交付难亦是事实，市场信心受到打击无可厚非。

  购房者花费毕生心血买房，交房这样理所应当的事情，却变成需要维权才能得到的结果，这无疑是畸形现象。

  市场势必要回归正常的交易状态，随着房地产“救市”政策的陆续落地，房企资金紧张得到缓解，也会逐渐回归按时、高质量交付项目的状态。

  而新的一年，房企不能只是比拼交付量，更要比拼交付质量。

  注明：本文张华为化名