文/乐居财经 靳文雨

  2022年画上了休止符，但回想这一年，张辉（化名）过的并不顺利。去年年中，他正赶上了公司大裁员，自己就是被裁掉的那一个。之后由于年龄和家庭的原因，一直也没有找到合适的工作。

  他本是某千亿房企的一名员工。早些年公司业绩不错，老板也曾许诺员工，“要帮助高层管理者收入过亿，帮助中高层收入过千万，帮助中层收入过百万，帮助基层有房有车。”

  “眼瞅着日子有了盼头，全公司都跟打了鸡血一样，为了冲千亿目前，每周都有几十块土地上报集团，周一光是拿地开会就要一整天。”张辉回忆起曾经没日没夜加班的日子，甚至还有一丝丝怀念。

  在一边高效拿地一边快速周转之下，没几年该房企就登上了千亿规模的宝座。

  然而，好景不长，伴随着全国房地产市场急剧降温，张辉所在房企也无法独善其身，不仅项目陷入了停工的尴尬境地，还收到了清盘呈请，去年以来，和张辉一样被裁掉的该企业员工，已超数千。而在2022年，该房企也从千亿房企的名单中“消失”。

  在规模论大行其道的年代，千亿似乎成为房企参与竞争的标配。无论是主动争取还是被动跟随，每个地产商都在快马加鞭，千亿、三千亿、万亿的目标接踵而至，行业厮杀也逐渐升温。

  然而，和张辉曾经所在的房企一样，在向千亿规模进击的道路上，由于激进的扩张，很多房企不可避免地承受者负债攀升、企业运营管理等压力，不少中型民企更是倒在了黎明之前。

  数据显示，2022年，全口径销售额达1000亿元的房企，直接从43家腰斩至20家，有23家房企从这一阵营中滑落。

  其中，恒大的销售额由4400亿下滑到455.3亿，排名也从第5跌落至第42位，虽急剧但也在预料之中。而诸如奥园、中梁、佳兆业、正荣、富力、祥生等，也均摘取了千亿房企的光环，规模都不足400亿。

  虽说规模是中小房企突破竞争的良方，但面对销售不畅、债务压力等困局，空谈规模论显然已脱离现实。行业下行的大趋势下，地产商们只能回归理性，开始考量如何险中求稳。

  千亿房企腰斩

  2022年可以说是近年来龙头房企座次变换最大的一年，受销售下行、债务到期，房企流动性困境等影响，整个地产行业都遭遇了大洗牌。曾经吹响“千亿”号角的诸多房企，也在爆雷声中沉沦。

  据乐居财经获悉，2022年房企销售额在千亿以上规模的只剩下20家。而2021年巅峰时期，行业内的千亿房企数量为43家。更早之前的2015年-2019年，这一数量分别为9家、12家、17家、32家、34家、43家。

  这份退出者的名单中，包括恒大、正荣、世茂、中南、卓越、金科、阳光城、中梁、龙光、融信、正荣、雅居乐等，几乎都是民营房企。

  而留在千亿榜上的民企，也仅剩碧桂园、龙湖、融创、滨江、旭辉和新城这6家，其余均为国央企背景开发商。

  回望2021年，碧桂园以7588.2亿万元的全口径销售额一骑绝尘，登上了七千亿房企的宝座，本来离万亿目标已更近一步，但在2022年，这一数字直接缩减至4643亿元。虽然它还位列第一，但是与第二名已相差不足百亿。

  万科也从榜眼的位置跌落至第三，取而代之的是保利发展，其2022年销售额为4573亿元，排名较2021年提升了2个位次。融创中国则以1692.1亿元的销售额，从第3名直接跌出前十，位列第11，而其2021年销售额还是5385亿元。

  老牌房企恒大的下滑，更是在是意料之中，其销售额由4400亿急剧下滑到455.3亿，排名也从第5跌落至第42位。还有诸如奥园、佳兆业、正荣、富力、祥生等，也均摘取了千亿房企的光环，规模都不足400亿。

  由此可见，行业前三甲都在四千亿规模徘徊，五千亿规模以上的房企已变成了过去式。就连三千亿房企也从3家缩水到1家，两千亿房企更是从原来的8家锐减到4家。

  当然，惨淡的市场行情中，也有少数企业开启了逆势增长，其中最为典型的逆袭者，当属建发房产与滨江集团。

  2022年，建发实现销售额1307.2亿元，比2021年的1711.3亿元略微下降，但排名却从第21位大跨步升至第10位；滨江销售额则为1539.3亿元，排名从第22升位到第13位，进阶迅速。

  除此之外，还有越秀地产和华发股份，排名较前一年分别提升21个和14个名次，排名第16和第18。中海、华润置地、招商蛇口、金地、龙湖等一众国央企、优质民企，凭借自身的资金、布局和运营优势，在本轮行业下行调整周期中表现稳健，均跻身前十。

  狂奔“代价”

