党的二十大报告提出“增进民生福祉，提高人民生活品质”。房地产行业已进入高质量发展阶段，房企要进一步发挥在保障民生、推动城市化建设、改善人居环境等方面的重要作用。从打造出“国家康居示范小区”保利花园，到持续引领城市发展的产品体系布局；从结合居住、教育、购物、养老、商务、娱乐等需求的居家、社区、城市综合生活场景，到精细化营造改变生活方式的健康人居。在 1992—2022的 30年间，保利发展作为国家战略的践行者，美好生活的同行者，舒适人居的引领者，为创造城市美好的过程留下了许多印迹，对住宅产业升级、当代城市发展提供了不可或缺的力量。

  1.0阶段——保利花园：从无到有 住有“康”居

  从公司成立到 1998年，保利花园以住宅康居示范工程为目标，全面尝试全装修、智能化设备、集中式物业管理等措施，正式起步开始了探索和实践城市住宅功能质量、环境质量改善的征程。

  随着国家深入推进城镇住房制度改革，居民住房消费有效启动，房地产市场体系从1998年开始逐步确立，“商品房”应运而生。但大部分刚刚开始接受商品房的客户，还没有建立起对“居住小区”的完整需求概念。而在中国房地产市场起源地之一的广州，已经开始追求舒适的户型、装饰性强的建筑立面和尽可能有集中花园的小区。当时广州保利花园项目组通过数百组客户深访得知，业主购房时重视的因素依次为：环境、价格、交通、设计、物业、配套、质量和开发商信誉，环境是客户关注的第一位。

  广州保利花园实景

  保利花园结合项目方案提出“自然、和谐、舒适”的产品理念，推出了向心围合式分层园林、人车分流交通系统、雨水收集及活水循环系统、干湿分离的明厨明卫等50多项设计技术，切实做到了满足客户底层价值需要，引领了当时的行业产品新范式。该项目也于2003年正式成为“国家康居示范小区”，这些20年前就已经超前的设计，让保利花园在今天看来依旧是让人动容的优秀住区，绿树成荫、舒适宁静。

  广州保利花园被评为“国家康居住宅示范工程”

  同时，保利发展真正关注业主从居住品质到生活品质的真实需要，好产品还要配备好服务才能创造好生活。保利花园前瞻性配置“15年不落后”智能化系统，先进的智能化综合布线系统，通过封闭式的小区管理，设置了周界防越报警、闭路电视监控、可视对讲与防盗门监控、住户报警、煤气泄漏报警系统等。还率先推行人性化集中式的物业管理，配备高素质的服务队伍，构建了保利物业首个服务品牌——“亲情和院”。

  广州保利花园物业服务团队

  广州保利花园获评“智能化程度最高楼盘”

  以“让家更暖”为核心理念，保利花园响应政策打造的共建共治共享社区模式，在今年入选住建部、中央文明办“加强物业管理 共建美好家园”典型案例。接下来的十年中，保利多城落地“保利花园”，打出具有全国影响力的产品品牌知名度。

  2.0阶段——康善尊逸：从有到优，居有所选

  2010年，我国城镇化率达到49.68%。国家“十二五”规划纲要提出“加快构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系”。随着房地产行业的快速发展，消费升级促进客户购房结构也更加多元。针对客户的多样化需求，保利发展在“康居”的基础上，结合各地风土人情、人文偏好和差异化居住需求，精准匹配，以“自然舒适的康居、复合空间的善居、全景交融的逸居、仪式归家的尊居”，构筑“康善逸尊”四条品牌产品线。在后来的项目落地过程中，善居和逸居成为了最主要的产品系列，约占整个开发量的70%。

  与不少企业对于好产品的理解不同，保利发展对住宅好产品的定义首先是“均好性”，以提升客户居住价值为根本出发点，为最广大的客户提供住得起、住得好的产品，以“产品均好、户型最优、性价比更高”努力满足各个客户群体品质生活的需求。因此，从一开始，保利的产品就没有刻意强调建筑立面、奢华装修等产品设计表象，而是更注重功能均衡、立面简洁现代、环境适宜，以及施工优良的建筑。在这样的产品价值底盘的牵引下，“户型最优”成为了保利发展居住产品时至今日仍然在坚持的一个核心产品基因。通过设计创造价值，在同样的成本投入下，发挥综合实力、客户资源、设计优势、成本和集采优势，从而提供更高价值的产品，实现比客户预期“多一点”。这三者结合，形成了保利产品独特的“性价比”，也成为保利发展产品价值的护城河。

  3.0阶段——全生命周期居住系统：从优到全，全龄共享

  2016年中央经济工作会议首次提出坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，住房需求回归居住本原，房地产行业进入高质量发展的新阶段。保利发展在不断丰富住宅产品的基础上，进一步关注全龄段全生活场景的居住体验，发布全生命周期居住系统，再次表达了自己的产品理念：生活不仅仅是房子本身，而是涵盖居住、教育、养老、物业、商业等全场景的一整套居住系统，契合了“房住不炒”、回归居住本原的趋势。

  在客户对居住品质、生活配套的底层需求不断涌现下，社区的生活场景也被着重提出。2016年开始，上海、北京、广州、南京、武汉等大中城市在社区生活圈规划建设方面开展了一系列有益的探索。而保利全生命周期居住系统的面世，紧跟政策节奏，提出完善的社区打造、综合业态的全方位生活运营、配套齐全的社区服务，为全年龄段客户营造全场景的生活。

