乐居新媒体 浩然 发自南京

  二十多年前，有一部经典的贺岁片，结尾是这样说的：1997年过去了，我很怀念它。

  而对于即将结束的2022年，很多人恐怕不太怀念。

  过去的这一年，南京楼市经历了前所未有的挑战，能坚持下来的，都是英雄。不妨通过下面几组数据，回顾一下艰难的2022。

  6.3万套

  截至12月27日10:00，2022年南京新房累计成交约6.3万套，与2021年10.7万套的成交量相比，跌幅逾四成。

  从降幅来看，无异于拦腰斩断。

  虽然2021年新房成交量突破10万套，占据历史高位，但这一年也是市场由盛转衰的转折之年。从21年下半年开始，市场急剧降温，南京新房销量出现了明显的回落，下行的态势，进入到2022年以后，进一步加剧。

  对比往年，6.3万套的新房成交量，也是南京楼市近5年来的新低（2018年新房成交6.7万余套）。

  今年6月，南京楼市在连续多项调控政策的刺激下，到达年内最高峰——成交量逼近6000套，供应量也达到6383套，可谓是“供销两旺”；不过，这样的势头并没有得以延续，进入下半年，南京新房销量持续下跌。

  市场一度把希望寄托于“金九银十”。

  不过，从数据来看，市场下行之势在“金九银十”并没有得到好转。9—10月，南京新房成交6380套，与7、8月份（合计成交8565套）相比，还跌了26%。

  正所谓“屋漏偏逢连夜雨”，进入年末冲刺的关键时刻，“羊了个羊”突然蔓延，无疑又给楼市浇了一盆凉水，数个新项目的开盘计划推迟至2023年1月。

  超20次

  据不完全统计，自4月份溧水、六合取消限购开始，今年南京已出台相关调控政策超20次，其主基调就是——放松，包括限购放松、限售放松、限贷放松、二套房首付下调等等。此外，对于溧水、高淳、六合等远郊区域，实行房票安置，推动新房库存的消化。

  今年，南京楼市政策力度之大，调控频率之高，历史罕见。

  一方面，是市场形势非常严峻，再不调控不行了；另一方面，央行、银监会、住建部等上级主管部门，以及相关重要会议，在不断释放救市的信号。

  这个时候，地方政府自然要打开工具箱，相关政策“应出尽出”。

  尤其在今年5月份，南京几乎是每一周都有新政策流出。值得注意的是，今年几乎所有的新政策，其来源均是中介、置业顾问等非官方渠道，最终以“网传”、“小道消息”的方式公之于众。

  这里，就会存在一个信息准确性的问题，也曾出现过新政被临时叫停的情况。或许，南京也是摸着石头过河。

  不过，在12月21日南京市刚刚召开的“强信心 添动力 促发展”系列主题新闻发布会上，市房管局相关领导官宣了5项利好政策，包括此前流传的降低二套房首付比例、放宽外地人购房限制等等。这也是今年，南京罕见的公开释放楼市利好。

  在当前的大环境下，救市也逐渐被摆上台面，不必再遮遮掩掩。

  2065套

  虽然相比2021年，今年南京新房成交总量几乎腰斩，但豪宅市场却走出了独立的行情。

  截至12月27日，今年总价千万以上豪宅成交2065套，相比2021年（1952套），不减反增（数据来源：克而瑞）。值得关注的是，今年南京多个千万级豪宅项目，均是10月末，甚至12月之后，陆续入市，成交数据上传还存在一定延迟性。这样看来，实际成交量或远不止2065套。

  过去的这一年多时间，虽然是市场的低谷，但也是南京楼市历史上，产品力显著提升的一年。

  尤其是南京豪宅市场，内卷逐步加剧，产品更新迭代速度不断加快。“买方市场”的到来，倒逼着开发商在产品上投入更大的精力，积极“做加法”。南京市场最难的一年，却也意外成为了产品力集中爆发的“品质元年”。

  10月底以来，金基朗樾府、南湾上府、星叶云墅、越秀和樾府、丹若园、星叶翰锦院等6家千万级豪宅项目陆续入市，一下子拉高了南京豪宅市场的产品门槛。

金基朗樾府

  过去，只要一条腿迈进河西等头部板块，就敢称自己为豪宅。现在，还得先掂量掂量自己够不够格。

  以四季度的河西来看，有的项目开盘售罄，例如朗樾府、星叶云墅、丹若园等等；有的项目陷入滞销，例如某某某府。项目分化的背后，归根结底是房企之间的分化，你的品牌影响力如何，你的产品如何，你的营销是否审时度势，一步都不能错。

  值得庆幸的是，有几家房企在激烈的竞争中，真的就立住了。例如，一直保持高水准的金基，强势回归的栖霞建设，稳扎稳打的奥体建设等等。

  从首次开盘的中签率上也能看到：朗樾府56%，星叶云墅43%，丹若园16%，依然保持不错的行情。

  显然，改善性需求还在，但买房人正越来越挑剔。2023年，河西至少还有6个新项目入市，其中不乏大面积的千万级豪宅。

  蛋糕就这么大，自然还是要分出个高下。

  1308亿

  上周二（12月20日），今年南京最后一场土拍落幕。

  据不完全统计，今年南京成功出让105幅地块，累计出让金额约1308亿，相比2021年（157幅涉宅地块，成交总额2015亿），出让规模及金额均大幅缩水。

  今年南京涉宅用地成功出让约478公顷，相比年初制定的660公顷计划，只完成了7成左右，也是非常少见。

  土地出让规模及金额骤降，这是在意料之中，毕竟房地产市场大环境摆在这里。但从全国来看，南京1308亿的出让金额，依然位居前列，目前仅次于上海、杭州、北京，暂列全国第四。

  从土地出让价格来看，成功出让的105幅地块中，底价成交的达到84幅，占比约77.8%；摇号地块9幅，占比约8.6%。不难看出，底价成交已经成为南京土拍主旋律，而且在进入下半年之后，这种趋势已经扩散至河西、南部新城等流速相对较快的中心区域，房企拿地正越来越谨慎。

  值得一提的是，今年南京明显降低了商办类地块的供应，这也符合当下商办类房源库存较高的局面。

第三批次土拍

  从成交区域来看，主城区地块占比较高，尤其是河西板块，今年成功出让了9幅地块，可谓是拿出了压箱底的好地。虽然从第三批土拍开始，溧水、高淳、六合等远郊板块加大了供应量，但基本上是由地方国资平台托底。

  不过，国资平台大量托底远郊地块，短期内恐不会上市，这对于地方城投企业，也将是巨大的资金压力

  从拿地企业来看，今年头部国央企的集中度进一步加强。尤其是颐居建设、奥体建设、栖霞建设等地方性优质国企，在土地市场斩获颇丰。对于买房人来说，未来的安全性或许有了更好的保障。

  过去的一年，地产行业经历了前所未有的寒冬，但希望还在。正如万科郁亮所说，行业看到曙光了。