乐居新媒体 李杨 发自南京

  日前，在江宁区重大产业项目开工活动上，《江宁区拼经济促发展若干措施》出炉！

  值得关注的是，在“强化潜力激活拼消费”方面，文件提出：促进居住消费健康发展，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，积极探索“房票安置”路径，有效拉动商品住宅库存去化。

  江宁，在市区群众眼里，几乎就是“拆迁户”的代名词。从市场的角度来看，目前整体大环境低迷，尤其是刚需非常疲软，而作为南京刚需重镇的江宁，推出“房票安置”政策也在意料之中。

  对于“房票安置”的详情，不妨参考一下去年12月浦口刚刚施行的政策：

  回到市场上来，从基本数据看一下2022年江宁楼市的大致情况：

  截至2022年12月31日22：00，江宁新房库存约17651套，全市各区最高，几乎赶上了整个江北（六合+浦口，合计库存18758套）。

  2022年，江宁累计成交12344套，全市各区最高。

  从新房库存的去化周期来看，江宁约17个月，仅次于高淳、溧水、六合。

  目前，高淳、溧水、六合、浦口均已推出“房票安置”政策，从周期来看，江宁新房去化压力颇大，额外的政策支持十分必要。

  不过，作为南京面积最大的区，对于江宁，显然要一分为二来看。

  一方面，江宁的中心区域，例如东山、百家湖、九龙湖等区域，发展基本饱和，新房供应量很少。

  另一方面，江宁的远郊板块，例如禄口、滨江、淳化等区域，在2017年左右出让了大量宅地，且地价一路走高，甚至突破两万；但受制于当年的“现房销售政策”，这些项目普遍开盘较迟，不得不面对“拿地热，入市冷”的困境，成为时代的牺牲品。

  以禄口为例，截至2023年1月3日，禄口的新房库存2777套，而2022年累计成交仅1229套，去化周期达到惊人的27个月。（数据来源：克而瑞）

  显然，江宁远郊板块更加需要额外的政策支持，例如“房票安置”。

  当然，作为南京GDP第一的经济强区，江宁也是在积极应变，缓解市场发展不均衡、库存压力较大的局面。

  刚刚过去的2022年，江宁的远郊板块，基本上没有土地出让；而东山、百家湖、小龙湾等中心区域，出让了不少优质宅地。

  让市场基础较好，发展较为成熟的区域，多出让土地，打造高品质住宅；而市场基础薄弱的远郊板块，则停止土地供应，加速去库存。显然，江宁在土地市场的一番操作，思路非常清晰。

  从市场反馈来看，也是起到了积极的作用。

  2022年7月进行的南京二批次土拍中，百家湖G51地块被招商以17.5亿竞得，这就是后来的百家臻园。项目于11月份首开，当天146套房源基本售罄，这在当下的江宁楼市，十分难得。

  房企获得了不错的销售业绩，江宁的地缘改善客户也买到了心仪的住宅，可谓是双赢。

  与此同时，江宁远郊板块部分楼盘，也在这个土地供应“空档期”，通过大尺度的优惠，加速消化库存。

  当然了，市场大环境如此，加之疫情等不利因素叠加，市场的回暖，很难一蹴而就，但2023年，江宁市场还是有一些曙光。

  2022年，除了百家湖臻园，江宁东山、小龙湾也出让了一些位置不错的宅地。其中，东山G91，小龙湾G93均引入了品牌房企参与合作，看点颇多。

  12月，东山G91地块迎来朗诗加入，负责全程操盘开发建设，这也是朗诗在江宁的第7个项目。

  G91紧邻地铁1号线竹山路站，以及在建的5号线。项目向南是江宁龙湾天街、竹山路景枫综合体（在建），向北是江宁万达广场，被三家大型商业综合体环绕，拥有醇熟的商业氛围。此外，项目邻近杨家圩江宁市民中心、竹山公园、秦淮河，景观资源也不错。

  G91与“一代神盘”朗诗玲珑屿仅1站地铁左右的距离，加之全程由朗诗打造，引入第六款科技系统“健康堡垒”，也是被业内寄予较高期望。

  除了G91，不远处的小龙湾G93项目也是关注度颇高。11月份，仁恒与南京金融城、江宁城建两家国企合资成立南京宁星置业有限公司。据了解，三家企业将合作开发小龙湾G93地块项目。其中，仁恒操盘住宅部分，这也是仁恒首次进入江宁核心区域。

  G93地块周边除了龙湖春江郦城，基本上以老小区为主，该区域急需高品质新房项目补仓。从朗诗玲珑屿、龙湖春江郦城等小区坚挺的行情来看，该板块的居住价值颇受市场认可。

  金融城引入仁恒、江宁城建，可谓是强强联合、优势互补。仁恒拥有丰富的中高端住宅项目开发经验，积累了良好的客户基础。而作为江宁当地的国资平台，江宁城建拥有不俗的资金实力。

  另外，奥体建设也首进江宁，将与江宁经开合作开发正方新城G50地块。其中。奥体建设负责代建及操盘。

  正方新城有着不错的产业优势，周边有吉山软件园、江苏软件园，智能电网产业谷等。此外，由于板块紧邻绕城高速和地铁S1号线，交通较为便利。2022年，区域内上宸云际项目销量突破800套，位居全市前五。未来，G50有了奥体建设的品牌加持，如果打造出性价比较高的住宅项目，在江宁刚需市场，还是具有不错竞争力的。

  很难撇开江宁的经济发展谈楼市，这里浅谈一下：

  不同于江北新区，回顾江宁城区的发展，一个显著的特点便是——产业和住宅同步发展，甚至是产业优先发展，其典型的代表的就是江宁开发区。不少新南京人可能对江宁开发区这个名词比较陌生，但其范围包括了现在的百家湖、胜太路、九龙湖等数个江宁炙手可热的板块。

图片来源：江宁开发区管委会

  江宁经济技术开发区创办于1992年6月，从一个县办自费开发的开发区起步，1993年被批准为省级开发区，1997年经国家科委批准设立国家级高新技术工业园，2002年经江苏省委、省政府批准赋予国家级开发区经济审批权限。2010年，江宁开发区获批国家级经济技术开发区，正式进入“国家队”。

  经过二十年的发展，江宁开发区以占南京市5%的土地面积，创造出全市12%的地区生产总值、20%的工业经济和外资外贸，实力位列全国国家级经济技术开发区第六。

  正是因为有着开发区这样强力的经济产业后盾，才使得江宁的发展更加稳健，为区域的宜居宜业打造了坚实的基础。

  不过，江宁的经济重心在制造业，相比建邺、雨花、玄武等区，江宁在软件、金融等高收入行业的占比较低。这也在一定程度上造成了江宁楼市，以刚需为主，改善性市场规模较小的局面。而当下的南京楼市，仅剩高端改善市场，相对坚挺。

  2023年，江宁楼市的回暖，依然任重道远。