乐居新媒体 浩然 发自南京

  2022年，南京楼市有点难，但河西基本立住了。

  在今年的土拍中，河西拿出了压箱底的好地（超出年初供地计划），也撑住了南京楼市的门面。

  据统计，2022年河西成功出让了9幅优质宅地，其中越秀和樾府（G29）、枫璟雅园（G31）相继在四季度首开，其余7家纯新盘也有望在2023年上半年入市。

  内卷的河西南鱼嘴

  内部竞争最激烈的当属河西鱼嘴区域。

  今年，朗樾府、颐和云台源筑、金鼎湾和禧三个项目基本卖完收官，该区域还成功出让了5幅地块——G71、G72、G73、中北金基涵樾府（G30）、枫璟雅园（G31），从位置来看，几乎是摩肩接踵。

  不同于主打高端路线的河西南青奥片区，鱼嘴的住宅项目定位还是比较多元的。

  其中，涵樾府户型建面约175平米，含包放风价约5.5万/平米，主打纯粹的高端改善。而12月初首开的枫璟雅园，户型建面约112、128、143平米，置业门槛相对低了一些。

  而G71、G72、G73三项目均未设置毛坯限价，给予开发商较大的定价空间，但对于整体品质也提出了更高的要求。为了兼顾利润与品质，三个项目是否会提高面积段的门槛？从过往的开发经历来看，颐居与奥体建设在项目户型设计上，还是比较稳健，甚至偏保守的，这次是否会有所突破，值得关注。

  除了上面提到的5个项目，该片区西侧还有在售的南湾上府。6家楼盘鏖战，明年上半年，河西南鱼嘴区域的竞争，或将空前激烈。蛋糕就这么大，而且还有金基这样的BUG，自然是要分出个高下。

  顶豪集中的青奥片区

  相比鱼嘴，河西南青奥片区的改善氛围更加纯粹。继中国府、万科翡翠滨江、滨江one等顶豪之后，2022年该区域又成功出让了两幅地块——葛洲坝G29、厦门国贸G70。

  从综合条件来看，这两幅地块自然也是要打造高端的滨江豪宅项目。

  该区域一公里左右范围内有保利大剧院、南京眼、华侨城欢乐滨江、金地中心、南京儿童医院等优质的城市资源。此外，G29距离夹江仅1公里左右，G70则更近，兼顾了宜居的环境和一定的私密性。

  显然，这是中高端客群所中意的圈层和环境。

  从目前释放的信息来看，G29与G70的定位也是颇高。

  根据规划，葛洲坝G29项目打造8栋26-29F高层，小区呈U型围合式设计，有超大中央景观位置，户型建面约248、298平米。仅从面积段上来看，G29已经超越了中国府，其中298平米的大户型，总价预计将突破2000万。

  G29用地面积超约4万方，相比中国府（占地约2.6万方），G29显然有更大的空间去营造社区景观。从效果图中看到，G29还设计了下沉式庭院。

  作为今年南京首批不设毛坯限价的宅地，加之优越的地理位置，未来G29项目的价格有望突破7万，甚至捅破河西房价天花板。

  距江更近的G70，也是三批次土拍唯一触顶摇号地块，目前略显神秘。有传闻称，该地块将打造厦门国贸旗下最高端的天琴系，主力产品户型将突破300平，其整体档次要超过中国府和G29项目。

  资料显示，厦门国贸天琴湾位于厦门五缘湾片区，目前二手房挂牌均价超10万/平米，是厦门顶豪市场的标志性项目。虽然历经十余年洗礼，但二手房价格仍常居五缘湾片区首位。

  值得关注的是，G70项目将由本土房企奥体建设操盘。两家国企在河西南青奥板块联手，将打造出怎样的高端住宅产品？显然，这两家实力房企，都要在南京有所突破，才不算枉费河西这块宝地。

  老朋友在河西中再聚首

  最后说一下颐居G67地块，项目由颐居建设、奥体建设两家本土龙头房企共同开发，颐居负责操盘。

  这两家房企对于河西中板块，可以说非常熟悉。颐居曾在此开发颐和源璟项目；而奥体建设更是河西中奥体板块的拓荒者之一，其开发的奥体新城植物园系列，成为河西，乃至南京高品质小区的代表，12月份刚刚首开的丹若园也再次收获市场与口碑双丰收。

  目前河西中板块居住氛围浓厚，生活配套成熟，且可供开发的宅地日益稀缺，新房供应量极少，G67项目价值不言而喻。

  相比河西南的一批项目，G67对于“两大建设”来说，并不算特别大的一个挑战。本身区域的基础就比较好，也没有激烈的内部竞争，临近的越秀和樾府四季度首次开盘，也取得了不错的销售成绩。

  值得关注的是，G67占地面积超过4.8万方。当下，这样体量的优质宅地，在河西，乃至整个南京，都属于非常稀缺的。这样中等体量的规模，不设毛坯限价的定价优势，加之河西中得天独厚的地理位置，给予G67打造经典豪宅项目的良好基础，甚至有希望超越海玥花园、长江华府等前辈。

  当前的市场环境下，能在“宇宙中心”河西拿到优质宅地，是企业实力也是好运的代表。不管市场好坏，未来，希望房企们珍惜河西这片土地。