  曾经规模为王的时代，追逐千亿可以说是属于民企的狂欢盛宴。多数中小房企不惜牺牲利润与安全，不断抢占市场份额，做大做强。毕竟在高周转的阶段，千亿房企在融资、拿地、销售等方面有着明显的优势。

  诸如赣系房企新力控股从2010年创办到千亿业绩，仅用10年的时间做到。而为了冲击千亿，新力采用“120天启动开发、180天达到预售标准”的高周转开发模式。

  “川系一哥”的蓝光也是如此。2016年，其实现销售额339.1亿元，次年杨铿便提出冲刺千亿销售额计划，这一数据在2017年和2018年分别快速增长至582亿元、855.39亿元。2019年，蓝光以1079.8亿元销售额正式进入千亿房企俱乐部，并在当年设立上海总部。

  踏着“高举高打”的节奏，房企规模的车轮辘辘前行，千亿目标也被更多房企随口喊出。然而，高周转下也积藏了巨大风险。短暂的顺风顺水之后，地产行业进入了寒冬。

  恒大的暴雷，拉开了房企风险蔓延的序幕，地产市场风声鹤唳，加之资金断裂、销售滑坡，一众民企难以招架。素有风险偏好的金融机构，“雨天收伞”、冻结地产商资产，更让他们不堪重负。

  2021年9月，刚坐上千亿宝座不久的新力，就因出现流动性危机，导致了股债双杀，沦为仙股，至今仍因发不出业绩而处在停牌中。此外，蓝光也因为早前冲千亿时步子迈太大而一蹶不起，不仅重回大本营四川，还沦落到控股股东持有股份被司法拍卖的境地。

  置身危机之下，曾经的千亿房企们业绩也遭遇滑铁卢。据乐居财经统计，在20家千亿房企中，除了排在第16位的越秀地产累计业绩同比增长6.6%以外，其余19家千亿房企业绩全部缩水，累计业绩较上年平均减少26%左右。

  排在榜首的碧桂园全年业绩较2021年缩水38.81%，排在第二位的保利发展业绩也较上年下降了15.08%，第三名万科也缩水32.26%。此外，融创、绿地、新城、旭辉等4家房企全年业绩缩水50%以上。

  不止于此，房企的业绩目标也基本“全军覆没”。数据显示，15家房企公布了2022年销售目标，目标完成率均值为73.6%，低于2021年的93.4%。

  其中，仅滨江、越秀超额完成了年度目标，它们2022年业绩目标分别为1500亿元、1235亿元，最终目标完成率为103%、102%。多数企业截至12月末目标完成率不足90%，不少房企甚至不足70%。

  规模回到10年前

  过去，规模对于房企来说，确实有着极大的诱惑。房地产的规模口号也越喊越疯狂，三千亿、五千亿、七千亿，仿佛不达万亿誓不罢休。

  在销售不畅、债务压力之下，千亿规模以上房企往往要比中小型房企更容易获得融资，且融资成本上还要远远低于一般房企。

  另一方面，在销售端，购房者往往选择大体量的品牌房企，置业顾问也经常以“全国知名千亿房企开发”等话术吸引购房者。不难看到，消费者一般认为大房企开发的楼盘，质量售后才有保证。

  但在2022年残酷市场的打击下，地产运转的逻辑与风向发生转变，房地产持续超过二十年的规模追逐，也开始掉落。

  这一年以来，因为没有了真金白银，大部分民企如履薄冰，只能量力而行。这一窘迫也传导至土拍市场，他们在拿地扩储上明显力不从心，大量城市出现了城投托底的现象。民企除龙湖之外，基本在土拍市场上消失。

  从2022年22城拿地分布来看，地方国资拿地金额占比为42%，超过了央国企的37.4%，民企仅为15.8%。即使销售第一的碧桂园，在2020年和2021年，其拿地金额分别为1512亿元和1397亿元。但2022年仅投资拿地61亿元，排名第66位。

  在业内人士看来，开发商刻意收缩了拿地投资力度，这或将导致未来货值供应减少。

  另一边，销售端的成绩同样不理想。易居企业集团CEO丁祖昱在近日的公开演讲中指出，预计2022年全年商品房成交额13.3万亿元，成交面积13.6亿平方米，同比分别下降27%、24%。

  他认为，“2013、2014年的行业规模与2015年差不太多，所以我们也可以说行业规模回到了10年前。过去这么多年高歌猛进奠定的规模，在短短一年间就重回到2015年，有点讽刺，但也很真实。”而未来三至五年，全国商品房销售规模将保持在13亿平方米左右，行业规模步入无增长时代。

  眼下，对于大部分房企而言，三道红线带来的压力尚未缓解，又受到疫情等不可抗外界因素的影响，导致市场持续低迷，房企依然面临较高的现金流压力和经营难度。比起对规模的渴望，地产商们已被迫回归理性，开始考量如何险中求稳。