文/乐居财经 靳文雨

  夜幕降临，成都远洋太古里人来人往。穿着时尚的潮人们络绎不绝地从入口涌入，溜达、自拍、购物，五彩斑斓的霓虹灯，依旧犹如繁星点点……这里的一切，好像都没有改变。

  但事实上，“远洋”这两个字的前缀，已被抹去，因为太古地产从合作方远洋身上，收回了另外50%的股权。这被认作太古地产对内地物业加码的新举措。

  回望太古地产在内地的发展，此前它一直走的缓慢，22年来仅落下7子。但自去年以来，其在内地的投资明显加速。

  它不仅先后拿下上海张园建筑群保护项目、颐堤港二期项目，还进军深圳开设“居舍系列”品牌酒店、以及签约广州珠江太古聚龙湾项目、上海前滩21号地块等。在上海、北京、广州、三亚等多个城市，有了新的布局规划。

  由于其公司主体大部分在境外，它境内的公司体系，资料较少，很难勾勒出显眼的画像。

  尽管依靠内地的业务支撑起业绩，但太古地产的盈利水平却一直起伏不定。最近四五年，其营收、净利润忽涨忽跌，给人以过山车的感觉。

  版图“一角”

  进入内地20余年，太古地产的布局项目并不多。现有商业项目，仅有北京三里屯太古里、北京颐堤港、广州太古汇、广州汇坊、上海兴业太古汇、上海前滩太古里、成都远洋太古里等7个。

  港企重运营、慢节奏的特点，在太古地产身上体现得淋漓尽致。从开发到营业，上海兴业太古汇用了15年之久，而广州太古汇、成都远洋太古里、上海前滩太古里也耗时6年。

  此次从远洋手上接下的成都太古里，是以零售为主导的综合发展项目，主要包括一个开放式的街区式购物中心，和一间附设服务式住宅的精品酒店，占地面积约11.4万平方米，定位为高端购物及休闲地标。

  此前于7月，便有消息传出，远洋抵押所持的成都远洋太古里项目50%股权，向其大股东中国人寿保险筹资约40亿元。

  这笔抵押周期预计3年，期间远洋所持50%股权的分红，将交给债权人。回购条款包括3年后赎回，假如远洋无法赎回，拥有项目另外50%股权的太古地产，将拥有优先收购权。

  此次太古地产发起收购，其中的具体情节，外界并不知晓。不过，参与交易事项的公司主体，却带出了太古地产境内公司体系的“一角”。

  从远洋处接下项目的北京浩倡谘询有限公司（简称“北京浩倡”），其股东为境外公司浩倡发展，无法细究其股权架构。但北京浩倡旗下，持有成都乾豪物业服务，该公司即为成都太古里的运营管理主体。

  除此之外，北京浩倡并没有其他投资公司，但与其紧密关联的公司却有7家。

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  其中，天津联松城市建设开发（简称“联松城建”）、天津麟轩城市建设开发（简称“麟轩城建”）注册资本均为7亿元，它们合资成立了北京天联置业。而天联置业与北京港颐企业管理咨询，则成立了北京麟联置业，该公司为北京颐堤港的主体公司。追溯股权可知，北京港颐企业是远洋控股旗下公司。

  上述公司均成立于2007年11月，这个时间点，正是太古与远洋就颐堤港项目开启合作的重要节点。尽管目前远洋已经退出成都太古里，但颐堤港仍续写两者的合作，项目二期将继续落成。

  另有一家公司名为“太古地产（中国）投资有限公司”，成立于2009年，注册资本为3000万美元，看起来更像是内地的投资主体。它由龙雁仪担任董事长、法人；彭国邦担任经理、董事。

  龙雁仪是太古地产的财务董事、彭国邦是太古地产的行政总裁。

  这几年，太古地产董事会主席、常务董事白德利，从12家内地公司的高管列表中退出，尤其是在2021、2022年期间，他退出了7家。而境内公司的法人，大多由龙雁仪、彭国邦等人担任，可见他们才是目前太古地产在内地投资的主导者。

