乐居财经 张林霞 12月30日，滨江集团董事长戚金兴发布年度讲话，以下为讲话实录：

  非常高兴今天在这样的情况下跟大家汇报今年的工作。

  去年我们把「乡村振兴、共同富裕」定为「一号工程」，今年我们专门在此基础上成立了滨江集团「乡村振兴共同富裕领导小组」，从单一的工程项目转变为长期的组织形式和长期的工作方式，我认为这是一个非常重大的改变。

  一年来，我们在杭州、浙江拿地，受到了地产界、新闻界的重视。接下来，我会向大家汇报，为什么今年会在各场土地拍卖中那么积极、那么努力，以及我们未来企业发展目标。

  首先向大家汇报乡村振兴、共同富裕的工作进程及目标。

  第一，是指导思想的转变。

  去年，很多人问我为什么要做「乡村振兴、共同富裕」。一方面是我们企业三十周年，企业成长到一定程度，要回报社会。

  当时我即兴发挥是这么回答的，「一个人、一个团队、一个企业，做一件政府倡导的、社会赞赏的、企业有能力团队有初心的、做了以后老百姓开心和满意的事情，是一件非常荣幸的事」。

  做了一年，尤其是在学习了二十大精神之后，我们有了新的定位：「乡村振兴、共同富裕」，是一项我们国家在新时代背景下，伟大、光荣、富民强国、功在千秋的事业。

  同时，作为品牌民营房地产企业，无论在专业还是在团队建设上，我认为在经营能力方面，理应争做排头兵，争做领头羊。

  这是我们正在做的第一点，去年主动去做乡村振兴是初心，今年则是提高了战略地位。

  第二，「乡村振兴、共同富裕」战略目标，提升了。

  主要有三方面。

  第一方面，从单纯的「一号工程」提升到长期工程。我们刚刚成立了领导小组，宣布了人员和组织架构，一个组长、两个副组长，下设办公室，还有工程、宣传、设计、酒店管理以及农业公司。

  从10月份开始，我个人呆在胡家坪的时间，也从过去的每月一周提高到每月两周，也就是一半的时间，为乡村振兴做具体的工作。

  第二方面，我们计划从单一的胡家坪村改造，推进到整个王阜乡的改造。王阜乡，有14个行政村，将近70-80个自然村，我们计划从明年开始逐步推进。

  第三方面，向大家汇报下进程。

  到现在为止，胡家坪村的建筑外立面已经完成改造，还有5个村的设计已经完成，我们计划明年二月初，过了春节以后，全面开始建设。

  配套设施上，可容纳260个村民的大礼堂，可以满足200多人吃饭的村民大食堂，老人的休闲、娱乐中心以及3个班的幼儿园，200平方的卫生站等等，规划设计已经完成，明年春节后开工建设，预计明年年底完成。

  就业上，一期酒店到岗人员14个，工程、卫生、绿化就业20人，农业公司现在是45人，加起来现在已经创造了79人的就业岗位。

  农产品上，今年2万斤山茶油，以往都是在外面加工，今年设备设施和厂房完成之后，自己加工，已经全部加工完毕；常规山核桃产量是2万斤，今年异常干旱的年头还获得了丰收，产量高了20%，达到了2.5万斤，并且已经销售一空；还有1万斤茶叶，品种上在调整，原来80%是绿茶，20%是红茶，现在调整成各自50%；200头淳安小花猪，我们集体饲养了50头，另外150头由胡家坪村村民认养，非常踊跃；高山蔬菜的梯田建设基本完成，明年年初可以基本实施。

  家庭民宿上，我们专门成立了民宿建设管理领导班子，由淳安县、乡、村以及我们公司和村民代表5个主体形成专门的建设和管理标准。标准分三类，起步标准是200-300元/晚，中等标准是300-500元/晚，高级标准是500元/晚以上。标准形成后，整个胡家坪的家庭民宿状态是，起点高但收费并不高，跟我们整体的建设相吻合。

  项目进程上，从去年10月10日正式开工，现在已经投资了2个多亿，项目成果分别是：

  ●2.8公里的上山道路已经兴建完成，6公里多的扩建工程也已经完成；

  ●13万立方米的水库竣工；

  ●上山观光游步道全部竣工；

  ●多层民宿正式开张；

  ●上塔自然村改造竣工；

  ●云顶广场竣工；

  ●成立了航空公司，3架直升飞机的经营正常推进；

  ●农业公司也已经成立。

  再汇报下明年我们乡村振兴的重点工作。

  根据现在的进程，计划分成三块：

  第一，计划明年7月份，云顶桃源的3个酒店，除了已经竣工的多层民宿，还有16栋独栋民宿、5栋星空帐篷民宿要基本完成，要打造国家一流的避暑、康养、休闲、度假旅游胜地。

