乐居新媒体 张宗镛 讯

  2022年终于翻篇，全国楼市数据已出炉。

  独树一帜的深圳，对比全国各地推行各项救市松绑举措，深圳依旧延续高压的姿态，死守二手房指导价，限购限贷政策也不见松绑，贷款利率放眼全国仍处于高位，深圳的地产从业者纷纷一片哀嚎，苦不堪言，这一点从数据层面也可以反映出来。

  二手住宅成交量创新低，连续2年腰斩

  据统计，2022年深圳全年一手住宅成交34441套，环比去年下跌34.2%，新房住宅成交跌回2019年的水平。二手住宅全年成交21704套，环比去年下跌46.6%，连续连年成交量腰斩，创下近15年来新低，相比较2008年金融风暴之下的成交量还要少，如果说今年新房市场是差强人意，那二手市场可以说是惨淡收场了！

  据克而瑞数据显示，四大一线城市中，北京、上海和广州的二手房成交回到了三年前，深圳跌到了2008年以来的最低点。一般来说，一线城市的庞大的常住人口及强劲的经济实力能使其具有非常稳定且活跃的二手市场，据统计，2022年北京全年二手成交面积1334万㎡，上海是1330万㎡，深圳今年全年的二手房成交仅210万㎡，连这两座城市的零头都没有。

  用一个词总结2022年的深圳楼市，那就是“冰点”，全年一手+二手住宅成交量总计56142套，二手住宅在208政策的冲击下，已经连续两年低于一手住宅的成交量。

  二手豪宅成交跌幅超50%，投资客逐渐离场

  深圳作为富人聚集地，豪宅市场的追捧程度普遍优于普通住宅市场，对比受政策影响更为直接的普通住宅，豪宅更能反映房产真实的抗风险能力。

  2022年深圳的豪宅市场与整体市场走势基本一致，优质的新房豪宅项目不缺买家，今年日光盘之一的福田海德园便是其一，然而二手豪宅则可以用一落千丈来形容。

  据克尔瑞数据，2009年至今，核心城市总价1000万以上豪宅的成交在2020年达到一个高峰后，在2021年出现回落，2022年更是出现腰斩。

  2022年，深圳新房总价1000万以上的住宅成交套数为6463套，占比全价段住宅18.7%，但是相比其他3个一线城市，普遍增长的豪宅成交量，深圳是四个一线城市中成交量下滑最严重的城市。

  从今年前海住宅去化的表现就可以看出，作为深圳新房价格的天花板，前海板块一直都是深圳富豪追捧的区域，也是日光率最高的区域，然而今年打折出售的万科瑧湾悦，10万/㎡不到的折后单价却仅仅换来9成的去化率，而坚持不降价的天健悦湾府去化率更是低于万科瑧湾悦。

    总价3000万以上的成交量，上海依然拔得头筹，共成交741套，而深圳涨幅最高，全年成交487套，同比增长183%。

    二手豪宅方面，全国核心城市的二手豪宅成交量基本全线下跌，深圳下跌最严重，2022年全年，深圳二手房单价10万以上的成交套数为716套，同比2021年减少83%，单价15万元以上的成交量为18套，同比2021年减少95%。

    深圳的二手豪宅市场明显弱于一手豪宅。从今年宝能城推出的法拍房就可以看出，宝能城花园法拍，属于比较特殊交易情况。第二批上架房源，以低于指导价出售，12月28日推出的30套法拍房流拍率更是高达90%。

    从更长的周期看，深圳1000万以上二手豪宅成交套数已跌回到2016年前的水平，千万以上二手豪宅在2020年达到了峰值，到了2022年，深圳二手豪宅的成交量已经出现连续两年的腰斩，这与二手住宅整体成交的走势一致。

  从全国豪宅的抛售和购买人群来看，抛售人群中有45%的购房人群因房屋升级、置换再购，同时约有三成的抛售人群通过抛售优化资产配置，这部分人群往往认为豪宅市场出现阶段性见顶，愿意牺牲部分利润变现，做高流动低风险配置，当然也有不少企业主抛售资产变现以应对债务风险。

  
    而豪宅购买人群中，置业升级的比例达到了65%，还有20%的人群是为子女购置，他们的核心诉求往往是追求地段，以及更高的品质。此外，投资的比重仅为5%。

  大众投资意愿减弱，严格调控或成购房阻碍

  2022年，据央行发布的2022年城镇储户问卷调查中显示，2022年第四季度，倾向于投资的居民仅占15.5%，该数据在2017年达到35%，更多的居民倾向于储蓄，投资意愿进一步减弱，这也间接反映出当下的房产成交更偏向以自住为主。

    深圳贝壳研究院调研数据显示，希望限贷放松、限购放松的比例最大，分别为22.97%、21.25%，另外参考价对于购房者影响占比也高达30%，侧面反映了这两个政策以及二手房指导价对置业者来说是购房过程中较大的阻碍。

  相比豪宅市场，深圳有购房需求的更多是刚需家庭，当下深圳的房价高企，仍旧是限制深圳整体住宅成交的关键因素，面对跌落谷底的二手房市场，深圳已然到了不破不立的地步，2023年会否有相关措施出台？我们拭目以待。