  内地“小跑”

  但从去年开始，太古地产在内地的落子速度仿佛按下了“加速键”。其在一年内开业和筹备的项目数量，甚至可以比肩过去22多年的投资成果总和。

  去年12月中旬，太古地产、远洋集团组成联合体购得北京市将台乡酒仙桥路以东的两幅用地，用以扩建颐堤港二期项目。

  两个半月后，太古地产又联合西安城桓文投摘得了小雁塔片区179.858亩商业用地，将在西安小雁塔历史文化片区量身定制中国内地第四座“太古里”。

  太古地产一直对大湾区颇为青睐，并曾于2019年在深圳设立了办事处，希望能在这里寻求合适的发展机会。今年7月开始，太古地产先后与广州市政府、深圳福田区人民政府、广州荔湾区政府签署了战略合作协议。

  其中，与广州市政府合作的领域包括地产、航空、饮料、航运、零售、酒店、医疗保健等；与深圳福田区人民政府则是在城市更新升级、活化市区环境、引进国际级文化艺术资源、打造可持续活力社区等方面达成共识。

  在广州聚龙湾，太古地产则敲定了在广州的第二个项目，将与珠江实业集团合作打造一座具有岭南特色的太古里，加速聚龙湾片区的城市更新和产业升级。

  8月，太古地产宣布将在深圳带来“居舍系列”品牌下的酒店，酒店位于深圳湾中心地带，预计2025年开业。

  乐居财经了解到，目前“居舍系列”酒店在国内共有4家，分别是北京瑜舍、香港奕居、成都博舍和上海镛舍。今年7月26日，该品牌官宣将落户日本东京涩谷区，预计将在2027年财年竣工，这也是“居舍系列”首次开在国外。

  9月以来，太古地产的步履仍未停歇，其行政总裁彭国邦也从香港回到内地，不断奔波于深圳、广州、西安、上海和北京等多个城市。

  在上海，太古地产于当月下旬与上海陆家嘴集团签署了前滩21号地块的合作意向书，进一步加码前滩的开发。太古地产轻资产获得的上海张园项目也于11月27日进入了内测阶段。

  除此之外，太古地产还将目光瞄准了三亚，于10月宣布牵手中免在海南三亚合作发展一个

  零售地标项目。根据太古地产披露，其将在三亚国际免税城三期地块内发展首个度假型零售项目，总占地面积约20万平方米，预计于2024年起分阶段落成。

  实际上，在内地房地产发展逻辑发生切换的当下，太古地产能够不断落子，与其投资策略的转变不无关系。

  今年年初的业绩会上，太古地产管理层曾明确表示，计划未来10年内，投资超过1000亿港元，在香港、内地和东南亚发展一系列新项目，而其中有五成的投资额，会在内地继续发展太古汇和太古里品牌。

  盈利起伏

  在内地揽金，成为了太古地产保持业绩成色的重要方式。

  另据公开资料，2019-2021年，成都太古里的出租率都超过96%，租金收入超过10亿元，并在2021年创下12.56亿元的租金收入记录。

  目前来看，太古地产的业务以香港、中国内地、美国及其他地区为主。但从收入分配来看，过去一年里，香港的零售销售额和租金收入总额表现均不及中国内地市场强劲。

  2021年，太古地产租金收入总额为125.54亿港元。其中，香港零售物业的租金收入总额22.91亿港币，同比2022年下跌10%；内地零售物业的租金收入却同比上涨了27%至31.68亿港币。

  显然，内地市场给太古地产带来了丰厚的回报。而根据2022年中期业绩报告，太古地产在中国内地的投资物业与酒店的投入力度也在不断加大。

  现阶段，其已落成投资物业与酒店面积约2290万平方尺，香港部分占比约55.45%。但是，在发展中或未来有发展计划的投资物业与酒店面积约为620万平方尺，中国内地部分占比56.45%。