  第二，到2023年底，胡家坪剩下5个自然村的改造，基础设施、配套设施要全面竣工，争取明年底，确保春节前。

  第三，胡家坪的这几个自然村完成以后，王阜乡剩下14个行政村，70多个自然村，明年所有的规划设计全部完成，2024年开始，每年推进不少于两个行政村。计划5-7年时间，把王阜乡所有行政村全部改造完成。

  如果企业发展状况还不错，我们除了王阜乡之外，周边的几个乡，也准备增加目标，差不多到20个行政村，100个自然村左右。

  胡家坪未来整体效果方面，我们现在的原则是：「不离土、不离家、不离村，家门口也可以奔小康」。具体打算分成三年，今年第一年，村民的收入，包括生活、环境、经济，要达到王阜乡中等以上，明年要成为前三，后年要成为王阜乡第一、淳安前十、杭州中等以上。

  这项工作，不仅仅是工程问题，重要的是老百姓的感受和改变。所以这既是滨江做好房地产以后，一个新的发展机会，也是提高滨江战斗力的好项目。

  接下来，跟大家汇报下滨江今年的工作。

  第一是销售数字。

  到11月份的时候，我们完成了1130亿，到今天（12月30日）为止，明天还有两个楼盘要选房。现在已经可以基本准确地预计了，今年差不多是1539亿（加上明天），比去年1690亿下降约8%。

  这个下降幅度，在今年的市场行情下，真的很不容易。

  第二是现金回笼。

  1-11月份是604亿，到明天为止，预计是690亿。原来估计是700亿以上，但因为受整个疫情的影响，时间、工期以及所有的审批耽误了大约10-15天，最后是690亿左右。跟去年的683亿相比，基本持平且略有增加。

  很多人都奇怪，销售下降了，为什么现金流还能适度增加？这得益于几块内容——

  ●合作项目所占的权益比重，比去年适度提高了；

  ●网签比任何年份速度都要快；

  ●按揭放款的速度，也比去年快得多；

  ●现在未网签和按揭的余额只有约60亿，去年年底同步差不多有120亿，同比减少近60亿。

  在这些情况的叠加下，销售总额虽然下降，但现金回笼还能保持并且略有增加，真的非常不容易。

  第三是土地获取。

  今年以来，很多人都好奇，市场都这样了，滨江土地怎么还这么猛。到今天为止，我们2022年一共拿了41块地，杭州占到了38块，包括直接拿地、合作方拿地。这41块地的总金额是733.5亿，我们占到的权益是51%，也就是374.1亿。这个数字，跟去年比，下降20%左右，去年是469亿。

  所以不是我们猛，而是人家往后退的速度比我们快。土地储备量上，去年同期我们在全国排22位，今年反而排在第7位，上涨的这15位，不是因为我们前进，而是我们后退的速度比人家小一点。

  第四，讲一下融资。

  到今天为止，我们的融资一共是470亿，去年同期是448亿，同比增加22亿。但是，今年在整体增加的情况下，我们的利息继续保持下降趋势，降了0.3%，到现在为止是4.6%。所以我们的融资规模尽管略有扩大，但利息支出却在减少，因为基数下降了0.3%，利息反而省下了一亿多。

