乐居新媒体 发自贵阳

  时间的齿轮迈入2023年已有日余，从衣食住行到娱乐消遣，各类年终报告刷屏各大社交平台，新年的仪式感扑面而来。

  站在2023年的起点上，再来回望2022年的贵阳房地产市场，虽然“保交付、促销售”成为主旋律，依然掩盖不住市场持续下行，以价换量明显，资金困难导致交房延期，购房信心低位徘徊，成交萎缩，平台公司继续托底土地市场等特征。

  乐居新媒体贵阳站【楼市观察】栏目特别推出【2022贵阳市场备忘录】特辑，从市场成交、土地市场、政策、城更等不同类别的视角，记录贵阳楼市的2022年，留下一份属于这个行业的年终报告。本次为【成交篇】。

  住宅全年成交498.04亿 国央企成主力

  在市场大环境遇冷的背景之下，2022的贵阳楼市整体也呈现出下行态势。

  根据贵州省房地产业协会发布的销售业绩统计，2022年贵阳楼市住宅产品全年成交498.04亿，成交面积为608.61万平方米，成交套数为51345套。其中，TOP20房企贡献279.59亿销售额，总计成交面积达284.57万平方米，成交套数为23803套，贵阳市TOP20以外的企业，销售额为218.44亿元，成交面积为324.03万平方米，成交套数为27542套。

  具体到企业类型来看，在TOP20榜单中，具有国央企背景的房企占比超过50%，占据榜单前两位的中国铁建地产与中铁置业地产均为央企。可以看到，国央企作为近两年房地产市场的主力军，除却拥有国资背书资本强劲以外，旗下项目在交房保障、工程质量、产品打造、物业服务、小区环境等方面更具优势，也成为了越来越多购房者的买房优选。

  除却这部分企业以外，榜单上还有一类凭借稳健的财务，高认可度的产品力，以及良好的品牌信赖度的房企，如万科、碧桂园、龙湖、新城、美的置业等，仍然在通过产品力、兑现力、服务力等多个维度积极布局市场，推动引领着行业的发展，表现出属于这个行业的韧性。

  “熟面孔”刷屏  优质项目占据市场高位

  在贵州省房地产业协会发布的《2022年度贵阳商品房项目销售业绩排行榜》中，可以看到上榜的项目多为过去一年里各类榜单的常客，它们不仅稳居成交高位，更是占据着市场焦点。

  从具体项目来看，中国铁建·铁建城以20.5亿元销售金额，位于全市商品房项目销售业绩排行榜榜首，中铁阅山湖以17.73亿元位列第二，贵阳建发金融北城以16.62亿元位列第三。

  从区域板块来看，观山湖区的项目仍然最受购房人推崇，有8个楼盘项目进入榜单。其次是云岩区和清镇市分别有3个楼盘项目进入榜单。此外，南明区和经开区分别有2个楼盘项目入榜，白云区和双龙区分别有1个楼盘项目入榜。

  从企业属性来说，上榜楼盘仍然以央国企为主，少数稳健品牌民营房企为辅。尤其是前三强均为央国企，由此可见，大家在购房选择时，仍然是以稳健、安全为首要考虑因素。从销售排行前三强的产品呈现来看，三个项目也分别指明了楼盘高品质发展的三个方向：高配套性、高舒适性、高交付性。

  此外，可以看到，这些备受市场和购房者青睐的项目，几乎都有着成熟的资源，同时项目本身在产品打造和呈现上都有着不俗的口碑。这也说明，在产品力内卷时代，唯有夯实项目的“硬实力”与“软服务”的建设，不断的提升产品的核心竞争力，才是赢得市场的关键。

  市场以价换量明显 低价成主要去化手段

  市场维艰，“促销售”才是抵御风险的根本，在购房信心回落至低谷的时期，如何才能达到销售目标？

  纵观2022年的市场表现，引入分销渠道，项目打折降价几乎常态化，超过半数的楼盘存在变相降价促销的营销，越来越常见的“工抵房”，低首付、零首付、返首付等动作频频，越来越多项目“直接粗暴”的加入“特价房”促销混战。

  在区域表现上，远郊区域成了“价格战”的主战场，降价幅度动辄几十万起跳。究其根本，无非是市场下行加上疫情影响，远郊区域市场整体量价惨淡，以价换量边际效应递减，项目难以保量，价格被迫不断“探底”。同时，部分项目停工、施工进度缓慢等问题，也直接折损部分客户的购房信心，使得低价成为了刺激项目去化的主要手段。

  面对当下既要“保交付”又要“保销售”的境遇，核心区域的项目也没有逃脱变相降价促销的命运。即便是性价比拉满的项目，背后有国央企招牌支撑，也依然为市场让步，推出特价房源促进销售。从10月、11月两个营销节点颇多的月份来看，很多原来均价过万的项目，通过特价房、秒杀房源等营销手段，均价最低可达8字头。

  但是众所周知，在当下的楼市里，倚靠降价带动销量如饮鸩止渴，短期内的走量只会让购房需求继续被透支。