  不仅如此，它在内地的已落地零售物业业务，已达到540万平方尺，约为香港的2倍。

  尽管依靠着内地业务在支撑着业绩，但太古地产的经营情况依旧有所起伏，且不温不火。2018年至2021年，其营收分别为147.19亿、142.22亿、133.08亿、158.91亿港元，增长率分别为-20.69%、-3.38%、-6.43%、19.41%，多为负增长。

  今年年中，它实现营收66.98亿港元，同比下降26.14%，与以往比起来，跌幅较大。

  此外，太古地产的盈利水平，也并不稳定。2018年至2021年，其实现的股东应占溢利分别为286.66亿、134.23亿、40.96亿、71.21亿，增长率分别为-15.58%、-53.17%、-69.49%、73.85%，有种过山车的起落。

  总部位于中国香港的太古地产于1972年成立，是太古集团中较为年轻的一个板块。而“太古”这个名字，在香港已是家喻户晓。

  最早在1881年，太古糖业就已诞生并且在香港岛的鲗鱼涌建造了一家炼糖厂，而在20年后的1990年，太古船坞在毗临糖厂的陆地上动工兴建。当时，通过太古轮船的货舱，太古将糖产品运往了中国内地、日本和澳大利亚。

  但到了上世纪70年代，太古经历了沧桑巨变的十年。因区域内低价生产商不断涌现，太古糖厂于1972年关闭，并集中精力从事包装及经销业务。同时，太古船坞位于香港岛的生产设施也由于大型集装箱运输时代的到来而没落。

  1973 年，太古与前竞争对手香港黄埔船坞合并，成为香港联合船坞集团（Hongkong United Dockyards），总部迁至香港货柜码头。而在腾出来的港岛东部一幅面积庞大的土地上，孕育出了太古地产。

  在这片旧址上，太古开发了住宅地产项目太古城，以及零售、办公综合物业太古城中心，并使之成为了当时最早的发展项目。

  发展至今，太古地产已经走过了50年，但它在内地商业项目的耕耘步伐一直缓慢。有人说它进场太晚，因为过于保守恐已失去先机，也有人说它是在“十年磨一剑”。眼下，在地产政策不断发力的背景下，太古地产的加仓速度也似乎有了调整。

  然而，赛场上不缺的从来就是对手。加码布局内地房地产市场的，不只是太古地产一家。今年以来，多家手握大笔现金的港资开发商都成了土拍市场，以及行业出清收并购的参与者。

  仅在12月份，就有瑞安房地产联合上海地方国资平台以23.76亿元价竞得杨浦区平凉社区地块、新世界发展牵手远洋集团规划内地及香港地区合作等消息。

  今年10月，还有华润置地分别与恒地、嘉华国际、新世界及信德集团四家香港发展商，签订《战略合作协议》。

  双方将针对具体潜在的目标土地资源及地产项目，尤其是处于粤港澳大湾区的项目，商讨合作发展的可行性，以此增加双方在内地和香港的相关业务投资和影响力。

  对于这些港企而言，多元化、低负债、现金流充裕是它们的典型特征。此时加速布局，对于提振楼市氛围，有一定的作用；且香港房地产市场时有起伏，如今有进击内地的时机，自然也不能错过。

  通过港资房企的内地布局，可以发现它们大都倾向于在一二线城市布局资产，这些资产不仅限于传统住宅、商业地产，还包括城市更新和旧改项目，且偏向自持。

  当然，也有业内人士认为，港企整体偏向综合型商业地产，销售型物业动态不多。加上他们比较稳健，扩张步伐不会太快，所以很难定性说他们能够一下子将市场提振起来。但老牌港资进击内地楼市背后，也说明了内地房地产市场机会依然不少。