  全生命周期居住系统的理念提出“生活不止是房子，而是一个全生命周期的居住系统”，具体来说这个系统是由“关怀客户全生命周期的全精装房 + 集合社区物业、商业、养老、教育以及其他健全配套的线上、线下社区服务”组成，它以全龄段的客户为中心，关注适老化、适幼化等人性化的设计，提供更舒适的居住体验。全生命周期居住系统是结合保利“一主两翼”企业发展战略升级，从单个住宅产品的设计向整个居住系统设计迈进的重要落位，也是从单纯“重开发”到“重运营”，从“重销售”到“重体验”的转变。

  广州琶洲城市更新项目就是全生命周期居住系统的一个实施范本，同时还是全国城市旧改的成功样本。凭借保利自身的综合开发能力和综合配套资源，配建超300米地标写字楼、五星级保利洲际酒店、琶洲片区规模最大的Shopping mall保利商业广场、保利和熹会养老机构、保利N+青年公寓、省一级学校执信中学和超高品质住宅保利天悦。使得琶洲从原来的杂乱村落，经过十年成功蜕变，升级为广州新城市副中心，助力提升广州城市形象和区域配套。

  4.0阶段——无Well不至的健康人居：从全到精，专注健康

  2020年新冠肺炎疫情爆发以后，人民群众的居住需求发生变化，对健康生活、健康社区的渴望更加强烈。保利率先在健康人居领域发声，以用户健康为核心使命，发布“全生命周期居住系统2.0——Well集和社区”的健康人居产品理念，从户内健康的配置拓展到社区层面的健康，提出十大健康技术与社区健康服务，包括7*24小时小家变大的户型、高效洁净家政、定制健康家装、居家健康微气候、无接触通行、敏捷社区组团、全龄健康运动系统、全时健康会所等一系列的产品创新理念。

  全生命周期居住系统2.0——Well集和社区

  2022年，在全面评估全国“Well集和社区”的客户反馈情况，深刻洞察后疫情时代居民生活方式的变化，保利发展秉承“和者筑善”的品牌理念，以中华优秀传统文化的“天地人和”为底蕴，对健康人居产品理念进行再升级，更讲究“以人为本，以文化为尺度，以空间为载体”，打造具有中国人居特色的现代文明住区，实现从关注社区健康到关注客户生活方式的转变，构建了一套以健康、绿色、科技的“Well集和社区”为产品底盘，从产品设计、品牌规划、工程交付、配套服务等多维度全面迭代升级的产品品牌服务体系。

  其中，“天”字系以资源塑造圈层，以雅奢、舒享、高定为产品亮点，如子品牌“天珺”通过人文艺术品位，自然艺术会所，全景规划户型，打造城市人居标杆；

  佛山丨保利秀台天珺艺术迎宾大堂、全景归家连廊

  “悦”字系以文化创造风格，以礼序、东方、雅趣为产品亮点，以中国传统的文化为源，传递四个自信中“文化自信”的产品价值。通过前庭-中院-后园的礼序规划，山水意境隐园，现代东方美学品位，为客户提供现代东方的居住体验；

  安徽保利珺悦

  “和”字系以生活唤醒温情，以舒适、温情、时尚为产品亮点，通过鲜活的生活和服务场景、温情的邻里中心，时尚的美学符号，为客户提供有生命的空间、有烟火气的社区、有质感的生活。未来，保利发展将持续探索更极致的居住需求，优化、丰富产品品牌服务体系的价值内涵，推出更多叫好又叫座的产品系。

  成都 | 保利怡心湖和颂和趣客厅

  宁波 | 保利和颂望悦和趣客厅

  美好生活的居住体验跃迁，产品是空间基础，服务则是提升关键。伴随国家硬实力增长，服务实质已成为构建社会美好的软基建力量，成为人民美好生活的重要组成要素。保利发展以客户需求为服务的原点，将“软实力”注入“硬空间”，把握服务“最后一公里”，实现不同居民对于“家”的不同美好向往。

  在住宅领域，保利物业打造三大服务产品，基于有人情味的、如亲情般温暖的服务理念，围绕全龄化需求搭建三大服务框架，为客户提供“让家更暖”的亲情和院品牌服务，让大院般的温情回归现代化的社区；为客户营造“雅致知交“的生活氛围，以典雅知性服务丰富社区精神领域；倡导东方式的“通情达礼”，以东方礼遇服务，让文化自信成为高端住宅的服务内核。

  并且，从住宅社区走向社会，保利发展构建全域服务布局和多元服务能力，率行业之先提出“大物业战略”，打造“镇兴中国”公共服务品牌。为实现政府、居民对于智慧建设的需求，保利发展响应“数字中国”国家战略，打造“雷达（RADAR）智慧服务系统”，以“响应度”作为衡量物业本质价值的核心能力，通过智慧化手段，打通管理、服务壁垒，构建“一网双达”的闭环模式，实现对物业服务及物业管理的深度融合。“雷达（RADAR）智慧服务系统”还落位于社区、商业、公共服务等业态，真正成为能随时随地响应客户需求的“全时全域数字服务伙伴”。

  二十大报告明确，要“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。房地产行业回归居住需求本原，为客户提供优质的产品和服务，是高质量发展的必由之路。保利发展将深入贯彻二十大精神，顺应高质量发展的行业趋势，为满足客户更美好的期待而再次出发。走在客户需求之前，创新产品服务标准，不断提高匠造力、运营力、引领力，以绿色、健康、智慧，服务每个家庭、每个社区、每个城市的美好生活，为以中国式现代化推动中华民族伟大复兴贡献更多央企力量。

文/保利发展控股集团 党委副书记、总经理 周东利