  这也体现了金融市场对滨江的经营、资产、杠杆包括所有经营行为的认可。

  这些是四个方面的经营数字，那么，完成这些业绩的基础和根源是什么？

  我想讲三点。

  第一点，继续发挥滨江1+3的战斗力。

  1.我们最核心的竞争力：人员的精干。

  在增加了41个项目的基础条件上，我们人员基本没有增加，去年是1106名员工，今年是1126个。这20个人增加在哪里？主要是我们的养老、暖屋模块。

  我经常告诫自己，要控制。在项目增加非常多的时候，我认为人员也要紧凑一些，包括项目的销售上，这是对我们员工最大程度的负责。

  因为你不可能年年都有41个项目，在这样的大环境下，明年肯定是要减少的。所以为了保持员工的稳定和安全，人员还是要保持精干。

  2.品牌影响力。

  在工作量放大的同时，品牌影响力很重要。

  我有这么一个定位：从战略上，我们的品牌在行业中，继续保持行业品牌领跑者、高端品质标准制订者；但是在战术上要非常清晰，自己这个品牌影响力到底在哪里。

  滨江还是非常地道的浙江品牌、杭州品牌，所以务实性、落地性、有效性，在2022年更加有效和体现。 

  3.融资能力。

  这样一个形势之下，人家贷不到（款），我们不仅仅贷得到，而且到年底真正和我们达成授信的有2000多亿。

  我们现在直接融资和间接融资加起来470亿，但是授信已经新增2000多亿，加上原来就有的1300多亿，总共有3300多亿，所以完全能够覆盖我们任何时候的发展。

  4.合作能力。

  无论是开发层面还是工程层面，可以说我们的合作单位，都越来越密切了。施工单位都在说，现在不抵房的民营企业，可能就剩下你滨江了。大环境不好，很多企业都在抵房，但我们还在继续保持现金支付。

  合作是多层面的，不仅仅是开发商之间的合作，还有上下游的合作单位。

  以上这些是我们正在保持的1+3优势。

  第二点，讲讲经营思路。

  这种行情之下，滨江能够胜出或者说能够坚守，靠的是什么？

  我自己有一个体会，所有的思维形式和经营形式，没有舍近取远。这个舍近取远不是狭义的，而是广义的。

  比方说区域。同样在杭州，中心区域近但是利润低一点，我宁可选这些，利润低一点可是去化速度快一点；外围远但是利润率高，同比下我宁可舍弃，因为不确定性比较大。这是区域上没有舍近取远。

  比方说资金。在过去那么多年，无论是商票还是所有的前融，特别是美元债，所有的银行都做我工作，美元债又便宜又方便又拿得多，为什么滨江都不做？

  我说我在杭州、在浙江、在国内，资金都还有富余，为什么要舍近取远、做我心中没底的事？看看利息不高，实际上渠道费一加，评估费一加，也不低，还要专门增加很多人员。

  过去几年还有很多人劝我，因为人民币在增值，每年人民币涨5-10个百分点，资金不是白拿拿的呀。我说啊，不会一直有那么好的事情，你看今年不就不行了嘛，今年美元最高涨了20%。

  这是资金上，没有舍近取远。

  比方说做产业，不做自己不熟悉的行业。这些都是滨江在经营思路上，还能够坚守的一些行为。 

  总结下来就是，城市中心有得拿，就不到外围拿；杭州有的，尽量少到浙江拿；浙江有的，尽量少到长三角；长三角有的，就尽量不到全国拿。这样会让你的半径、你的优势充分得到体现。

  这是我自己在经营上的总结，所有的行为思想不要舍近取远。

  还有一条，是把自己搞清楚，到底优势在哪里。

  刚刚我说了，战略上品牌是全国性的，但战术上就是浙江品牌、杭州品牌。品牌的优势在哪里，产品的优势在哪里，我们就多做重点。比如商业写字楼谨慎少做，同样住宅，我们可能精品的、高档的多做，这些都是搞清楚自己优势在哪里、不足在哪里。

  不足的地方，通过学习或者彼此合作，都可以来弥补，同时淋漓尽致地展示和发挥优势。

  把自己搞清楚了，无论是团队面还是产品面，或是经营面，才能形成有优势的战斗力。

  还要搞清楚的是，滨江的机会到底在哪里。

  今年很多人在质疑，为什么每次拿地都拿那么多，为什么人家都不动手，你还在不断地发展？

  我去年年底就告诫自己、告诫团队，我们不仅仅是在从事房地产的路上，我们是在红军的长征路上。每一天，都会遇到不可知不可控的事情，只有提高自己的战斗力，提高自己的驾驭能力，才是解决一切问题的任何办法。

  很多人认为我们现在还很猛，但实际上这是战略上的一种选择。

  我跟自己和团队经常打一个比方，也就是阿拉斯加棕熊。冬天快要来临的时候，棕熊们可能采取两种办法——

  一种办法，棕熊感觉到天气即将有点寒冷，就早早进洞。早早进洞的最大的优点是什么？当下非常安全。但是有不确定性，万一这一年的冬天特别长，万一这一年的冬天特别冷，已经储备的那些脂肪厚度和总量，到底能不能抵御特别长、特别冷的冬天？有可能现在是安全的，但今后有可能会冻个半死，也有可能会饿个半死。

  另一类棕熊是这样的，感知到冬天虽然要来了，但还有点时间差，现在还有少量回流的鱼，利用这个时间差再吃他一把，让自己的脂肪再增厚一些、增多一些，万一有不确定的长期低温，起码日子比人家好过。

