乐居新媒体 任时建 发自北京

  转眼间，2022年已经结束。

  2022年受疫情和金融政策的影响，堪称中国房地产史上最为艰难的一年。回顾这一年的北京楼市，竞争异常激烈，楼盘销售也面临了前所未有的挑战。

  据《地产营销人》的数据，2022年，北京市住宅新增供应52236套，同比下降12%；成交44175套，同比下降29%；成交面积572.77万平米，同比下降27%；成交均价59007元/平米，同比上涨12%；成交金额3379.76亿元，同比下降19%；目前市场存量86220套。

  从新房市场供销数据看，新增供应与成交量均同比下降，都是近三年最低。虽然2022年，北京市场刚需产品有所增加，但是刚需人群在2022年的置业欲望及资金能力都受到了影响，成交并不踊跃。在排名前50的项目中，成交套均面积低于100平米的项目只有12个，这说明市场成交以改善产品为主。

  虽然整体刚需市场表现不尽如人意，但也仍有楼盘热销。他们是如何在群雄逐鹿的地产市场中出奇制胜的？我们总结了三大刚需红盘，就此一一解读其流量密码！

  国誉燕园：北六环内指导价最低

  2022年11月13日13：00，历经29分钟04秒，国誉燕园首期482套房源全部售罄。

  这个位于昌平北六环内的新盘自入市以来便备受市场关注，原因就在于其极低的销售指导价——3.9万元每平米。据了解，这已是北京六环内单价最低的新房项目。

  65㎡两居首付仅需80万左右，78平三居首付仅需100万出头，96平三居首付仅需130万左右，117㎡四居首付也仅180万左右。项目96㎡及以下的户型都可做到普宅，首套首付35%，二套首付60%。

  这个价格有多便宜呢？纵观全北京靠近六环内的新房楼盘价格，东六环已经卖到6万-7万元/平米，西六环更是卖到7万-8万元/平米，南六环接近6万元/平米，而昌平北六环内的新房普遍售价在6万元/平米左右。

  而距其十公里左右，各大科技产业园扎堆，人群购买力强大的海淀永丰已经站稳8万+很久了。

  国誉燕园的价格优势很明显。

  并且，开发商北京城建最后定档高端产品系“国誉府系”，走低密度洋房路线，容积率仅为1.8，绿化率高达40%，超过市面上楼盘常见的30%标准。

  精研建面约58-127平米一居至四居产品，南北通透，全明格局。在很多新盘将东西朝向或者边角空间用来打造小面积产品时，国誉燕园做到了产品均好。

  中海学仕里：市区内最小三居

  就在2022年8月，入市刚27天的石景山中海学仕里，开盘成绩达到15.7亿，成为四环“秒杀级”热销新盘。

  这两年，石景山的新房一直以改善为主，想上车石景山，总预算至少要拉高至700万。中海学仕里的出现，给了想在京西置业的刚需人群一线生机，最小户型72㎡两居，按着销售指导价7.95万/平算起，总价约572万左右，首套首付约229万可以上车。

  在79㎡有限的空间内，做了三居，同面积段最多也就是两居，而且还做到了全明格局+南北通透。

  南向面宽约6.9米，其中客厅约3.7米，这个面宽不虚市面众多90-120㎡户型的产品，主卧约3.2米，同类户型中，绝对奢享；卫生间干湿分离，U型厨房容纳双开门冰箱得房率超过市场平均水准接近10个点，赠送飘窗，还带独立玄关以及家政间，这款户型在功能性上可以说是降维打击，称之“史上最强小三居”，毫不夸张。

  学府印悦：交通优势显著

  2022年3月26日，由中建智地打造的中建学府印悦正式开盘，仅以2周的短暂蓄客，就实现了228套的红盘热销传奇。

  学府印悦时一个年轻人的地铁红盘！

  北京本来对于刚需人群并不算太友好，300-400万总价在市内也就勉强上车老破小，而且大部分户型居住也不舒适。

  这种情况，更适合刚需人群的就是新兴板块。但新兴板块，这个总价能够上车的也不多，而且必须还要有地铁，满足条件的楼盘就更少。

  而位于房山的中建学府印悦距离地铁房山线良乡大学城西站直线距离约400米。与地铁9号线、地铁10号线、城市副中心线等形成多轨道出行，通达丰台总部基地、丽泽、五棵松等商圈。

  “三横四纵”快速穿梭城市之中。其中“三横”：五环路和京良路、长虹东路并行，经长虹东路与京深路、京港澳高速相连，通过城市快速路京良路链接京港澳高速和五环路，畅达海淀、丰台、大兴等核心区域；“四纵”：京港澳、长于大街、京深路、京雄高速。

  通过以上三个2022年度的热销红盘不难看出，如今的刚需神盘标准出现：不仅要求高性价比，还要优秀产品力和对人居的尊重。