乐居新媒体 牛小杰 发自合肥

  2022 年即将过去，2023 年迎面而来。

  回望这一年的楼市，房地产行业也是“魔幻”的一年。三月“小阳春”失约，“金九银十”落空，房企掉队，还有房企维权……

  上半年合肥土拍走出独立行情，民营企业风头无两，下半年国企央企平台公司成为拿地主力，此外，合肥新房成交价格再创新高，站稳2万+。

  下半年，国家层面的调控政策及信贷环境不断优化，各地陆续出台稳经济的大力举措，也目睹了各个城市房地产政策和营销手段的层出不穷。整体看来合肥在保持“房住不炒”的总基调的同时，支持了合理购房的需求。

  NO.1丨壹

  新房成交同比“腰斩”

  据数据显示，从成交面积上来看，2022年合肥新房一共成交了466万方，较2020年减少了314万方，跌幅约40%，几近腰斩。

  从成交均价来看，2022年合肥新房成交均价达到了21053元/㎡，较2021年上涨约1989元/㎡，涨幅约10.43%。

  在区域成交方面，滨湖、包河、新站三个区为合肥主力成交区域，占全部成交的55%左右。其中成交均价最低的是新站区，成交均价为15428元元/㎡，这在一定程度上说明，合肥仍然有刚需购房者涌入。与此同时滨湖、包河等热门板块，同样吸引改善型购房者涌入。其他如瑶海、经开、庐阳板块稍显弱势。

  NO.2丨贰

  房企销售额继续向头部集中

  在房企层面，销售数据反映了房企的营销操盘等能力，也在一定程度上体现客户对品牌房企的认可。

  根据克而瑞公布的合肥2022年1-11月房企全口径销售榜，销售额前三的房企分别为保利发展、伟星地产和招商蛇口。

  整体来看，这2022年1-11月份，房企在逆风前行中与2021年有所下滑，近半数上榜企业年度销售额低于2020年，不过头部企业依然保持韧性。

NO.3丨叁

土拍维持往年水平

  2022年1-12月合肥（含四县一市）成功出让130宗地，总出让面积10807.02亩，总成交金额约943.27亿元。

  从区域成交情况看，2022年1-12月合肥市区共成交85宗7036亩地，揽金659.39亿元；四县一市共成交32宗3771亩，揽金283.88亿。

  从土地成交数据来看，今年市区成交结果与2021年相差不大，四县一市成交量与往年相比维持稳定水平。

  从合肥4次集中土拍来看，经历了民企雄起，本土房企回归主城、国/央企依旧坚挺，以及土拍热度大降四个阶段。

  第一批集中土拍，共计43家企业参拍，其中全国布局房企仅19家，占比44%，4家新进房企；本土房企24家，占比56%，8家新进房企，多为本土地市/县城的小房企。

  第二批次集中土拍，共计30家房企参拍，全国布局房企11家，占比36.7%；本土布局房企19家，占比63.3%。

  第三批次集中土拍，共计26家房企参拍，国/央企16家，占比62%；民营企业10家，占比38%。

  第四批次集中土拍，共计17家房企参拍，民营企业仅5家，拿地能力逐步见底，国/央企仍然是主力军。

NO.4丨肆

二手房场依旧艰难

  据数据统计，合肥二手房目前的挂牌量超14万套，而这个数据正不断刷新，据悉，现在合肥一天之内就有上千套新的二手房上架。

  二手房挂牌量还在增长，那么成交情况如何呢？

  根据相关二手房平台数据显示，10月份仅通过贝壳平台成交的二手房约1071套，11月成交量1177套。

  从8月以来，合肥二手房成交量开始下滑很多，供远大于求，两者在数量上过于悬殊。

  这就意味着合肥二手房将持续买方市场的状态，二手房卖家处于一个非常被动的位置，甚至有业主喊出：“要想卖掉二手房，只能挂出全小区最低价才能卖出去”。

NO.5丨伍

2022年合肥房地产重点政策一览表

  2022年，是楼市跌宕起伏的一年，据不完全统计，自5月份瑶海、新站取消限购开始，今年合肥已出台相关调控政策超20余次，其主基调就是——放松，包括限购放松、公积金、房贷利率下调、房票政策等等。

  今年，合肥楼市政策力度之大，调控频率之高，可谓是相关政策“应出尽出”。

  一方面，央行、银监会、住建部等上级主管部门，以及相关重要会议，在不断释放救市的信号，另一方面，从前文也看出，合肥新房成交不太理想，市场形势严峻，到量再不调控不行的时刻了。

  限购放开：

  5月，瑶海、新站、经开空港部分区域取消限购，合肥其他区域的外地户籍购房者在合肥两年内累计正常缴纳6个月社保即可以购买；合肥户籍的购房者可以在限购区域购买第三套二手房。

  这是合肥市场影响较大的政策之一，限购松动意味着从源头释放刚需的购买力，盘活存量市场。

  公积金、房贷利率下调

  ①个人最高可贷款由45万元提高到55万元，夫妻双方由55万元提高到65万元；二手房房龄不超过20年，贷款最长期限为30年，贷款期限加房龄调整到最长不超过40年。

  ②10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下(含5年)和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%，第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变。

  ③目前，央行阶段性降低首套房贷利率20个基点政策截至2022年底，合肥首套房商业贷款利率最低4.1%，二套房商业贷款利率普遍执行4.9%。

  试点“带押过户”

  9月22日，建行合肥庐阳支行成功办理安徽省首笔二手房“带押过户”业务。促进刚需群体购房需求，激发房地产市场活力。

  土拍规则多次调整

  合肥土拍规则在三批次供地时做出了巨大调整，首先是竞品质满分从120分降至80分，取消了绿色建筑等要求；其次是房企不用交保证金，可以提交银行出具的保函。这两条反映出三批次供地时，市场有较大下行压力，因而官方适当降低土拍门槛。

  与此同时，第三轮集中供地中多数地块明确要求毛坯交付，并且很多区域毛坯限价都有提升。

  现房销售试点扩大

  合肥现房销售试点从三批次一宗地块扩大到四批次两宗地块，从土地拍卖开始，现房销售制度必然是大势所趋，合肥在不断探索实践，后期将加大现房销售试点。

  房票政策

  12月7日，合肥市包河区大建设指挥部办公室发布房票安置实施方案征求意见稿，包河区拟推行房票安置，购房资金原则上不低于房票金额的90%，试行一年。

NO.6丨陆

未来合肥楼市走向

  从2022年土拍趋势来看，2023年新房供应量还是有保证。

  其中，像淝河板块、经开区、运河新城板块或许考虑市场风险。目前淝河板块存量巨大，未来新房扎堆入市，市场承压风险较大。2022年经开区土地集中供应，叠加肥西明珠广场板块的低价盘入市，经开区板块竞争或将加剧；而运河新城在第三批次和第四批次土拍中的流拍，加上新房价格站位较高，房价大幅上涨概率不高。

  滨湖金融板块、东部新中心或将崛起。随着保利、高速等楼盘逐渐入市，省府板块地块将更加稀缺，金融板块或将补仓滨湖，不过考虑到金融板块势能，热度或稍逊省府。此外东部新中心风头正盛随着城市面貌改善、优质学区加持，未来东部新中心将是瑶海区的“宠儿”。

  2022年年关已至，2023年合肥的房地产市场究竟会怎么样，让我们拭目以待...