  滨江采用的是第二种方法。

  我们都有感知，比如杭州，去年年底的时候，主城区销售都不错，但到今年下半年是大部分主城区销售不错，到了明年，有可能明年是小部分主城区不错，再过几年可能就是主城区中的核心板块核心楼盘销售还不错。

  所以这一波中，滨江要努力把握这些机会、把握这些时间。

  我们原来非常担心两件事，一件是杭州之外的那些城市，价格踩踏式下降，今年没有发生；另一件是疫情，万一杭州也像上海一样封控几个月，那么滨江这个大本营影响会很大，也没发生。今年总体就是全部放开时影响了十来天，还算不错，所以总体还可以。

  讲完了经营思路，还要讲的第三个大面是，这几年，在滨江人的努力下，在社会各界的支持下，运气还不错。

  说心里话，今年杭州之外的销售真的不尽人意。

  而且我们涉及的城市，可以说在全国来讲都是经济最前沿、房地产最稳定的。浙江我们只有三个地级市没有项目——绍兴舟山和衢州，其它7个城市都有项目，再加上省外的上海南京苏州南通以及深圳广州，我们这13个外拓城市质素都不错，更何况我们在城市中的销售算是比较好的，都跟目标差距很大，可想市场有多严峻。

  运气好在哪里？

  好在几个方面。一块是我们能够淋漓尽致地展现优势，特别是在杭州核心板块，限地价、限房价之下，滨江人的能力能够充分发挥。另一块是亚运会推迟了，杭州这座城市的热度也延长了。

  我不说其他基本面，很多人说杭州经济也开始增量减弱，对于杭州来说经济增量是减弱，很多人说杭州的人口增量也在同步减少，但放在全国还是数一数二。所以这些都是滨江的运气。

  原计划我们觉得第一批集中供地拿的项目，会影响2-3个月的销售，我们今年最多一半货可以出。但事实上，除了个别有地铁、有文物等等原因之外的项目，都可以销售。第二批拿地是6月份，原计划是个别可以销售，现在差不多一半以上。

  到现在为止，4月份拿的地，除了个别楼盘之外，全销；6月份拿的地，原计划只有个别楼盘能达到销售条件，但现在50%以上可销。这样一来，就给杭州增加了很多销售额。

  所以外地减少了，杭州增加了，总数字也就只减少了大约8%。

  这些是我想说的，完成今年这些不容易的数字，基础和根源到底是什么？第一是滨江的核心竞争力，第二是滨江的经营思路，第三是滨江的运气也不错。

  再跟大家汇报下明年滨江集团的工作目标。

  从大的情况看，现在房地产行业的环境、金融政策，利好不少，但我还是认为，未来的市场形势非常严峻，不容乐观。

  我告诫自己和我们团队，在这条红军长征路上，今年有可能大家已经感觉到压力很重了，的确，有可能过去几年里，今年是压力最重的；但展望未来，可能今年日子最好。

  所以我们一定要有这样的意识，因为随着时间的推移，城市化的进展程度不一样了，同样的政策放在20年前、10年前，立竿见影，但是现在政策有效性已经没那么强了。再加上老百姓的信心不足，多方面原因综合之下，未来行业发展不容乐观。

  作为滨江，在未来一定要清晰地认清这个大势，也要非常清晰地保持核心竞争力。

  那么，如何保持？

  首先，要继续在优势城市、优势城市中的优势地段、做企业发展过程中已经形成「拳头」的优势产品。比如优势产品中的核心优势，就是我们的高档项目。这几种优势，我们要继续保持，高质量并且稳健的发展。

  规模目标：做整个中国的1%——

  从规模上，我们每年基本笃定的销售目标，接下来要转到另外一个角度。今年我们的销售额占整个中国销售额的1%以上，那明年我们的目标是否以这样的数字来衡量？就是达到1%以上。

  如果中国的总销售额是13万亿，我们就达到1300亿以上；如果明年形势好，15万亿，我们就是1500亿，以这个量来衡量企业的规模。采用大海里浮标式的方法，海水上涨，我们也上涨，海水下降，我们随之下降。我们的规模，要从原来单纯的规模指标，到一定的浮动指标。

  排名目标：今年大概列全国13，明年确保前20争取前15——

  从全国销售排行榜来说，今年我们大概排在第13名还是可以保证的，比去年同期差不多前移了9位；从民营企业的角度来看，是全国第5位。

  在这样的情况之下，我们明年的目标给自己适当留点余地，全国目标20位之内，争取稳在15名之内。

  区域发展上，我们还是保持现状，聚焦杭州，深耕浙江，辐射长三角，在珠三角保持深圳和广州适度开拓。

  土地储备量：销地比50%以内——

  今年我们的土地储备量是374.1亿，明年的目标，是继续下调。根据今年的现金回笼，比例要调整到50%以内，适当再稳健一点，金额控制在300亿以内；也就是销地比，控制在50%以内。

  融资目标：平均利率达到4.5%以内——

  明年的融资，要控制在今年的份额之内，今年是470亿。我们在2015年年底的时候，融资只有38亿，7年间涨了11倍，明年开始控制。特别是近三年，我们自己的用词上，去年叫紧张，今年叫比较紧张，明年叫紧凑。

  从资本的角度看，我们去年是紧运营，今年是紧平衡。到现在为止，我们三条线都是绿的。明年要比今年更宽松一点，叫稳平衡。所以接下来这三年，稳平衡会长期化、持续化。

  同时要降低直接融资的比例。现在所有开发企业，第一出问题的就是商票和前融，我们这块是没有的；另一个出问题是他们直接融资的比例太高了。

  所谓的直接融资就是公司债、中票和短融，我们在过去几年中，直接融资最高的比例也不超过40%。因为直接融资比较刚性，特别在销售比较紧张的情况下，刚性兑付是不给你拖延时间的，而银行贷款是有缓冲期的。

  我们的直接融资，去年是30%几，今年降到了20%几，明年要控制在20%以内。假设明年总贷款仍是470亿，直接融资则要控制在94亿以下，这样刚性兑付的能力就会大大提高。

  当然还要继续降低融资贷款的利息。我们在今年4.6%的基础之上，还想继续努力下行，确保再下行0.1%，争取下行0.2%，确保在4.5%以内。

  再跟大家简单汇报一下滨江物业的情况。

  第一，上市三年多，我们物业服务的管理能力、品牌建设进一步在提升。

  第二，今年以来，我们的物业面积增量，是成立以来最多的一年。实际管理面积增加了1200万方，去年是增加了1000万方。今年各个开发企业，抢物业、保物业的迫切性，比任何时候都要强，因而今年的增量实属来之不易。

  第三，今年物业的营业收入，增加了40%左右。这是在基数比较高的情况下，非常难得的增长。

  早三年我们的基数比较低，只有7、8亿，总量也不大，去年我们总量已经达到了14亿，新增40%就相当于增加了五六个亿，这个数字还是比较可观的。

  第四，资本市场的认可度，股东长期的投资信心大大增强。

  第五，仍在有质量地拓展其他城市、甚至县城，长期高质量发展的态势已经基本形成。

  希望各位朋友继续关心、支持、鼓励滨江的发展，我们滨江人也要再接再厉、发挥优势，让更多老百姓都能住上一套好房子，实现美好生活。

  提问一：今年滨江在杭州做的住宅户型，都比较大胆，准确抓住了节奏，明年还会做大户型吗？

  ◆戚金兴：我讲三个案例，分别是不同的三个县市。

  第一个是杭州富阳。富阳整个市场非常寒冷，这样的情况下，我们的秦望府最后一期开盘，还是需要摇号，户型分别是200方、250多方和350方。奇怪的是，350方是最快选完的，连2楼都很早被选掉了。

  这证实了，每个区域都有塔尖人群的终极消费。这在钱二的楼盘天澜海岸里也一样，460方先抢完，然后抢365方，再是其他面积段。

  第二个是温州乐清。我们做的户型是150方、180方和250方，在10月份市场那么寒冷的情况下，我们的销售率达到九成多。不过相比富阳，乐清反而是150方、180方基本抢光，250方走得最慢。说明乐清这个地方，中产阶级的终极改善比较多。

  第三个是东阳。整个东阳一年大概卖掉1000多套房子，我们一个楼盘就卖掉了500多套，还是毛坯的，可以叫做改善人群的终极消费。

  这三个不同的城市，也印证了我们年初的计划，每个地方都有自己相匹配的大户型。

  我们当初做大户型一方面是为了车位去化，户型大小对车位去化速度影响非常大，奥体就检验过，大户型的车位去化率能达到100%。

  但更重要的一方面，是我们认为每个区域都有终极消费，不论是改善群体、中产阶级还是塔尖人群，他们都有自己承受能力内，对大户型的需求。所以我们明年还会继续做相应的大户型，并且把这个思路推广到整个浙江。

  提问二：滨江在乡村振兴上，还要投入多少钱？后续可以达成不用投入吗？能不能产生利润？

  ◆戚金兴：在投入上我们有两个标准，胡家坪的标准是「国家一流浙江标杆」，这个标准最高；有些乡村是「浙江一流杭州标杆」，标准不一样，定位和投入就不一样。

  还有一档是「杭州一流淳安标杆」，这一档每个行政村的投入是500万左右，但这其中还有政府的一些费用开支，真正到项目上的差不多是300万。

  但做乡村振兴，其实并不是只有我们在做，和滨江合作的施工、设计单位也在做，他们只要人工费。

  什么时候产生利润？对我们企业来说乡村振兴是不图回报的，当然经营上要考虑独立运转。我自己现在也过于理想化，但我相信未来5-10年能实现独立运转，滨江的员工和滨江的酒店等产业，可以消化王阜乡的小花猪、山核桃、蔬菜等等农产品，我们要给乡村这个动力。

  提问三：滨江今年的大平层卖得很好，这是什么原因？大平层有多少利润？

  ◆戚金兴：今年滨江大平层销售额差不多是125亿元。对滨江来说，今年住宅意味着现金流，大平层意味着利润。杭州的现金流主要依托于住宅，去年住宅利润是约6.3%，今年平均大约是8.5%，还是非常有收获的，但大平层可能比住宅高一倍，很高也没有，都是税。

  大平层是这个时代的特殊产物，有市场原因、需求原因，也有规划等许多前置原因，以及一些开发企业不得已的原因。

  比如我们有很多南星桥的老业主，像住在金色海岸的，平均户型300方，这批人要改善提升很难，因为要面积大的住宅，市场上特别少；面积符合了，地段又不能让他们满意；地段达到了，但有限价在，产品标准也达不到。就算都达到了，摇号又摇不到。所以改善很难，大平层是解决方案。

  不过接下来，大平层也已经属于过去式了，800方政策出台了，这是最后的菜。

  提问四：滨江怎么看待养老？

  ◆戚金兴：养老我们一直在学习过程中。从2015年开始，我们就在研究国际养老，国内养老又应该怎么搞。

  像美国是开放式养老，住小区里养老，60岁住别墅，70岁住排屋，80岁住公寓。日本市场化程度更高，有高档、中高档和最基础的，他们的养老产业更体系化。

  我们国内在养老领域的开发企业代表是万科，医疗领域代表是泰康。在多方面学习过之后，我们也落地了自己的第一个养老项目，在御虹府，有101张床位。房间虽少标准要高，不管是设施设备、场地还是服务，我们都采用了高标准。也提供了两种服务标准，一个是来养老院养老，还有一个是居家养老服务，它要做成现阶段滨江自己的养老样板。

  另外，我们还会在上城区搞另一个试点。作为房产开发企业，搞养老我们必须竭尽所能，而且我们搞养老有资源，业主可以去我们的养老院，也能直接居家养老，物业管理可以前置。我们还有好几个点能用，临安就有，有600多个房间，可以做成度假式、休闲式养老，也可以在胡家坪、王阜乡搞一批养老，甚至以后还能去珠海、三亚。很多人说养老就是这样，六七十岁满天飞，七八十岁就近走，八九十岁子女边。

  我们还没想得很深入，但我认为在五年十年后，等70后也要养老了，那时候中国的养老企业一定会迎来大发展。作为房地产企业，特别是我们有那么多客户，我们当然要为这项事业准备着，这既是责任，也是能力。

  提问五：您心中杭州排名前五的板块分别是谁？

  ◆戚金兴：西湖边或接近西湖边的，依然最好，这肯定是第一位的。第二位，成熟、配套完善的市中心位置，这是毫无疑问的，它的抗风险能力很强。另外，是钱江新城、奥体和未来科技城。

  很多人问我，现在房子还能买吗？我会说，中国现在的金融环境下，房地产虽然有风险，但它还是风险最小的地方。

  当然，尽管它风险最小，我们还是最好把风险降到更小，这样的话还能实现部分增值，所以还是得好好选。全国性的好地段，现在就是珠三角、长三角这些经济发达的省份和城市。比如同样长三角，上海杭州那肯定毫无疑问；同样杭州，那就选上面5个板块。

  如果啥都没得选，那就买坚持做品质、品牌和服务的楼盘，抗跌性要比人家强。